村庄搬迁(集体经营性建设用地)

新修正的《土地管理法》1999年1月1日起施行,本法强制规定了土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排;农村村庄规划范围内的土地为建设用地,多数村庄5年内可能需要搬迁。5年后,多数农村土地承包经营合同期限届满,农民生活在非建制镇后,农村、农业又如何安排?

村庄搬迁:集体经营性建设用地何时上市交易?

村庄搬迁:集体经营性建设用地上市

集体经营性建设用地的性质

农业用地归属明确,通常有承包合同载明,并登记在乡、镇人民政府的《农业承包归户表》中,从总体上看,农业用地归属农村集体经济组织的村民小组所有;农村集体经济组织成员之间可以出卖、出租、赠与住宅,甚至可以互换住宅,或者宅基地,且村公共设施和公益事业建设用地为农村集体经济组织共有,村庄规划内的建设用地归属模糊,建设用地应当认为归农村集体经济组织所有。

集体建设用地与集体经营性建设用地区别在于依法办理了登记;“经营性”,意味着集体建设用地可以上市交易,并与国有建设用地同权同价。农村集体经营性建设用地实际上远远大于农村宅基地,如,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等用途的集体所有土地。多数地方政府启动了村庄搬迁计划,不少人可能对此持有负面评价,如,土地财政等;集体经营性建设用地的性质决定了,土地上市的交易费用归集体经济组织所有。

村庄搬迁的性质

长期以来,地方政府对农村地区的宅基地的核审,住宅的翻建、重建等采取严格的审批制度,多数村庄的规划实际上难以实施。一方面,村庄规划内的建设用地被不同的村民占有、使用,符合申请宅基地条件的村民无法核审批准;另一方面,占有建设用地的村民可以不断扩展宅基地,如,通过扩建院墙等扩大宅基地面积等。这种无序的村庄建设,村庄住宅的使用价值明显降低,如,村庄难以划出消防通道等。

从危房改造的角度看,多数村庄的搬迁可以评价为拆迁,但搬迁与拆迁的性质不同。拆迁,是指为了公共利益需要的搬迁,土地使用权转用为国有土地;搬迁,是指为了集体利益的需要,不改变建设用地所有权的移址重建。农村村民集中居住地可以评价为非建制镇;非建制镇,是指经县级人民政府确认的以农村一定区域经济、文化和生活服务为中心的集镇。村庄搬迁实际上有一定的法律根据,其根据为《村庄和集镇规划建设管理条例》;非建制镇由集市发展而成,也可以解释为创造性地建设而来。

村庄搬迁:集体经营性建设用地何时上市交易?

村庄搬迁聚居地可以评价为非建制镇

村庄搬迁的意义

非建制镇的住宅建设适用《城乡规划法》,一方面,农村中的违章建设减少,甚至“绝迹”,村公共设施、公益事业设施完备,如,农村集体经济组织可以兴办教育、医疗设施等,极大地改善了村民居住环境,提高村民的生活质量。另一方面,村庄搬迁后节约的建设用地可以登记为集体经营性建设用地上市交易。农村集体经济组织等有能力为村民办理各项社会保险,或者兴办、举办集体合作企业,分散农业人口就业,为大规模农业准备了条件。

集体经营性建设用地与国有土地同权同价,意味着农村集体经济组织等可以开发利用登记的集体经营性建设用地,如,设立房地产公司开发房地产销售等,再如,利用集体经济性建设用地举办学校等。《土地管理法》第五十条规定,地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营,兴办企业;社会不能理解集体经营性建设用地仅能转让给其他社会主体开发利用,而排除农村集体经济组织使用。

大规模农业经营的思考

农民生活在非建制镇,可以评价为对农村生活的安排;举办、举办企业可以评价为对农民工作的安排。5年后,多数农用地承包合同期届满,农业生产如何安排值得社会关注与讨论。农村实行家庭承包责任制解放了劳动力,但并不是完美无缺,如,家庭承包期限至少三十年,农村新增人口长期没有承包责任地等,最为重要的是,家庭承包责任制限制了大规模农业生产。

大规模农业经营的在于统一经营。一方面,法律并不禁止统一经营模式,如,《农村土地承包法》规定,农村土地可以采取统分结合的双层经营体制;另一方面,大规模农业经营可以节省生产成本,形成规模效益,并对食品安全有保障作出,如,国家各级农业主管部门可以监督大规模农业经营者的农药、化肥的使用等。大规模农业经营的利润分配则是农民最为担心的话题,怎样分配粮食等农产品应当预先作出安排。

农民生活在非建制镇从事农业生产可能极为不便利;村庄搬迁预示着大规模农业时代即将到来。根据《民法典》规定,从事农业生产有两种特别法人,第一,农村集体经济组织法人;第二,农村合作经济组织法人。问题是,农村合作经济组织法人能不能代替农村集体经济组织法人。根据《宪法》第八条规定,农村合作经济包括农业生产合作、代销合作、信用合作和消费合作等;农业生产合作实际上就是指农村集体经济组织。

大规模农业经营应当解释为农村集体经济组织之间的合作,而不是成立各类农业生产专业合作社;农民用土地承包经营权合作,一方面,农民可以参加农业劳动,并取得报酬,不参加农业生产的农民可以取得农产品的分配权,从而进一步解放农村劳动力;另一方面,农村新增人口也享有农业土地承包经营权,从而更加公平合理,克服家庭承包责任制下的农民长期没有承包经营权的缺陷。村庄搬迁不仅仅是集体经营性建设用地上市,也预示着大规模农业时代的到来。

《土地管理法》1986年颁布实施,2019年通过的修订案却规定为1999年1月1日起施行。意味着,1999年1月1日起农村建设用地“上市”(转让),符合本法规定的要件,即,经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意即为有效。村庄搬迁意义重大,一方面,村庄搬迁能促进大规模农业到来,另一方面,人们可能要问,搬迁后的建设用地何时上市交易?

村庄搬迁:集体经营性建设用地何时上市交易?

村庄搬迁也预示着大规模农业时代到来

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