一、取得土地环节
1、契税：应纳税额=土地成交价格X适用税率(3%-5%)
2、耕地占用税：应纳税额=占用的耕地面积X适用税额
3、印花税：土地使用权出让合同金额x0.5%
4、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积x使用税额
5、个人所得税：代扣代缴
二、建设施工环节
1、印花税
·建设工程勘察设计合同金额x0.05%
·建筑安装工程承包合同金额x0.03%
·借款合同金额x0.05%
2、增值税：取得进项发票
3、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积x试用税额
4、个人所得税：代扣代缴
三、预售环节
1、增值税
·般计税:应预缴税款=预收款/(1+9%)*3%
·简易计税:应预缴税款=预收款/(1+5%)*3%.
2、城建税及附加税
应预缴税款=预缴的增值税额*税率
城建税(7%、 5%或1%)
教育费附加(3%)
地方教育附加(2%)
3、土地增值税：应预缴税款= (预收款-应预缴增值税税款)*预征率
4、企业所得税：房开企业销售未完工产品取得的收入，先按预计毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额
5、印花税：印花税税额=商品房销售合同金额X 0.05%
6、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积X适用税额
7、个人所得税：代扣代缴
四、竣工交付环节
1、土地增值税：应纳税额=增值额X适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数-预缴税额
2、增值税：
·一般计税:应缴税款=全部价款-当期允许扣除的土地价款) /(1+9%)*9%-进项税预缴税款
·简易计税:应缴税款=销售额/(1+5%)*5%-预缴税款
3、城建税及附加税
应缴税款=实缴的增值税额*税率
城建税(7%、5%或1%)
教育费附加(3%)
地方教育附加(2%)
4、企业所得税：房地产企业一般采用查账征收,适用25%税率
5、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积X适用税额
5、个人所得税：代扣代缴
五、房产持有
1、房产税
·自用房屋:应纳税额=计税余值*1.2%/12*本期应税月份
·计税余值=应税房产原值*(1-扣除比率)
·出租房屋:应纳税额=计不含税收入*12%
2、城镇土地使用税：应纳税额=土地实际占用面积X适用税额
3、个人所得税：代扣代缴
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