情势变更在租赁合同中的适用（北京房屋出租合同）

引言

在租赁合同中如果需要适用情势变更，则要考虑承租人的性质、租赁物的用途以及出现的重大变化对合同履行所造成影响大小来综合认定。

单就情势变更适用的情形而言，其适用范围非常宽广，在实际中只要符合情势变更的构成要件，均可以适用情势变更原则对合同内容予以变更或解除合同。

“双减”政策的出台后，教培行业重新洗牌，伴随而来的还有教育培训机构的退租浪潮。

对此“双减”政策的出台对教育培训机构而言是否构成情势变更？情势变更适用后纠纷如何解决？

本文将基于对相关法律法规的理解并结合实践经验，以“双减”政策下教育培训机构退租为例，对情势变更在租赁合同中的运用问题展开分析讨论，供参考交流学习。

探讨

一、政策背景

2021年7月24日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，对有限减轻义务教育阶段学生过重的作业负担和校外培训负担，提出了新的要求和政策思路。

同年9月，教育部办公厅、人力资源社会保障部办公厅联合印发了《校外培训机构从业人员管理办法（试行）》。对中央上述意见进行具体的落实与执行，也就是所谓的“双减政策”。

政策的出台旨在使教育回归公益属性，实现教育的实质公平，但也使整个教培行业发生了颠覆性变革，给教育培训机构尤其是学科类的教育培训机构造成重大打击，甚至于被迫关停，退出市场。

2021年11月4日，国内著名教育培训机构——新东方教育集团的创始人俞敏洪在朋友圈转发了一篇名为《当一辆红色卡车，驶向远方》的文章，并写道：“教培时代的结束，新东方把崭新的课桌椅，捐献给了乡村学校，已经捐献近八万套”。并且其在11月7日晚9点直播时向网友透露，新东方将退租1500个教学点，而且都是近两年新装修的。

无独有偶，很多教育培训机构也面临着紧急退租、退还学费、支付裁员补偿等一系列问题。

二、情势变更制度

01. 制度内容

情势变更制度，法学理论上通常是指：合同在有效成立后，因不可归责于双方当事人原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失公平。因此，在司法的介入下或经双方协商后，变更或解除合同。

02. 设立目的

情势变更制度的设立旨在改变在合同签订后履行完毕前，客观情势发生变化致使继续履行导致利益失衡的局面，其根本目的是使对各方利益再次平衡，使合同履行后的结果不至于显失公平。在租赁合同中情势变更一般表现为租赁合同的解除、租金或租期的重新调整。

03. 情势变更的法律规定

在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》生效施行前，“情势变更”适用的主要依据为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）（已失效）第26条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

现行《中华人民共和国民法典》对于情势变更的规定与原《合同法解释二》中相比删除了适用于“非不可抗力”的限定条件，同时增加了合同双方自行协商的机制。

目前《中华人民共和国民法典》第五百三十三条对情势变更内容规定如下：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”。

04. 情势变更的构成要件

根据以上法律规定，其构成要件为：

①发生在合同成立后、履行完毕前；

②订立合同时的基础条件发生重大客观变化；

③该重大变化无法改变或者避免，且非当事人订立合同时可预见的情况，亦不属于当事人应当承担的风险因素（如商业风险等）；

④继续履行合同会导致结果对合同一方明显不利，显失公平。

05. 实务中情势变更案件的基本情况

在检索平台检索到，截至目前涉及的情势变更案件共有56453例，其中权威案件19例（含公报案例10例，典型案例8例，参考案例1例），普通案件56434例。

在所检索租赁纠纷类案件中，涉及的情势变更案件达到10804例，占所检索到该类案件总量的19.14%，比例较高，属于常见高发性案件。

另还检索到，截至目前因政策原因涉及的情势变更案件共有23607例，其中权威案件10例（含公报案例6例，典型案例3例，参考案例1例），普通案件23597例。经统计，以上案件占涉及情势变更总案件量的41.82%，几乎占据半壁江山，具有较高的典型性特征。

因此，政策原因也就成为了导致适应情势变更的最主要的因素。

三、双减政策下教育培训机构如何适用情势变更

01. 基本案情

2021年8月，因“双减”政策出台，成都市某教育培训机构陷入经营困境，一方面是需要退还学生已缴纳的当期学费8万余元；另一方面是与作为出租方的酒店就退租一事未达成一致意见而无法取得租赁押金4万元以及已预付的租金3万元（租金为2.4万元/月）。

经了解到，该机构已承租酒店房间3年有余，一直按时缴纳租金，按照与酒店方达成的租赁协议，如该教育机构单方解除租赁合同，属于单方提前退租的违约行为，需要扣除已付押金并支付一个月租金作为违约金对酒店方进行赔偿。

双方为尽快解约，就此事展开多次沟通，但双方因差异太大导致协商陷入僵局。

作为出租方的酒店方要求严格按照协议履行（赔偿押金及一月房租）；而教育机构则认为并非其本身不愿意继续承租，实际是政策原因导致营商环境出现重大变故，目前已无收入来源。

继续承租房屋不仅无法实现缔结合同时的合同目的，还要承担多余的租金支出，结果会导致显失公平。因此要求依照情势变更解除合同，要求酒店出租方退还押金和已预付的房租。

02. 如何适用

情势变更制度在现行《中华人民共和国民法典》中规定在第五百三十三条，无特殊情况下，只要实际客观事实满足情势变更的构成要件均可以加以适用。

但该法条规定较为模糊，尤其是情势的变化所造成的影响往往无法单方给出定论，因此在具体适用上还需要结合法官的自由裁量才能实现。

尤其是在个案中，情势变更能否得到适用更多程度上是考虑到客观情势的变化是否对合同一方继续履行的结果起到了显失公平的影响。

问题一：案例中教育培训机构是否可依据情势变更解除租赁协议？

首先，“双减”政策的出台直接改变了以往学科类校外培训机构的盈利性质，并对培训的时间和人群做了特殊规定，虽此前国家有过多次类似的减负要求但均未从根本上影响或动摇校外培训机构的市场（行业）环境。

此次政策的颠覆性变化直接造成了教培行业始料未及的急剧动荡，进而导致出现大量的教育机构退租的现象，其符合情势变更不可预测的特点；加之教培行业本就不属于风险行业，动荡的情形更不能归结于一般的商业风险。

就上述个案而言，政策出台后，原本正常招生的培训机构，已经无生可招，甚至还要退还学员已预交的学费，加之去年疫情以及今年局部疫情反弹的影响，该培训机构实质上已经到了经营的困境。

“双减”政策的落实对其影响巨大，符合属于情势变更中客观环境的重大变化。

其次，对于作为承租人的教育培训机构而言，其租赁目的在于给学生提供教学场所，如果继续履行合同，无生可教的现状会使教学场所处于严重的空置状态，继续履行原有的租赁合同对其显然有失公允。

再加上“双减”政策出台前该租赁合同已签署但未履行完毕，符合情势变更的要件之一，因此承租人教育培训机构可以要求变更或解除合同。

同时，为解决教育培训机构的退租问题，中国民办教育协会于2021年8月8日在其官网发布《校外培训机构房租有关问题的行业意见书》，也认为在“双减”文件印发前，校外培训机构如已签订合同承租房屋，用于开展学龄前儿童线上培训或学龄前儿童线下学科类（含外语）培训、义务教育阶段学生和普通高中学生学科类培训的，可根据我国《民法典》第五百三十三条主张构成情势变更。

问题二：双减政策下，校外培训机构的退租是否必然构成情势变更？

“双减”政策，仅对学科类校外培训机构及其培训时间做出了限制，但对于非学科类培训尚未过多限制，因此如果是以非学科类培训为主的教育培训机构尤其是艺术类培训，则“双减”政策造成的影响相对来说比较有限。

具体是否构成情势变更需要依据政策对其经营造成的实际影响加以确定。

从实际来看，非学科类培训机构大概率不构成情势变更，如果要解除租赁合同就需只能协商解除或因出租方违约诉讼解除，亦或者支付违约金解除。

另外在“双减”政策大环境下教育培训机构退租的纠纷中，虽然教育培训机构的经营受到很大影响，但并不意味着租赁合同目的就无法实现。

事实上，部分承租方完全可以利用租赁的房屋开展其他业务活动进行转型以维持经营，目前市场上也有不少教培机构在政策出台后就进行了变更经营范围等转型措施。

而对于部分在短期内难以转型成功以致于经营困难的教培机构，在协商无果后，则需要通过司法介入，请求法院（或者仲裁机构）对租赁合同的履行适用情势变更原则进行条款的变更或解除原合同。

问题三：适用情势变更是否还应当支付违约金？

中国民办教育协会在其官网上发布的《校外培训机构房租有关问题的行业意见书》中认为：在“双减”政策的影响下，学科类校外培训机构构成情势变更，可要求变更或解除合同。出租方不应将此视为违约，不应收取违约金，并应退还押金和所预付的部分租金。

对于是否构成违约，笔者认为尚存争议。实际上在大环境下教育培训机构退租的纠纷中，不可否认“双减”政策出台后，部分以学科培训为主的教育培训机构的经营受到很大影响，但情势变更并不当然地意味着赔偿责任的免除，情势变更制度目的是对合同利益和风险进行再一次地重新分担，使合同履行结果趋于合理公平。

若因情势变更而完全免责，实际上就是将客观环境变化带来的不利影响以及经济损失转嫁给了本无过错的合同另一方，会造成了新的不公平。

问题四：适用情势变更要哪些注意点？

对于情势变更，《民法典》给了当事人在情势变更后自行协商的途径，因此在基于合同自治的原则下，发生情势变更首先建议由缔结合同的各主体间进行协商交流。在无法达成一致意见下，再通过司法途径对合同进行变更或解除。

通过司法途径以情势变更解决，虽然具有权威意见，也比较有利于后期执行（或履行）。

但在之前受情势变更影响的一方需要提供充分证据证明合同继续履行会造成显失公平这一结果。这一点对于即将承受不利后果的合同一方来说，具有较大的证明难度，同时也受制于法官自由心证的影响。

四、“情势变更”适用的其他一般情形（部分）

情势变更适用的范围非常广泛，不仅是在租赁合同中在其他类型的纠纷中都有涉及，综合来看其基本思路还是以实际发生变化的环境对合同履行是否实质上会造成不公平的履行来认定。对于其他而言情势变更还涉及以下环境（因素）的影响。

1. 价格异常波动

在公报案例武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同、煤气表散件购销合同纠纷案中，法院认为：关于煤气表散件供应合同，在合同履行过程中，由于发生了当事人无法预见和防止的情势变更，即生产煤气表散件的主要原材料铝锭的价格，由签订合同时国家定价为每吨4400元至4600元，上调到每吨1.6万元，铝外壳的售价亦相应由每吨23.085元上调到41元，如要求仪表厂仍按原合同约定的价格供给煤气表散件，则显失公平。

需要注意的是，并非市场上所有的价格波动都可以适用情势变更。无论具体是由何种因素引起，正常范围内的价格波动均属于市场商业风险，不属于情势变更调整的范畴。

在华锐风电科技（集团）股份有限公司与肇源新龙顺德风力发电有限公司买卖合同纠纷二审一案（（2015）民二终字第88号）中，审理法院就认为：只有不可归责于合同当事人的原因导致合同缔约时的基础动摇或丧失，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益均衡关系受到破坏，严重违背公平诚信原则时，才能适用情势变更制度。风力发电机组作为在市场流通的交易物，其价格出现波动影响当事人的利益，属于市场发挥调节作用的正常现象，新龙公司作为专门从事风力发电的市场主体，对于该价格浮动应当存在一定程度的预见和判断，应当承担相应的商业风险。

2. 超预期的自然环境变化

公报案例成都鹏伟实业有限公司与江西省永修县人民政府、永修县鄱阳湖采砂管理工作领导小组办公室采矿权纠纷案中，法院认为：公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。本案中鹏伟公司在履行本案《采砂权出让合同》过程中遭遇鄱阳湖36年未遇的罕见低水位，导致采砂船不能在采砂区域作业，采砂提前结束，未能达到《采砂权出让合同》约定的合同目的，形成巨额亏损。

这一客观情况是鹏伟公司和采砂办在签订合同时不可能预见到的，鹏伟公司的损失也非商业风险所致。在此情况下，仍旧依照合同的约定履行，必然导致采砂办取得全部合同收益，而鹏伟公司承担全部投资损失，对鹏伟公司而言是不公平的，有悖于合同法的基本原则。

鹏伟公司要求采砂办退还部分合同价款，实际是要求对《采砂权出让合同》的部分条款进行变更，符合合同法和本院上述司法解释的规定，本院予以支持。

自然环境的变化一般都不是构成情势变更的原因，只有当特别罕见的不能预见的自然现象出现时，才会有可能导致合同履行显失公平情况的发生。

结语

情势变更的在租赁合同中的适用，需要考虑承租人的性质以及租赁物的用途以及出现的重大变化对合同履行所造成的影响的大小来综合认定。

但就情势变更适用的情形而言，适用范围非常宽广，并非可以对具体情形来进行逐一罗列。

在实际生活实践中只要符合情势变更的构成要件，无特殊原因下，一般都可以对合同予以变更或解除。

在本文所列举的退租事例中，最终教育培训机构与出租方酒店达成的一致意见：酒店方退还该教育机构合同押金，双方解除合同。

这也正是双方对合同损失进行了一个共同的分担，一方面教育机构拿回了租金却承担了租金的损失，另一方面出租方酒店也没有能够完全按照合同约定得到赔偿。

本文作者

免责声明：本文仅为分享、交流、学习之目的，不代表恒都律师事务所的法律意见或对法律的解读，任何组织或个人均不应以本文全部或部分内容作为决策依据，因此造成的后果将由行为人自行负责。