房产（遗产税如何征收）

【导 语】

房产买卖、房产继承和房产赠与是房产过户的三种基本方式, 可是对于每种方式各有什么利弊？所涉及到的手续和税费情况又是怎样的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。结合2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》 【中华人民共和国主席令第52号】，易居房产律师团队特将以上三种方式进行比较分析，供当事人和法律同行参考。

【关键词】

税费 房产买卖 房产继承 房产赠与 契税法

【要点提示】

Part 1 房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续

一、房产买卖

（一）房产买卖的税费情况（附《个人买卖住房应缴纳各项缴税一览表》）

二、房产继承

（一）房产继承的税费情况

（二）继承过户申报材料

（三）办理免税手续时所需证明材料

三、房产赠与

（一）房产赠与过户的税费情况

（二）赠与公证与亲属关系公证

（三）办理免征增值税、个人所得税手续时所需证明材料

Part 2 房产的继承、赠与、买卖三种方式缴税比较

《普通住房三种过户方式缴税情况对比一览表》

Part 3 律师提示

Part 4 附最新法律法规（2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》）

【Part 1 房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续】

一、房产买卖

房产买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产出售给他人的法律行为。

（一）房产买卖的税费情况

私有普通住宅房产交易时税费需要区分房产产权是否满两年，已满两年的房产还要区分是否满五年，收费标准各有不同。使用买卖方式过户的房屋成交价需要遵循房产所在地的政府指导价，亲属之间为节省税费可按地区最低指导价交易过户。房产买卖税收比较复杂，为此我们特意制作《个人买卖住房应缴纳各项缴税一览表》，让您一目了然。

以上仅仅讨论房屋买卖中的缴税问题，当然相关的还有一些登记费、工本费、土地出让金等这些也会是会涉及到的费用。

二、房产继承

房产继承是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。

房产继承一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后到房管局办理房产过户手续。

（一）房产继承的税费情况

1.缴税

见Part 2《普通住房三种过户方式缴税情况对比一览表》

2.公证费

北京市继承权公证费用：（依据 京发改[2019]31号文件）

公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准：

①受益额20万元（含）以下的部分，0.9%；

②20万元-50万元（含）的部分，0.7%；

③50万元-500万元（含）的部分，0.5%；

④500万元-1000万元（含）的部分，0.3%;

⑤1000万元以上的部分，0.1%。

证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取200元。

3.房管局办理过户收费

登记费：住宅 80元/套。

房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

印花税：5元/本。

（二）继承过户申报材料

1.登记申请书原件。

2.申请人身份证明。

3.房屋所有权证原件。

4.继承权公证书原件，或者法院生效法律文书原件。

5.房屋登记表、房产平面图二份。

房屋遗赠的，还应当提交契税完税或者减免税凭证原件。

城六区央产房继承、遗赠的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，继承人继承抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人）同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。

（三）办理免征增值税、个人所得税手续时所需证明材料

办理个人继承或受赠不动产免征增值税、个人所得税手续时，需要提交以下材料：

《个人无偿赠与不动产登记表》、

继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件、

房屋所有权证原件及复印件。

房屋产权所有人死亡证明原件及复印件；

经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。

三、房产赠与

房产赠与，指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。从过户税费的角度考虑，我们将房产的赠与分为两类：特定亲属之间的赠与和非特定亲属之间的赠予。（注：这里的“特定亲属”的范围包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。）

（一）房产赠与过户的税费情况

1.缴税

房管局会对所赠房产重新作出评估，其中包括契税为房管局的评估价的3％；印花税为房管局评估价的0.05％。详见Part 2《普通住房三种过户方式缴税情况对比一览表》

２.其他费用

一般而言，赠与要缴纳公证费、评估费、登记费。房地产权转移登记费为每宗80元（每多一位受赠人，则加10元）。

还有一项是土地出让金，则按所受赠物业的房产性质而定，如部分没有交纳出让金的房改房则要赠与人补交。

（二）赠与公证与亲属关系公证

自2015年７月１日起，国家税务总局进一步简化房产赠与环节中的手续，办理特定亲属间房产赠与时无需提供赠与公证，而是改为提供亲属关系公证，为市民节省了不少开支。

（三）办理免税手续时所需证明材料

办理个人无偿赠与或受赠不动产免征增值税、个人所得税手续时，需要提交以下材料：

《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）、房屋所有权证原件及复印件。

属于下面两种情形的，还应当分别提交相应证明材料：

1.亲属之间无偿赠与的，应当提交：

①无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件；

②无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。

2.无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应当提交：

人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养（赡养）关系证明或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方抚养（赡养）关系的证明资料原件及复印件。

注： 已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠与的，还应当提交补交土地收益的证明。

标准价、优惠价房改房赠与的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

【Part 2 房产的继承、赠与、买卖三种方式缴税比较】

附表说明。注意，下表仅仅讨论缴税的问题，当然相关的还有一些公证费、登记费、工本费、土地出让金等这些也会是会涉及到的费用。

注1，上表中“特定亲属”的范围为：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；此外，无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，同样暂免征收增值税和个人所得税。　

注2，在婚姻关系存续期间，夫妻之间房屋土地权属变更，免征契税。包括：1房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，2房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，3房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额。　　

注3：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。（《财政部　国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》 （财税[2009]78号）第三条。

举例说明：现值500万原值100万、90平以上普宅，70年产权，自用5年以上家庭唯一住房，从缴税的角度考虑，分别计算：房产买卖、房产继承和房产赠与这三种方式各需要交纳什么费用？总计是多少？

回答：房产买卖：增值税0+个税0+契税7.5万=7.5万房产继承：增值税0+个税0+契税0=0房产赠与（配偶）：增值税0+个税0+契税0=0房产赠与（配偶以外的特定亲属）：增值税0+个税0+契税15万=15万房产赠与（非特定亲属）：增值税0+个税约为100万+契税15万=115万

结论：继承(0万)=夫妻之间的赠与（0）<普通商品住宅二手房的买卖缴税额（7.5万）＜配偶以外特定亲属之间的赠与缴税额（15万）＜非特定亲属之间的赠与缴税额（115万）

【Part3 律师提示】

房屋过户的三种方式差异较大，在特定情况下，单就税费成本而言可以有最优选择。但值得注意的是，根据《财政部　国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，受赠方再转让房产时，需缴纳20%个人所得税。过户房产使用赠与方式还是交易过户方式划算，要看对房屋后续的打算。若考虑通过赠予方式来改变房屋产权，需要将后续房屋处置成本考虑进去。

另外，依据2016年2月17日财政部发布的《财政部关于调减房地产契税、营业税的通知》，个人购买家庭唯一住房且面积在90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此处契税优惠不再区分“普通住宅”与“非普通住宅”。

【Part4 附最新法律法规】

《中华人民共和国契税法》

发布部门 ：全国人大常委会

发文字号 ：中华人民共和国主席令第52号

发布日期 ：2020-08-11

实施日期 ：2021-09-01

时效性 ：现行有效

效力级别 ：法律

第一条　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。　　

第二条　本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：　　

（一）土地使用权出让；　　

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；　　

（三）房屋买卖、赠与、互换。　　

前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。　　

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。　　

第三条　契税税率为百分之三至百分之五。　　

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。　　

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。　　

第四条　契税的计税依据：　　

（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；　　

（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；　　

（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。　　

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。　　

第五条　契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。　　

第六条　有下列情形之一的，免征契税：　　

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；　　

（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；　　

（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；　　

（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；　　

（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；　　

（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。　　

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。　　

第七条　省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：　　

（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；　　

（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。　　

前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。　　

第八条　纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。　　

第九条　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。　　

第十条　纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。　　

第十一条　纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。　　

第十二条　在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。　　

第十三条　税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。　　

税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。　　

第十四条　契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。　　

第十五条　纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。　　

第十六条　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。

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2.二手房买卖过户合同申报交易价格过低，因税务机关追缴而增加的税费及相应的滞纳金、罚金，应由谁承担？

裁判要旨：买、卖双方当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，登记机关按照真实价格核算并追缴相应税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担双方当事人不能协商一致，当事人在合同中约定的税费负担只是针对虚构价格的合意，因此增加部分税费的负担，应当由当事人按照法律规定负担。

3.二手房需缴纳哪些税费？法律规定应如何/由谁来缴纳？不足以证明中介“明知”而故意隐瞒买房系购买二套房增多的转让税费由卖方承担？！

裁判要旨：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本文案例中，中介公司提供了房屋中介服务，促成了买卖双方订立房屋买卖合同并已实际履行，中介公司的主要义务已经完成。购买首套房和购买二套房在税费承担等方面有所不同，房屋交易中的双方都应尽必要的注意义务。买卖合同明确约定由出卖人承担房屋交易的税费、买受人不额外支付其他任何费用，出卖人理应清楚其应承担的税费的金额。

4.买方误解并拒交税费，自行成交价值千万的房屋买卖合同背判解除

裁判要旨：买卖双方在签订房屋买卖合同过程中，如果直接将示范合同文本作为商品房买卖合同签约使用文本样式，那么双方应当协商确定合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，即涉及选择内容，应按该条的说明以√方式选定，不应有空项；涉及实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

5.继承取得的房屋再出售税费如何计算，中介促成签约但算错税费还能否主张居间服务费？（上）

裁判要旨：出卖人继承取得的房屋，再出售时应根据上述国家税务总局发布的规章计算税费。房产中介公司作为专业房地产居间机构，对相关交易政策的了解应由高于常人，买受人通过其居间是为了实现交易的专业、快捷和安全。根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成办理贷款、过户和房屋交接等后续服务，而买受人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。本案中，在房产中介公司居间之下，买受人和出卖人已签订《房屋买卖合同》，房产中介公司已经履行部分合同义务，但后续协助义务并未实际履行，且在居间服务中存在过错，其全额主张买受人支付居间服务费的诉讼请求法院不支持。

6.继承取得的房屋再出售税费如何计算，中介促成签约但算错税费还能否主张居间服务费？（下）

裁判要旨：出卖人继承取得的房屋，再出售时应根据上述国家税务总局发布的规章计算税费。房产中介公司作为专业房地产居间机构，对相关交易政策的了解应由高于常人，买受人通过其居间是为了实现交易的专业、快捷和安全。根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成办理贷款、过户和房屋交接等后续服务，而买受人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。本案中，在房产中介公司居间之下，买受人和出卖人已签订《房屋买卖合同》，房产中介公司已经履行部分合同义务，但后续协助义务并未实际履行，且在居间服务中存在过错，其全额主张买受人支付居间服务费的诉讼请求法院不支持。

7.出卖方不能提供原值发票致交易纠纷、赔偿65万，同时承担了增加的16万税费，中介方有责任、要赔偿么？

裁判要旨：中介机构工作人员税费计算错误致出卖方税费增加16万元，且出卖方因此拒绝履行房屋买卖合同被诉违约、承担了65万元违约金，出卖方能否请求中介机构承担相应损失？本案例法院审查后认为，买卖双方签订的《房地产买卖居间协议》约定税费约27万元是中介机构根据出卖方提供的上手价计算出来的，后因为出卖人不能提供上手发票导致税费巨额增加，系出卖人自身的原因，与中介方无关。