最高院（开发商违约）

作者：初明峰律师团队

铭源融信（苏州）管理服务有限公司

裁判概述

因开发商违约导致《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》解除，如果不免除购房者在《按揭贷款合同》中的还款义务，将会造成商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的失衡。在购房人对合同解除无过错的情况下，不能要求其对剩余贷款承担还款责任。

案情摘要

1. 2015年8月14日，因按揭买房事宜，王忠诚与建行青海分行签订《借款合同》：王忠诚等人向建行青海分行借款7397万元用于支付其在越州公司（开发商）处的剩余购房款。

2. 因越州公司未按期交房，经王忠诚等人起诉，法院依法解除《购房合同》及《借款合同》，并判令越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任。

3. 建行青海分行另行起诉，请求王忠诚等三人与越州公司共同偿还剩余贷款。

争议焦点

王忠诚等人是否承担《借款合同》中的共同还款义务？

法院认为

关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

案例索引

（2019）最高法民再245号

相关法条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

相反案例

（2017）最高法民终683号：由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。

实务分析

在商品房按揭贷款商业关系中，包含两个法律关系：一为房屋买卖关系；二为借款合同关系。因为现有的法律规定房屋买卖合同解除后，当事有权人请求解除商品房担保贷款合同，故实务中往往是《房屋买卖合同》与《借款合同》一并解除，但是对于《借款合同》解除后，借款人（购房者）是否应当承担还款义务，实务中争议不断。有判令购房者共同承担还款责任的，有判令承担补充责任的，还有判令免除还款责任的，裁判尺度完全不一致。甚至最高院在（2017）最高法民终683号（本纠纷解除《购房合同》的案件）中与本判决持完全相反的观点，这无疑给实务中统一裁判尺度造成了巨大的困境。

笔者认为：最高院之所以对相同的法律事实作出不同的裁判观点，在排除诉权的影响因素之外，可以看出最高院对商品房按揭贷款商业纠纷的重点关注和积极探索。

众所周知，房地产是我国的重要产业，与我们的社会生活息息相关，在当今的经济态势下，多数的社会群众都背负着购房贷款，这种超前消费的商业模式直接影响着社会的稳定与发展，让购房者在此类纠纷中既没有得到应有的房子又背负巨额的商业贷款，无疑是会对购房者的经济生活造成巨大的影响，诱发社会不稳定因素；但若免除购房者的还款责任，又会增加金融业的不良资产比例，影响金融存款充足率，最终的恶果还是由全部的社会储蓄公民承担后果，甚至引发系统性金融风险。故本案看似一个简单的民事纠纷，实则是当前我国发展中的民生问题缩影，是当前经济供给侧与需求侧矛盾在社会生活中的具体体现。因此，仅从社会经济发展角度或者立法设计角度讨论，无论出现什么样的裁决都是既在情理之中，又在意料之外中结果。

但是，在现有的法律体系下，主流观点认为开发商原因导致购房合同解除并不能必然免除购房者欠付银行的按揭贷款之还款责任，具体的说理已经在笔者发表的关于最高院（2017）最高法民终683号裁判观点分析中阐述清楚，不再赘述。笔者分析推荐本判例仅供诉讼参考。