定了（小产权房屋买卖）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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“小产权房”究竟和违法建筑有没有区别？有没有可能因“历史遗留原因形成”“存量较多”等客观原因而获得“转正”或者交易出手的契机？这可能是每一位正居住于此类房屋中的业主最关心的问题。近日，深圳市住建、规自部门联合出台《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，再次给各种“希望”泼了一盆冷水，更几乎将这类房屋上市交易的路完全堵死了。

【法理分析：没产权事实上就是违建】

“小产权房”问题的麻烦之处就在于法无直接规定，对它的处理意见仅能见于各种政策文件中。

不过若从法理上分析，办不下来正规的房屋所有权证和土地使用权证（现为房地一体的不动产权证），事实上就表明涉案房屋不具有合法性。

即便这类房屋在建造时存在乡镇政府同意建造等事实，但任何一级政府、组织都不能逾越法律去办事。地方上当年为了发展经济、盘活利用集体土地而擅自采取的占地建房行为，本身就涉嫌违反城乡规划甚至是违法用地，其本质上就是违法建设行为。

基于此，《通知》中并未使用“小产权房”这一非法律用语，而是选择了“住宅类历史遗留违法建筑”的表述。这几乎等于给“小产权房”定了个性。

显然，对于违建，无论是持有者还是意欲购买者，都不应抱有任何无依据的幻想。能不碰尽量不碰，才是大实话。

【上市交易道路被封死】

《通知》中针对此类建筑的上市交易做了如下规定：

1.社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或出具相关证明。

2.公证机构、律师事务所不得为住宅类历史遗留违法建筑交易行为提供公证或见证服务。对违法违规提供公证和见证服务的行为，坚决予以查处。

3.城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

这里需要指出的是，所谓“物业权利人核实”类似于城市房屋征收中的征收调查登记，即要明确此类房屋的“补偿权利人”。

一旦房屋所在地被纳入城市更新项目范围，房屋就不再允许交易，这就避免了有心人对回迁安置房的炒作。

此外，《通知》还规定各有关部门都要对此类房屋的非法交易行为在自己的管辖领域内加强打击力度，令其交易行为完全无法开展，相关广告信息被彻底阻断。

【住宅类历史遗留违法建筑最终将走向何方？】

对于这一“物业权利人”普遍关心的问题，笔者有以下3方面不成熟的观点：

其一，补办手续“转正”困难较大。自“小产权房”这一事物诞生之日起，鲜有政策文件为其“合法化”开过任何一个小小的口子。

“违法建筑”就是违法建筑，即便确属历史遗留原因形成的，也同样在依法制裁、惩处的范畴内，政策都是一以贯之的，出现大反转的可能性微乎其微；

其二，“历史遗留违法建筑”短期内被责令限期拆除、没收的可能性不大。毕竟这类建筑有不同于一般违建的“历史遗留原因”存在，许多购买的业主也的确自身就是受害者，这就决定了其处置不会完全等同于一般违建，不会在短期内被简单、粗暴的一拆了之。

目前看来，物业权利人自己居住使用还是得到了默许的，事情远不会发展到断水断电那般糟糕的程度。

其三，所谓“物业权利”很可能一代而亡。由于“小产权房”不具有合法性，没有产权证，这就决定了其无法依法继承、转让、出租。一旦前述“物业权利人”死亡，“物业权利”就不能再延续下去，这类房屋或许终将难逃被依法没收、拆除的结局。

当然，不排除在时机成熟时针对物业权利人实施自主腾退，使其自愿交出小产权房，以共有产权房、公共租赁住房等保障其基本的居住需求。

而如果走的是征收程序，无证的“小产权房”显然无法与合法房屋获取同等标准的补偿，补偿被压低将是可预料的事情。

在明律师最后要强调的是，不同的“小产权房”其违法性和历史形成原因是不同的。究竟会面临怎样的结局，是一个需要具体问题具体分析的事情，不能一概而论。通过罚款予以确权登记原则上是可能的，但前提是对其违法性要有正确、客观的评判。

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