农村宅基地上自建房（建房合同）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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随着犯罪嫌疑人欧某中拒捕并畏罪自杀，震惊全国的福建莆田故意伤害案在刑事部分暂告一个段落。尽管出于理性我们不宜将嫌疑人持刀行凶归咎于所谓的“建房用地纠纷”，但此事还是引发了舆论了诸多思考与讨论。那么，农村村民在自家的宅基地上建房真的需要邻居同意吗？邻居认为占了自己的地，就有权阻挠村民的建房行为吗？类似纠纷究竟该如何依法妥善处置呢？

在明律师首先需要强调的是，建房用地纠纷在农村并不鲜见，其并非任何当事方行凶杀人的理由或者借口。刻意将二者联系在一起讨论，不是理性、公正的态度。

不过纠纷既然客观存在，我们就有必要理清其中的是非曲直。在明律师想从以下3点来谈：

其一，建房用地纠纷并非“相邻权纠纷”。一些人将本案所涉的纠纷作为《民法典》中相邻关系纠纷进行分析，这有失偏颇。

相邻关系的前提是各方当事人享有相应的土地、房屋权利，其在行使这些权利时就用水、排水、流水、通行、铺设管线、通风、采光、日照、排放污染物、挖掘土地等发生的一系列关系及纠纷的解决。

而农村的建房用地纠纷显然没有这么简单，其争议的实质在于对宅基地使用权范围的纠纷。你盖房子，不能占了我家的地，这样的纠纷并不是《民法典》中的相邻关系纠纷。

其二，土地权属争议，不应久调不决。对于建房用地纠纷，法律是有着明确的规定的，绝非一片空白。

《土地管理法》第14条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。个人之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

这段法律规定大家并不陌生，但具体的纠纷解决中，却有两个要点需要强调：

一是在协商不成时，地方政府的职责是依法进行处理，而非“久调不决”。发生土地使用权争议了，先进行协商、调解没有任何问题。村委会或者村集体，乡镇街道都可以将各方村民召集到一起，坐下来协商沟通解决办法，根据各方土地使用权的实际审批情况和拟建房屋的审批情况释法明理，化解矛盾纠纷。

但是，这种调解不能是无期限、无限度的，更不能以调代决。一旦各方无法达成调解协议，政府应当及时作出书面的处理决定，并告知当事村民有依法起诉的权利。

调不成就一直调，一直拖延，任由各方不断因盖房、阻止盖房而引发口角冲突，这显然不是行政机关正确的做法。

当事的任何一方村民都有权书面要求行政机关对所涉纠纷作出处理决定，必要时可及时咨询专业律师，追究其行政不作为的法律责任，敦促其履行依法处理纠纷的职责。

其三，建房、阻止建房都需依法而为。如若邻居真的无视行政机关的处理，继续阻挠宅基地使用权人建房，那么当事村民完全不必忍气吞声的去住临时搭建的窝棚，或者令宅基地闲置，而是要坚决拿起法律的武器捍卫自己的建房居住权益。

一方面，对搬小板凳、“躺平”阻挠建房施工的，村民可直接报警，向警方出示自己的建房用地手续，要求其依据《治安管理处罚法》的规定停止其扰乱社会治安的行为。

另一方面，村民也可在专业律师的介入下向邻居发送律师函，阐明其中的利害是非，促使其停止阻挠行为。若对方执迷不悟，村民则可向法院提起民事诉讼，追究其民事侵权责任，要求其停止侵害、排除妨害，因阻挠行为已造成损失的还可要求其进行损害赔偿。

反过来，邻居若当真认为村民的建房行为不合法或者侵占了自己的土地，同样有权向乡镇街道举报其违法建设行为，或者提起民事诉讼寻求法律救济。

总之，建房用地纠纷是完全能够通过法律途径平稳有序得以解决的，而不是无药可解。动辄因此而引发暴力案件，村委会、地方政府和当事村民都有值得反思和检讨的地方。

同时需要明确的是，农村宅基地在获得乡镇政府审批前必然经过了村集体讨论决议，将村民自治程序做细做实，力争将矛盾化解在前端，同样能够有效遏制此类纠纷的发生。

《土地管理法实施条例》第34条规定，宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。

也就是说，邻居事实上是早就有说话的权利的。但农民的占地建房行为并不是某一家不同意就能被彻底阻止的，而是应当严格依法判定并尊重村民会议、村民小组会议的表决规则的。

《福建省农村村民住宅建设管理办法》第14条还规定，村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请：（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证。

据此，对建房用地行为确会影响到邻居的，法规赋予了邻居表达意见诉求的权利，这一工作应当做在前面。

同时，《管理办法》还明确应当“依法召开村委会议或者村民代表会议……在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见……”

这就是说，并不是邻居提出异议来房子就盖不成了。如果所提异议被判定为不成立，村民的合法建房需求仍应得到保障。邻居再有意见，就只能自行举证去法院诉讼了。

在明律师最后需要指出的是，农村村民的合法建房用地需求应当得到保障。无论是乡镇街道还是村里，遇到纠纷都要依法依规积极去解决，而不能甘当和事佬，遇事绕着走，将问题交给村民去“自力救济”。农村村民遇到此类纠纷时也不必着急上火，而是要在冷静下来后避免与邻居发生进一步的口角冲突，尽早咨询专业律师，依靠法律来化解争议。

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