以前八九十年代，银行放很多信用贷款，形成不良后，几乎没什么办法，大量不良贷款无法收回。2000年以后，基本放贷都需要抵押，然而，仍然有相当的不良贷款，即使有抵押，也无法收回。
这又是为何呢？
一是执行难。
抵押物真正到了处置阶段，往往很难处置，抵押品原来持有人设置各种障碍，且不说那些各种手段赖住不走的，还有一种就是往往冒出个“第三人”，这个“第三人”手拿购买合同，说是当初抵押之前他就已经花钱买了这个房产，只是没过户等等；。。。各种作妖。
二是贬值。
放贷时评估的价值，只是估值，估值很难兑现。凭着周边小房产的购买价来评估大房产基本没什么意义。比如：一套商铺在市场上卖了多少钱，然后以此为单价，来评估周边一个超大型商业房产项目的价值，评出来都是上亿，其实没什么意义，因为很难兑现，“傻子”不够用，没有“傻子”接手。
三是坑多。
别看房产有时地理位置有多好，商业中心呀，人口聚集地呀，大别墅呀，这类房产评估价值很高，但到了真正处置时往往存在税费过大，补缴土地出让金、补缴价值增值所得税等，相对开发当初涨价、评估价那是虚的，后续要为因高评估价值而过户缴纳的各种费用那是实实在在的真金白银。收回、处置抵押品缴纳的过户税费有时还要高出贷款本金。
四是高价重资产往往有价无市。
用来抵押的资产一般都是土地、房产等重资产，在这个“轻资产”时代，重资产往往有价无市。经常看到的情况是：一般法拍房起拍价为评估价的七折，第一次流拍后，将在此基础上再打八折，重资产的命运到最后往往是流拍。
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