租学位风险（代办租赁合同）

每日经济新闻、奥一网 | 来源 这是生活在亦庄的于女士，为了给刚出生的孩子租一套学位房，将要付出的代价。租房可入学的政策，曾被寄予为炒卖“学区房”降温的厚望，然而一个不小心，竟然催生出学位占位费的市场。

目前，所谓的“学位房”价格已经达到数十万，但仍一房难求。与此同时，“租赁”过程中还面临着很多风险。

学位“占位费”，了解下？

近日，北京市出台的《2018年义务教育阶段入学工作的意见》中，首次提出“符合条件的京籍无房家庭子女可跨区租房入学”的政策。

其中规定，本市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

这不仅让“学区房”炒卖降了温，也让不少家长看到不用买学区房也能拿到好学位的希望。据北京青年报报道，针对新出的政策，常年工作生活在亦庄的余女士，就在疯狂联系房产中介，想为刚出生的孩子谋得一席之地。

她的计划是，在海淀区租房子6年，先把学位“占位费”交上，50万以内她都能接受。对此，她做了一个缜密的盘算：

首先，自己是京籍，符合政策要求；

其次，无房，原本她在亦庄有一套学区房，不过她表示，“我卖了不就行了”；

然后，从现在开始租，等到孩子6岁上学时，就能满足居住3年以上的条件；

最后，合法稳定就业3年这一条件，对于在亦庄高新技术企业工作的余女士而言，就更好“创造”了，“海淀高新企业多，我这3年内换去海淀的企业就行”。

“我研究了一下，现在都是六年一学位，海淀很早就开始实施这个政策了，也就是说一个学区房的学位，六年内只能用一次。”余女士解释说，“你想啊，我如果从现在开始租房的话，6年后我孩子要上学，那就算这个学位此前用过也没事，之后的6年我一直占着就可以了。”

在向中介了解行情后，余女士原本最意向的海淀万寿路学区和青龙桥学区，目前都处于无房可租的状态，“我现在和中介说了，哪有房愿意租都行，只要是海淀的”。

据北京青年报记者走访北京市各区房产中介机构了解到，随着租房入学政策和六年一学位政策的叠加效应，租房的学位占位费市场正在形成：一些教育资源优质且紧俏的地区，占位费的价格已经蹿升到数十万元。

一位常年负责海淀学区房的地产中介表示，目前海淀的“学位占位费”均价已达10万至20万左右。

另一位海淀负责万寿路学区的中介表示，虽然海淀学位很紧俏，但她和同事成功帮两位客户“租”到过学位，“我们学区一共就四所小学，有一所去年租到了，提前一次性交20万学位费，连租5年，后面就每个月5300元的租金，正常交”。

除此之外，一位中介介绍说，学位费会根据学校排名定价高低，“好学校的学位占位费定价越高，而且越难碰上”。

孩子上学申请深圳公立学校学 卡在一张合同上

据奥一网3月21日报道，租住在南山区蛇口海昌街蓝虹豪苑的王先生一家是深户，小孩目前就读小学5年级，蓝虹豪苑属于集资建房，王先生在蓝虹豪苑和一香港房东租了好几年的房子。王先生小孩要就读租住地附近的公立学校，准备积分入学的材料，向教育局提供相关资料，然而其中一项，出具租赁管理部门的《房屋租赁凭证》这一条件，却难住了他。

在租房子之前未打算让孩子在深上学，也未考虑过学位的问题，也就在和业主签订合同的时候就未商量过办理《房屋租赁凭证》此事，虽是深户小孩学位积分也是够的，但缺少了这一资料学位排队就会推得很后。王先生说到。

“我是合法正规的租房，但房东不配合办租赁凭证”。据了解很多房东为了避税，不愿配合，相关部门说没办法，只能让其跟房东协商，但房东各种推脱，根本没办法协商，所以很无助。“如果办不下来，我的孩子就无书可读”。王先生说。

王先生所说的房屋租赁合同凭证并不是房东和租户，私下订立的租赁合同而是要到房屋租赁管理部门备案由租赁管理部门出具的《房屋租赁凭证》。房东配合去办理《房屋租赁凭证》，就要缴纳房屋租赁税，这让不少房东拒而远之。

在深圳存在不少租客遇到王先生一样的情况。毕竟办理租赁合同锁定了房产六年的学位，意味着房子在六年内的学位是不能再使用的，一些业主出于私心想保留学位，更不会配合办理租赁合同。这些租户实际上是租了房子，却无法参与学位积分。

记者从深圳房屋租赁管理中心了解到，2015年8月31号之前房屋在租赁合同期内必须要办理租赁信息到租赁所等级备案，但现在的这条约已经废除了。没有了约束，房东更是肆无忌惮，不配合办理租赁合同。房客办理租赁合同孩子积分入学更是难上加难。既然政府规定学生入学申请文件，为什么又对办理文件中存在的问题视而不见，听之任之？

有律师指出，中介机构提供代办租赁合同业务，然而实际租住人和租赁合同的承租人并不一致，这个行为是提供虚假信息，欺瞒政府机构，而且从中收取一定的利益，属于是诈骗行为。很多家长不知道租赁合同的重要性，如果在租赁房屋的时候，就提出到租赁办办理租赁合同，业主不配合办理就拒绝租房，这样就有效地避免困境。

广州率先提出“学位到房”

此前广州已经率先提出“学位到房”， 据中国之声《新闻纵横》报道，日前，广州教育部门的相关负责人表示，正在制订相关方案。

“学位到房”指的是，租的房子如果有学位，只要租赁手续完备，租住之后享有与业主同等的入学权利。

广州市教育局相关负责人表示，义务教育阶段，每个区有多少学位是有刚性配比的。租的房子如果有学位，只要租赁手续完备，经过资格审核后，租住之后享有与业主同等的入学权利。这就意味着拥有多套住房的业主应该人户一致，学位到房不到人，政策的主要目的是保障有学位腾出来给租户的孩子上学：

对学位而言，租的房子是真正租赁的人来读书的，不是用来炒作的。我们基本上户籍是人户一致，你的孩子在这个地方有这个学位，你现在人不居住在这儿，到另一个地方申请学籍的话，相应的是要迁移出去的，不是说你一个人可以占有两个学籍，这是不可能的。

据新安房产网消息，有专家预测，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。可以说，租房“赋权”事关亿万民众的权益。不过相关政策一经报道，也引发不少人的担心，如果实现租购同权，学位到房，对于已经买了房的人来说，可能会不公平。

一位广州市民就表示：“这样对买房者有些不公平，本来就为了这个学位，买了那么贵的房。所以这个对于打工的外来人口比较有利，对我们本地人可能就有冲击。”

而据中国网报道，去年7月，南方日报、南方网曾联合开展在线问卷调查，调查结果显示，高达56%的受访者认为，如果租房就能上名校，则不再考虑买学位房；另有22%的受访者表示还会购买；剩下22%的受访者选择了“不确定”。

事实上，不论是去年出台的租赁新政，还是今年教育局负责人的答复，都没有排除“租房读名校”的可能性，但也没有保证“租房就一定可以读名校”。

租学位房的风险是什么？

据北京青年报报道，一些学校负责招生工作的老师表示，实际上“租学位”难以保证完全就近上学，只能在学区内协调解决，“像我们学校的情况是，入学第一顺位就基本已经满了，也就是京籍有房，且房子户口都在我们学校片内的，这些数量就已经差不多了，所以我们满足不了其他类的。这两年，通过租房进来的几乎没有。所以，即使在我们学校附近‘租’到学位，符合政策条件，也只能学区内来协调安排入学，估计是进不到我们学校”。

除此之外，怎么保证这个学位没被用过？能不能查验？也成为租房求学的家长最大的顾虑。已经帮客户成功“租过学位”的一位海淀中介透露，实际上无法保证，“六年一学位，这个我们都没办法核实。只能业主和租房人双方自己私下签协议，保障学位是否用过。但即使是这样，也有风险”。

按照海淀的政策，入学时家长的登记住址会拿来和2016年以来这一登记住址用来入学的信息做比对。而这一信息系统，在“租学位”的过程中，房东、租户以及中介实际上都无法触及。

据北方网消息，广东信荣律师事务所主任律师张茂荣表示，“学位房”引起的纠纷很多，家长购买或租赁学位房，要注意防范以下风险：

第一，学位房的划分有可能会微调，家长要去学校和教育部门核实，以免花了钱却申请不到学位。

第二，即使有合同也不一定能申请到学位。知名度越高的学校学位越紧张，各学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，根据是否有户籍、是否有房、买房或租房时间等，将申请者划分为A、B、C、D几类，按照优先顺序录取，如果是非户籍又租房的，排在后面未必能被录取。

第三，有的学校规定，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，会出现原业主已迁走、学位仍被占用的情况。业主要防范风险，如有孩子近几年需要入学，不要盲目与他人签订合同。

第四，有的学校每学期都要求家长提供合法的《租赁合同》和纳税的《房屋租赁管理费》发票，《劳动保障卡》(或《职工社会保险证》)的有效证件等。因此假合同也会有“穿帮”的风险。

原标题：宝宝出生，她就要跳槽、卖房、花50万租房，背后“苦衷”太扎心