2022年农村宅基地有偿使用怎样收费（农村房屋补偿）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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随着农村宅基地制度改革逐步扩大试点范围、步入深水区，宅基地“有偿使用”与“自愿有偿退出”这两个此前并不多见的新概念逐渐走上了舞台中央。在明律师在此前的分析中曾指出，这二者在妥善处置“一户多宅”“超占面积”问题上均有重要作用。那么，宅基地的有偿使用费究竟怎样收取呢？申请自愿有偿退出又能拿到多少补偿呢？本文，在明律师就结合日前广东省汕尾市陆河县正在征求意见的《农村宅基地有偿使用、流转和退出管理办法（试行）》做一番解读。

“宅基地有偿使用费”并无法律法规领域的依据，是自2015年启动的农村宅基地制度改革试点中一些县市的一种政策尝试。

有偿使用费的收取对象主要是“一户多宅”中的“多宅”部分，面积控制标准下的超占部分，以及非本集体经济组织成员因继承房屋等原因占有宅基地的情形。

一言以蔽之，政策尝试仅能对“非常态”情况下的宅基地收费。对符合“一户一宅”原则，确为农户唯一住宅用宅基地的，不存在收费的问题。宅基地制度的特征之一就是“无偿取得”，而收费政策事实上是对这一特征的某种挑战。

【这3种宅基地或需交费才能继续使用】

我们来看陆河县拟定的具体内容。农村建房符合村庄规划的，有下列情形之一，应收取宅基地有偿使用费：

1.农村集体经济组织成员、非本集体经济组织成员通过继承或其他合法方式在农村占有宅基地，符合“一户一宅”原则的，本集体经济组织成员征收超出面积标准部分的有偿使用费，非本集体经济组织成员征收占用宅基地有偿使用费；

2.农村集体经济组织成员、非本集体经济组织成员通过继承或其他合法方式在农村占有宅基地，形成“一户多宅”的，原则上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整栋宅基地有偿使用费，多宅部分不得充减“一宅”中面积不足部分。

3.由于历史原因办理有土地权属证建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有偿使用费，加建无证部分原则上应当退出，确实无法退出的征收有偿使用费。

也就是说，付费才能继续使用的宅基地首先必须是合法占有的。如果是“未批先占”且未经确权登记的宅基地，恐需要“无偿退出”或由村集体强制收回，难以交纳这笔有偿使用费。

当然，特殊的困难群体是经申请并由村集体通过，是可以缓交、减交或者免交这笔费用的。

【宅基地收费标准】

这个收费标准拟区分不同情况而有所差异。为确保大家直观地了解其计费方式，在明律师将征求意见稿的原文誊进来供大家仔细研究：

1.对于符合“一户一宅”的宅基地，宅基地面积超过规定面积的，有偿使用根据其超出起收面积实行阶梯式计费。

（1）超出面积1－30平方米部分按每年10元/㎡计费；

（2）超出面积31－60平方米部分按每年15元/㎡计费；

（3）超出面积61－90平方米部分按每年20元/㎡计费；

（4）超出面积90平方米以上部分按每年25元/㎡起征，每增加30平方米标准提高10元/㎡计费，以此类推。

2.对“一户多宅”的，鼓励农户退出多出宗数的宅基地。不愿退出的农户，收取宅基地有偿使用费。农户自愿选择一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照阶梯式计费，不扣除一宅不足面积部分。

3.集体经济组织成员因继承、赠与房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过规定面积的，按照阶梯式计费进行收取。

4.非本集体经济组织成员通过继承、赠与等方式在农村占有和使用宅基地按每年5元/㎡收费，宅基地超过规定面积的部分实行阶梯式计费收取。

（1）超出面积1－30平方米部分按每年15元/㎡计费；

（2）超出面积31－60平方米部分按每年20元/㎡计费；

（3）超出面积61－90平方米部分按每年25元/㎡计费；

（4）超出面积90平方米以上部分按每年30元/㎡起征，每增加30平方米标准提高10元/㎡计费，以此类推。

我们来为此前备受关注的城镇户籍子女继承农村房屋后的情形做一次推算。譬如某人继承的宅基地面积为300平方米，而控制标准为150平方米以下。

那么此人需要交纳的宅基地使用费就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。

【自愿有偿退出到底能拿多少补偿？】

了解了宅基地有偿使用的收费标准，我们再来看自愿有偿退出宅基地能拿多少补偿。从目前各地的政策性文件上看，自愿有偿退出的补偿全凭村集体的力量完成，其补偿标准是无法和征地拆迁相提并论的。

征地拆迁存在将集体土地变更为国有土地入市后的土地增值收益，这一部分利益是应当回馈给被征地农民的。而宅基地的自愿有偿退出则显然没有这东西，退出后宅基地依旧是宅基地，仍要被分配给其他有住房保障需求的村民使用，或者作为农村宅基地来盘活利用。

关于自愿有偿退出宅基地的补偿标准问题，陆河县拟作出这样的规定：

1.对于符合“一户一宅”并愿意有偿退出宅基地使用权的农户，补偿标准可由集体经济组织内部开会讨论决定。

2.“一户多宅”愿意退出“多宅”部分使用权的农户，补偿标准可由集体经济组织内部根据实际情况与宅基地使用权退出户协商确定，并将补偿标准及补偿情况在集体经济组织公示。

3.全部退出宅基地使用权到城镇居住的村民以及符合宅基地申请条件而放弃申请资格到城镇居住的农户，凭借宅基地退出的依据和村组证明，享受政府相关优惠政策。

补偿资金从农村集体经济组织自筹资金、宅基地有偿使用费、闲置宅基地和闲置房屋盘活利用的收益资金中支付。

大家可以看到，文件表述了这么半天，并没有给出个准数来，这和前文堪称详实的“收费标准”形成了鲜明对照。

一般而言，宅基地自愿有偿退出的补偿费用在每平米几百元左右，是难以参照周边类似房地产的市场价格给予补偿的。

在明律师最后要提示大家的是，宅基地制度改革的试点范围、改革力度在2022年一定会进一步加大，农民朋友要就此作出一定的准备。伴随着“宅改”的深入，征收集体土地、合村并居拆迁等项目数量将可能会减少，指望通过拆迁“致富”的可能性也会相应缩减。不过农民朋友也不必气馁，而是要善于抓住宅基地制度改革的红利，结合自身情况和所在村、县的有关政策，将闲置的宅基地和房屋彻底盘活，让实际居住使用的房屋确权登记，让新政策的红利惠及自身。在宅基地的付费有偿使用、自愿有偿退出等问题上与村集体存在争议的，也可及时咨询专业律师，获取专业领域的法律帮助。

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