杭州法拍市场有点（杭州经济适用房）

01、前言

降首付救市相当于饮鸩止渴，真正的救市办法就是降利率。

最近，有不少城市，其中包括郑州这一级别的城市，纷纷下调了首付，首付降低到20%甚至更低。而且有些银行也松动，不再要求说明首付来源。

降低首付、降低审核，其实就是让很多不具备买房能力的人具备了买房资格。

这样做的后果是什么呢？美国已经给我们演示过了，就是次贷危机。

次贷危机，就是金融机构给不具备买房能力的人贷款买房，结果由于缺少稳定的还款来源，最终引发了次贷危机。

以前房价上涨的时候还不起房贷了，可以选择把房子卖掉还款，所以问题不大。但是现在房价上涨乏力，人们购房愿望降低，一旦断供，很难通过卖房来解决危机。

法拍房年年增长，仅在阿里拍卖平台上登记的法拍房就超过了150万套，还在高速增长中，其中大部分都是断供的房子。

真正的救市良方，就是降低贷款利率；现在房贷利率太高了，普遍6%以上。而西方发达国家基本在2%左右。

降低利率，每个月还钱都会少一大块，可以增强购房者的信心。

问题是，金融机构舍得牺牲掉自己的利益吗？

02、杭城未来中心，注定“万人摇”

近来的杭州楼市，说实话，对于杭城未来中心这次的“万人摇”我并不感到意外。

事实上，这也是近2个月以来，私下咨询量较大的一个盘。对于那些非顶格的有房户，我当时就直截了当告诫不要去当炮灰。

在很多人看来，这次未来中心之所以有那么多人报名是因为同期没有竞争的楼盘进行分流。

然而，也正因为大家都对这次摇号难度有了相当程度的预期，导致有很大比例的潜客并未报名。

简单地说，如果这次无房社保顶格，或者下次加推没有足够强的分流盘，那下次摇号难度可能不会有本质变化。

毕竟，杭州未来中心是未科毫无争议，综合实力强的龙头盘。

况且，在刚刚公布的杭州国土空间结构规划示意图中，未科与云城坐实了杭州第三中心。

这对于近来略显颓势的未科来说非常重要。

另一方面，杭州最近的法拍市场确实有点“闹猛”，尤其是核心地段的优质房源，市场的关注度非常高。

回过头看，去年末7万多的申花确实是一个抄底的时机；不过那时的下调并不是因为板块，而是整个市场的低迷。

换句话说，那时所有的房子都是价格相对的低点。可如今，在政策的推动下，市场的预期已经逐渐发生微妙的变化。

尤其是离钱更近的富人，行动明显比普通人要快得多。

所以你会发现，这段时间率先回暖的大都是“豪宅”，普通资产则相对平静。

如果你是无房社保巨子，那么建议还是先去申花的新盘碰碰运气。毕竟今年申花在华丰与庆隆都有新盘供应，而且供应量还不小。

反之，如果你是二套，哪怕是社保巨子，关注区域内的笋盘。

无数次事实证明，当热点区域新房摇完后，该区域的次新还会有一波明显的涨幅。

在杭州，“机会成本”远比你预想的高得多。

03、房地产成交量不断下滑、土地大量流拍的原因

房地产成交量不断下滑、土地大量流拍，我认为最大的原因有两个：

1、二手房指导价破坏人们对房地产的信心。

2、房地产税影响人们对房地产的预期。

二手房指导价发布后，人们对它做了各种各样的解读，很多人甚至用阴谋论来解读它，说指导价的目的是冻结二手房流动性，逼迫人们去买新房，可见二手房指导价影响有多大。

房地产税试点消息出来后，各种小道消息满天飞，网上频频传出各种房地产税方案，税率高达1-3%，普通人分不清真假，只能等待房地产税落地后再考虑买房。

我认为，只要二手房指导价和房地产税没有解决，人们对房地产就会继续狐疑观望，房地产就很难恢复。

未来的楼市，我们要适应一个情况，那就是新房买到就会出现贬值，随着使用时间而出现折旧，这是一个成熟市场的表现，也是一个去金融化楼市的表现。

也就是说，并不是不能买房，也不是说不要贷款，但是你要明白的是，未来的楼市就和汽车一样，买了就会出现价值损失，不再具有金融属性。

所以，你需要的时候可以买，但是房产不再有投资属性。

相信很多人是难以转过弯来，毕竟中国楼市商品化也就是二十多年，基本上都在涨，涨的多涨的少而已，其中有几年有过下跌，但是时间很短，并没有给大家留下多深刻的记忆。

导致这一切的原因的核心逻辑是，人口的增长和城市化的上升，其他类似什么政策支持，那只是附加作用。

所以，楼市为什么在现在会去金融化？

因为人口不再增长了，城市化也基本结束了，基本逻辑出现了转变，所以一切就出现了转折，并且会往另一个方向走，也就是泡沫破灭之后，必定一地鸡毛，长期而大量的过剩情况，将导致房价下跌到低于成本的一个情况。

打比方讲，比如一个百万人口的县城，以前十年玩炒房，从两千一平抄到了两万一平，但是人口没有增长，反而在不断外流，人口也在持续老龄化，周边农村的年轻人口也已经在城里买了房子，那么未来，这个县城的楼市不是从两万跌到两千，而是会跌破两千，出现鹤岗化，2万一套。

当然，可能不是一步到位的，会持续一段时间，从两万跌到一万会比较快，从一万跌到五千则不会那么快，但是会跌到很稳定。

04、总结

房子的估值本质上也是采用现金流折现，所以任何一套房子，经过70年其价值都是接近零。

只是这么多年，大家一直无视这一点，也不愿意相信这一点。

但是，实际上把头埋沙里并不能解决问题。

站在管理者的角度，又不希望打击买房的积极性，因为中国还在城市化阶段，城市建设需要资金，资产升值有利于促进消费，房地产能带动产业链上许多企业发展。

当然终值归零不代表其没价值，早年投资一线城市房产的，按照现金流折现也是非常划算的生意。

房子终究是耐用品、有价值，但也不是价值无限，大家都囤并不可取。

很多人看数据都没有多大感觉，但实际上这些数据每下跌1%的百分点，就意味着有几十万、上百万人的收入受到影响。

如果高层不出什么特别给力的政策，并且能妥善的处理好资金的流向，那么未来一年内，也就是今年下半年和明年上半年，大家的收入还会继续下降，失业人数会越来越多，以后考公的人会越来越多，对应也就是考公越来越难。

造成这样后果的主要原因，就是经济在下滑，我们从过去的滞涨，最终还是走向了通缩。

有人说，现在明明是通胀，那么多物价都上涨了，其实大家如果静心看的话，那些上涨的物品都是些大家必须要用到的东西。

如果大家不是经常要用的东西，价格都没有怎么上涨，而且就这点涨幅，也都是靠着大宗商品的价格上涨推起来，或者说现在的通胀只是一个很短暂的过程，因为大放水硬生生的把经济从滞涨转为了通胀，但是因为经济规律不可逆，所以这种被放水强行扭转过去的通胀，不会持续太久。

而且当这个放水效果过后，通缩会来的比以前更快。

这就像是一个本来就已经虚不受补的老人，你给他打了兴奋剂，让他现在短暂的充满了活力，但是你并没有改变他的身体状况，当这个兴奋剂的效果褪