明年起（小产权房的最新政策）

很多人说，调控是为了让城市房价跌下来，让刚需买得起房子。

然而，现实却狠狠地扇了刚需们两巴掌，调控10多年过去，房价依然在缓慢上涨，调控越严格的城市房价反而涨得越快，是调控不力、背离了初衷吗？

显然不是，调控的核心目的在于稳定房地产的发展速度，使其与其他行业协调发展，在过去20年里，房地产吸纳了过多本应流向实体经济行业的发展资金、沉淀了过多的居民消费能力。

当房地产发展势头过猛，远远盖过其他行业的时候，就需要调节和控制（简称调控）。所以说，调控的目的并不是让房价下跌，平抑房价只是调节的一个表象而已。

房价上涨的根源是什么？

很多人说是炒房，其实是地价，地价占到新房价格的40%-60%比重，20年来地价连番上涨，直接导致房价跟着上涨。故而，要抑制房价其实很简单，降低土地价格、增加土地供应即可。

既然办法很简单，为啥多年以来不能实现呢？笔者认为，主要原因有3个：

要保护18亿亩耕地红线不动摇，农用地是生存发展的基本保障，所以农地需要有基本的保护线，城市土地不可盲目扩围；城市范围本来就小，农村范围更大，在城市和农村二元用地的体制下，农村集体用地一般不允许转换为城市商品房开发用地，更不可能轻易转换为商业用地，所以这是一条杠，直接限制了城市属性地皮的供应量。土地使用直接影响环境质量，所以城市不能贸然扩大，商品房建设用地受到限制理所当然。

既然解决策略很简单、也相对唯一，找到症结所在，那么只要逐步尝试和探索，总能在不破坏各方平衡的情况下，得出最大化的解。如果打破高房价，合适的策略就是，有步骤地、合理地把广阔的农村集体用地逐步入市转换为城市可开发、可建设的经营性用地。

农地入市，未来可期。

根据《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》和《全面深化改革若干问题重大问题决定》，表达出了相同的观点：农地探索有序入市的新途径。现阶段，集体经营性建设用地入市正在进行试点过程，未来农村集体用地将进一步盘活。

虽然这将是城市商品房高价格的最终归宿，但农地入市并不等于可以随便使用集体用地和农村土地，而要在合理的规划和评估基础上。

国家2条新政，比房价下跌更可怕的事情来了，这1类房被打入冷宫。

近期，国家农村农业部和自然资源部联合发布了两道规定：①《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》②《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》都表达出了相同的指导思想，特别是对于农村保护耕地和建房建设用地的相互关系做出了明确的界定和说明。例如不允许占用永久基本农田建设房子；不能够违规买卖农村耕地用于建设房子，更不允许在没有经过合法审批的土地上违规建设房子。

可以说，这两道铁令给今后的集体用地使用方向划定了界限，其中有一点值得买房人格外关注：今后小产权房买卖将更加不被保护，根据这2份文件，小产权房依然处于“违规用地”和“违规买卖”情形当中。

明年起，这1类房子还是别买了！房价不升反降。

如果说商品房调控导致房价下跌，那么这两道铁令其实比商品房价格下跌更可怕。因为将直接限制小产权房的今后发展市场。“不允许集体用地违规建设使用”，更不允许未经审批的土地建房和买卖活动。这就把小产权房打入了冷宫。

在2020年的5-6月份，自然资源部层下发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》再次重申对于小产权房的一个基本态度：不允许给小产权房确权，更不能够通过确权的方式把小产权房的违规用地合法化。

一记重拳接着一记重拳，让小产权房无路可走，市场容量迅速缩小，今后不建议再买，原因有三个：

①商品房价格平稳，刚需短期内可不用着急买房，更不需要担心现在不买房未来买不起房子的情况出现，所以耐心等等，不要盲目入手小产权房；

②政策对小产权房严格限制，这类房子不被保护和认可，买卖交易无效，最终竹篮打水一场空；

③小产权房未来被拆迁还是转正不明朗，有人说一刀切拆了，有人说会逐步转正，但是根据多个城市的经验来看，10-20年内转正无望。

你认为，如果买不起商品房，可以退而求其次买小产权房吗？

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