二手房交易风险增大（二手房新政策）

两会的召开既是总结，也是规划，会对新的一年国计民生、经济运行、产业发展等多方面进行讨论、规划。会议的话题，屡屡霸占各个平台的热搜。特别是今年还提出了《中华人民共和国民法典草案》的审议，并且通过了，这可是实实在在影响我们每一个人的生老病死和衣食住行的。

但是，两会虽然落幕了，但对购房者的影响才刚刚开始。

热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。

今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。

Q1：旧改接力棚改，老房子即将迎来“贬值潮”？

@专聊房君：

拆迁，在很长一段时间里，就是“暴富”的代名词。这些年，为配合国家战略去楼市库存，棚改货币化安置成为了很多城市主要的去库存手段，在高峰期，一些城市货币化安置占比达到60-80%，这些手持大量现金的拆迁户同样也是商品房市场上的“金主”。

毫无疑问，他们是这个时代的幸运儿。不过，此一时彼一时。随着房价和地价不断上涨，拆迁于开发商来说，就是一个烫手山芋，不赚钱的事开发商自然不愿意做，可以想象，如果说低层住宅对开发商来还有利可图的话，那么高层住宅自然是拆不起。

对此，国家其实早有筹划。两个方面：

一是在棚改最后攻坚十三五规划中明确要求，“到2020年，基本完成现有城镇的棚户区、城中村和危房改造”。简单的理解是，棚改是一个阶段性工作，到2020年底就基本结束了，即使可能还有一些零星的危房等特殊情况需拆迁收尾，但从明年起，大规模的拆迁肯定是不会有了。

二是在本次“大会”上，在房地产描述方面，用了近一半的字强调“旧改”。“新开工改造老旧小区3.9万个”更是把今年的工作任务具体到数字上。其实，这不是第一次提及，只是今年比去年的力度更大了。从国家层面讲，自去年底的中央经济工作会议，到前一段时间“国常会”，均有强调“旧改”。这显然不是巧合，棚改退去后，旧改接力，按照国家的说法是，是“有效扩大内需，改善民生工程”的需要。

不搞大规模拆迁，旧改成为主角，对房地产市场的影响显而易见。国家一再强调“房住不炒”，给小区出新是为提升现有老旧小区的居住舒适度，符合“自住理念”，从长远看，对房子升值则是减分项。不难理解，旧改不能改变房型主体结构和空间，即不能从根本上改变房子的品质，但老房子又不拆迁，因此，从居住属性和价值属性讲，老房子大概率迎来“贬值潮”。

Q2：“居住权”的出现对房地产市场有哪些影响？

楼市的点滴变化，往往都会牵动着很多人的心。不难理解，对于大多数人来说，买一套房子要花掉多年积蓄，然后还有二三十年的房贷生涯。一个决策错误，势必浪费自己的血汗钱。

什么是居住权？

举个例子：阿福是一个孤寡老人，在生前，保姆对阿福的照顾事无巨细，无微不至。保姆是个外地人，除了阿福这里，并没有自己的房子可以居住，并且在阿福去世后还可能被不孝子赶出了家门……

但这时，如果阿福和保姆向本地相关登记机构申请并进行登记，就可以让她一直享受阿福这套房产的“居住权”。即使是阿福的孩子对这套房产有继承权，但与保姆的居住权也并不冲突。孩子还是可以享有这套房产的交易买卖权，以及抵押给银行的权利，始终不影响保姆的居住权，直到保姆死亡。

《民法典（草案）》第370条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

所以，没有约定的话，直至保姆去世她都始终都享有居住权。

但是，任何一个新法律的推出都使得会让别有用心的人动歪脑筋。我们只能通过假设伴随居住权一块到来的情况。

假设一：男人打算包养小三，付了首付后，把这套房子的“居住权”签给了小三。并且房子还可以抵押给银行获得一笔贷款，老年人打算白嫖。不还款后，债权人能否将居住权人赶出这套房子？

假设二：丁克家庭只想活好这一辈子，走后不带走一片云彩。他们与拆迁户商量，能不能把居住权卖给他们，在他们死后，这房子还是拆迁户的，或者拆迁户在他们居住期间将房子出售。丁克家庭同时相当于一次性支付了这一辈子的租金。这样的情况出现要怎么算？

例子三：老赵宣传要卖房子，但合同上实际出卖的是“居住权”。没有社会经验的韭菜，并没有做好尽职调查，被老赵上了一堂生动的法制教育课。这样的坑如何避免？

来源：real大星

以上的例子都会大大的影响二手房市场的环境。市场上干净的房子会变少，交易风险会增大。

@国民经略：

居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。

这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无人可解的。

居住权，更进一步。

居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。

同时，居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？这些问题仍有待进一步明确。

Q3：对购房者有何置业建议？

@专聊房君：

态度很重要。无论是“棚改退去，旧改上场”，还是民法典设立“居住权”，其根本意图就是让房子回归到居住属性，而这与国家这两年多次在不同场合强调的“房住不炒”精神相一致。

我们说，楼市其实就是一个政策市，当政策上坚定抑制炒作，房价就不可能蹦到多高。在这样的市场大环境下，买房真的要擦亮眼睛，除了不要买到走“下坡路”的房子，也不要高杠杆投资买房，毕竟房价不涨或者少涨，就意味着亏损。

随着住房供应趋于饱和，加上后面的房地产税，手中握着“一堆流动性极差的烂房子”显然不明智，未来对待房产的正确态度：不仅是这2类“贬值”房子不能碰，而且房子大概率是“在精不在多”，闭着眼买房的时代说过去就过去了。