深圳棚改和旧改区别（棚改与旧改区别）

经常有网友问，棚改和旧改有什么不同，各有什么特点？

列举重点给大家说明！

一、棚户区改造与城市更新政策有什么区别？

　　棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。

　　（一）政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

　　（二）补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定，产权调换按照套内建面1:1或建面不超过1:1.2的比例执行，允许不超过10㎡的增购；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

　　（三）项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；

而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

二、哪些情况适用于棚户区改造政策？

　　棚户区改造对象以老旧住宅区为主，其中：

　　（一）使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。

　　1、“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，使用海砂，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况；

　　2、“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）；

　　3、“配套设施不完善”是指周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。

三、棚户区改造项目补偿奖励标准如何确定？

　　棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。

　　（一）货币补偿标准。棚户区改造项目的货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定，即：被搬迁住房的货币补偿标准不得低于与其类似房地产的市场价格，且不包括置业补助。

　　（二）产权调换标准。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1：1的比例进行；鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免产生纠纷、方便操作，《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。

　　（三）增购奖励标准。考虑到老旧住宅区业主改善居住条件的需要，《实施意见》明确各区政府可以根据项目实际情况，允许权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积作为奖励，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格水平计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

四、棚户区改造项目中新建的住房有哪些用途？

　　棚户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求，并且项目住宅部分除搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购，保障性住房由区政府回购。

五、其他配套设施

　　1、棚户区改造项目中的公共服务配套设施产权归政府的免收地价；

　　2、棚户区改造项目中的其他用途部分，按照基准地价标准计收的仅限整体转让；按市场评估地价标准计收的可分割销售。配套商业产权归政府的免收地价，但不得进入市场。

六、棚户区改造项目搬迁安置补偿协议将如何签订？

　　由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体三方签订搬迁安置补偿协议，协议中将明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等内容。

　　棚户区改造项目搬迁安置补偿协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体向权利主体支付。

综上所述：

棚改虽有强制性，95%权利主体同意就可实施，相比旧改钉子户少。但并不是说，有棚改意愿征集就会近期棚改，因为棚改是政府主导，对政府投入资金要求高，除安置房以外，其余都是人才和保障房，不能销售回笼资金。真正实施的也是少数，要够老、够破，使用功能不同或安全隐患、并且业主意愿都很强的项目。

棚改拆迁，非商品房的补偿，也是非商品房

关注棚改的注意了，非商品房补偿，回迁安置房产性质与被拆迁房产性质相同。原商品房才补偿完全产权

上图是华富北村的，棚改方案意见稿