2020年最全物业费详解（物业管理费包括哪些）

【导读】：随着人口增长，住房自然变得越来越紧缺。那么高楼大厦就成了住房的首选了，楼建的越高，住的人自然越多，那爬的楼梯自然也越多。电梯的存在简直就是人类福音，每月就算交着昂贵的电梯物业费，那也不是个事！那么这电梯费到底最后落入了谁的口袋呢？接下来华律邀请王佳静律师为您解答。

一、物业费是交给谁的

缴纳物业费是每位住户应有的责任，也是义务。是交给物业管理公司的。

（一）根据《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

（二）根据《物业管理条例》第五十四条规定，“利用物业公用部分、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”由此可见，物业公司在未征得业主、业主大会同意的前提下，无权擅自出租小区电梯摊位，无权擅自投放广告。

（三）根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

（四）小区电梯属于公用设施，显然属于小区业主共有部分，业主享有共有的权利，依法享有相关的收益。业主有权成立业主委员会与物业服务公司协商收益分配，若协商不成，全体业主可通过诉讼途径向物业公司主张返还相关收益。

二、物业费到底是交些什么

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。

2.公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：

(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建维修费;(2)给排水日常运行、维修及保养费;(3)电气系统设备维修保养费;(4)燃气系统设备维修保养费;(5)消防系统设备维修保养费;(6)公共照明费;(7)不可预见费;(8)易损件更新准备金。

3.绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，

包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。

4.清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。

5.保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。

6.办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。

7.物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

8.利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

9.法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。

以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道，只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和12个月，即得出每月每平方米应交金额。

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