最高院（重庆二手房买卖合同）

作者： 初明峰 刘磊 张款款

裁判概述：

《执行异议和复议规定》第二十九条构成第二十七条规定的例外，可列入第二十七条的但书范畴。第二十九条规定是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者居住权，从价值位阶角度衡量，符合构成要件的居住权优先于在先设立的抵押权。

案情摘要：

1. 2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区的住宅房产（含案涉房屋）设定抵押，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。同日，办理了抵押登记。

2. 2014年9月5日，典雅地产公司（甲方、卖方）与徐瑞雪（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方案涉房屋，商品房用途为住宅，付款方式为一次性付款。合同签订后，徐瑞雪支付房款655219元及契税、大修基金等。

3. 2015年11月27日，重庆高院应中诚信托公司申请查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押房产。

4. 执行异议阶段重庆高院支持了徐瑞雪停止执行案涉房屋的请求，执行异议之诉一审重庆高院判定准许执行案涉房屋，最高院二审判定徐瑞雪对案涉房屋享有足以排除执行的权益。

争议焦点：

徐瑞雪对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益？

法院认为：

本案中，徐瑞雪与典雅地产公司于 2014 年 9 月 5 日签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，徐瑞雪作为购房者已经支付了案涉房屋的全部价款 655219 元。且徐瑞雪举示了重庆市不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，亦证明了自己名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，徐瑞雪对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

中诚信托公司辩称徐瑞雪所举示的重庆市不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，不足以证明徐瑞雪名下无其他用于居住的房屋。本院认为，该证明虽为重庆市不动产登记中心出具，但内容显示查询的是重庆市不动产登记系统，对各区县均能登陆查询的同一系统却只能分别到不同区县查询，极大地增加了申请人的不便。考虑到重庆市有三十余个区县，如苛求徐瑞雪查询重庆全市的房屋信息，则有失公允。故在现有住房登记信息查询条件下，徐瑞雪提交了其户籍所在地巴南区的房屋登记信息，应视为其初步完成了举证责任，在没有相反证据推翻的情况下，可认定徐瑞雪名下无其他用于居住的房屋。中诚信托公司还辩称徐瑞雪应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，徐瑞雪称其未婚无子女，而购房时徐瑞雪刚逾法定婚龄，且相关司法解释仅要求“买受人”名下无其他用于居住的房屋，并未要求买受人配偶及未成年子女名下无房，故本院对中诚信托公司此点主张亦不予支持。

案例索引：

（2019）最高法民终157号

类案判决：

（2018）最高法民申4792号 ：交行陕西分行对其主张李立至涉及大量违法行为的疑点事实未予明确，且未提供相应证据，而认定李立志所支付的购房款超过了合同约定总价款的百分之五十，具有事实依据。《执行异议和复议规定》第二十九条就是第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，它是第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。因此，法院在李立志购买房屋符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在房屋上设定有抵押权，对房屋亦不能强制执行。

（2020）最高法民终1209号：本案二审争议的焦点问题在于：邓学平、毛臣翠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

2013年4月18日，今旦房开公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使邓学平、毛臣翠明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故长城贵州分公司认为案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。

相关法条：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的规定》（2020修正）

第二十七条　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

实务分析：

关于房产抵押权人和房产买受人（案外人）在执行异议案件中的权益博弈问题，本公众号在《最高院：房产商先卖后押，买受人虽未登记但可对抗抵押权人执行！》一文中，已对案外人买卖房产在前，抵押权设立在后的情形，进行梳理。本文探讨另外一种情形即抵押权设立在前，案外人买卖房产在后时，案外人享有的房屋消费者的物权期待权能否排除抵押权人的强制执行？

最高院在本判例和相关判决中认为，《执行异议和复议规定》第二十九条和第二十七条并不矛盾，第二十九条就是第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释。《执行异议和复议规定》第二十九条是基于对房屋消费者生存权这一更高价值的维护，才赋予消费者对买受房屋的物权期待权具有排除执行的效力。因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权更优先。笔者认为，虽然《执行异议和复议规定》第二十九条对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，更是增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避执行的道德风险。但是基于消费者购买被执行房屋作为其唯一居住用房对其生存利益具有重要影响，且从主观过错方面来看，消费者直接从具有预售许可的房地产开发商处购买房屋，其有一定的理由相信案涉抵押物经过了抵押权人同意可以转让。笔者赞同在符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定条件的前提下，无需考虑房屋消费者对购买房屋是否存在抵押权的因素，判定房屋消费者物权期待权可以排除抵押权人申请的强制执行的观点。但因人民法院适用该条规定对案外人的权利予以特别保护时，会对被执行人的其他债权人的利益产生重大影响，故在审查案外人相关证据时应做到严格审查、严格把握。