以案说法（农村房屋买卖合同）

非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同因损害社会公共利益无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。当买受人已先行将房屋返还给出卖人，出卖人并基于此项返还取得拆迁利益的，买受人可向出卖人主张返还部分拆迁利益，买受人的该项请求权属物权性质的物上请求权，具有优先于普通债权的效力。

基本案情

俞立群（乙方、原告）与姚福荣（甲方‘、被告）签订《房产转让协议书》一份，约定：甲方将其名下房屋及附属设施以71万元总价转让给乙方。之后，前述买卖房屋被拆迁，姚福荣因此获得拆迁补偿款总计人民币1598790元。俞立群诉请：判令:1、确认坐落于杭州市余杭区仓前街道永乐村余昌路60号住房、厂房及附着物拆迁补偿款1598790元归俞立群所有，姚福荣立即支付给俞立群等。

被告姚福荣提出反诉并辩称：根据法律规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，具有特定的人身属性，非本集体经济组织成员无权享有。本案中涉案的农村房屋是建筑在农村宅基地之上，为土地的附着物，具有不可分离性。姚福荣与俞立群非同一集体经济组织成员，故双方签订的《房产转让协议书》因违反法律的强制性规定，应依法认定无效。根据合同无效的法律后果，因该合同取得财产应相互返还，姚福荣同意返还购房款。俞立群应赔偿姚福荣房屋使用费损失。

法院经审理查明：协议签订后，姚福荣按约向俞立群交付房屋，俞立群也按约足额支付购房款71万元。后拆迁人杭州市余杭区人民政府仓前街道办事处（甲方）与被拆迁人姚福荣（乙方），第三人杭州余杭永乐股份经济合作社（丙方）在平等自愿、协商一致的基础上就上述房屋拆迁补偿安置事宜签订《房屋补偿安置协议书》一份，约定，该房屋、装修及附属补偿费等总计人民币1598790元；乙方在规定期限内腾空交房并经甲方验收合格后10天内，甲方即将以上款项扣除按标准建造奖、建房土地款、住宅建房款后计人民币872790元一次性付清。《房屋安置补偿协议书》签订后，甲方以银行存单的方式依约向乙方发放了拆迁补偿款872790元。

法院认为 ：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。案涉房产转让协议签订时，俞立群不属于杭州市余杭区仓前街道永乐村村集体经济组织成员。且从协议约定的内容看，转让协议名义上为农村房屋买卖，实则也涉及宅基地的处分，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律法规的强制性规定，故双方签订的房产转让协议无效, 缔约双方应按照合同法的相关规定承担合同无效的法律责任。作为宅基地上的案涉房屋之出让方的姚福荣的过错责任明显大于受让人俞立群，故姚福荣应承担主要责任。合同无效后，姚福荣应返还俞立群已支付的购房款71万元。但鉴于案涉房屋现已征用拆迁，本案双方争议实质已转变为房屋拆迁补偿款的归属问题。考虑该房屋转让协议的实际履行情况，本着诚实信用、尊重现状的原则，并综合考虑俞立群的购买价格以及房屋拆迁所获得的溢价，认定房屋拆迁补偿款在返还俞立群的购房款71万元后，对其余溢价部分酌情确定俞立群享有70%的份额，姚福荣享有另30%的份额。即俞立群对坐落于杭州市余杭区仓前街道永乐村高地上15号的房屋及其附属物的拆迁补偿款中的1332153元享有所有权。因案涉部分拆迁补偿款项已由仓前街道办以银行存单的方式发放在姚福荣名下，因此，俞立群应对上述存单内的银行存款享有所有权，其余不足部分应由姚福荣补足付清。关于姚福荣主张的房屋使用费损失问题，姚福荣主张的该项损失应与其从俞立群处所收取购房款的资金占有利益相当，两者可以相互抵消，故姚福荣的该项诉请，依据不足，法院不予支持。

裁判结果 ：杭州市余杭区人民法院作出(2017)浙0110民初13172号民事判决：一、俞立群、姚福荣签订的《房产转让协议书》无效；二、俞立群对坐落于杭州市余杭区仓前街道永乐村高地上15号的房屋及其附属物的拆迁补偿款1332153元享有所有权；三、除上述第二项判决确认属俞立群所有的存款872790元外，姚福荣尚应支付俞立群拆迁补偿款459363元，于本判决生效后十日内付清；四、俞立群于本判决生效之日起十日内返还占有的姚福荣的二本集体土地建设用地使用证；五、驳回俞立群的其他诉讼请求；六、驳回姚福荣的其他反诉诉讼请求。宣判后，姚福荣提出上诉。杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终2412号民事判决：驳回上诉，维持原判。

案例评析

本案主要争议焦点为：非同一集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同的效力问题；农村房屋买卖合同无效后，拆迁利益如何处理。

关于合同效力问题。有观点认为，考虑到买卖合同早已履行完毕，同时涉案房屋已经拆迁不复存在，无返还的可能，有关拆迁利益也已由政府部门处理分配，双方成讼，实质上是看到巨大的拆迁利益后，不顾事实推翻原定的买卖合同，明显有违诚信原则，因此认定合同有效，具有更好的法律效果和社会效果。也有观点认为, 本着尊重现状、维护稳定的原则，对合同效力可暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利，同时考虑到买卖房屋已拆迁的情况，在扣除购房人的购房款后，结合购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可考虑在7:3左右。

上述两种观点均值得商榷。就本案而言，涉案农村房屋买卖合同可以有损社会公共利益为由，援引合同法第五十二条第（四）项确认无效，具体理由如下：在我国房地一体的格局下，房随地走、地随房迁，处分房屋的同时必然也处分了房屋所在的宅基地使用权。而宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许向集体经济组织成员之外的主体转让，否则将导致集体土地使用权流转到本集体经济组织之外，进而削弱甚至掏空农村集体经济组织制度，因此有损害集体经济组织的权益。

关于合同无效后的效果。本案审理中主要存在两种观点，一种观点认为，买受人仅可向出卖人主张赔偿损失，无权主张拆迁利益的所有权；另一观点认为，买受人可以主张拆迁补偿款的部分所有权。本案生效裁判采纳了第二种观点。结合本案审理，具体分析如下：农村房屋买卖合同无效后，基于买卖合同关系所形成的债权债务关系归于消灭，相应的财产交付的基础也同时丧失，受领人从接受财产开始就欠缺受领的法律依据，理所当然应当返还。自然发生物权变动的回归，据此，买卖合同缔约双方均可主张财产返还请求权，该请求权属物权性质的物上请求权，具有优先于普通债权的效力。如果给付人要求受领人返还给付的财产，而受领人的财产不足以清偿并存的债权时，给付的财产不能作为清偿其他并存债权的标的物，给付人能够优先于其他人而获得财产的返还。就本案而言，买受人已将涉案房屋返还给出卖人，出卖人基于买受人的财产返还行为，已从第三方获得拆迁利益，但其并未将相应的购房款项返还给买受人。如上所述,《合同法》第五十八条首先赋予无效合同缔约双方财产返还请求权，本意为强调平等保护。如果简单的以买受人交付的货币早已不复存在且无替代物为由，确认买受人仅享有折价补偿请求权或赔偿损失请求权，如出卖人同时负有其他在先债务的情况下，买受人的权利有可能完全落空，此种处理有违立法本意及公平原则。审判实践中，还有一种情形较为多见，即双方在法庭辩论终结前均未主动返还占有的对方财物，此种情形的处理，笔者认为，基于前述平等保护、诚实信用的原则，可考虑裁判双方互负返还义务，但应确认卖方返还货币义务在先。另，具体到本案而言，出卖人明知涉案房屋的性质，仍与买受人缔约，显然有违先合同义务，且给买受人造成了损失，对案涉合同无效具有更大的过错，因此出卖人应承担主要的缔约过失责任。

需要指出的是， 2015年全国民事审判工作会议纪要关于农村房屋买卖合同效力的观点热认为：在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。基于此，在确认合同无效的前提下，应基于出卖人对于合同无效具有更大的过错的前提下，秉持鼓励诚信与阻遏背信的理念，结合获益情况等因素，在信赖利益的范围内，对拆迁利益的处理加以考量。

本文作者：杭州市余杭区人民法院 张浩