6城市二手房监管新政落地（二手房政策）

【幸福里深度-政策】从土地、到新房、再到二手房市场，我国对于房产的管控政策，正在逐步渗透，并实现优化，未来的房子属性也许将逐步回归居住本身。

来源：幸福里资讯

作者：尉若颖

编辑：王小玉

7月26日，江苏省无锡市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，将在调查分析基础上，以二手住房网签备案价格为基础，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。同时，首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。

这是今年以来，全国内第6个出台二手房成交指导价的城市，在此之前，深圳、宁波、成都、西安、绍兴已相继出台“二手房成交指导价”管控机制，抑制楼市的虚火蔓延。

（部分落实二手房成交指导价的城市）

为何众多城市都开始纷纷选择出台二手房成交指导价？幸福里分析认为，在众多政策中，“二手房成交指导价”是对于市场调控力度最大，也是最有效的一条，尤其是在一些房价过热的城市，更是相当于直接给房价打了七折。这条政策，直接增大了二手住宅买房的资金压力，变相地限制了需求，进而实现“房住不炒”的最终目的。

相关业内人士表示，随着深圳等多地出台二手房价格参考机制，“限价”政策从新房市场扩散至二手房市场，避免“一二手倒挂”带来楼市热度居高不下、社会不公等问题，后续不排除指导价制度在更多热点城市落地，逐步实现中央“稳房价、稳地价、稳预期”目标。

二手房指导价出台后，对楼市影响有多大？

二手房成交指导价新政的出台，对于一座城市二手房的房价影响可以说是迅速且有效的，这在目前已经出台相关政策的城市房地产市场中，得到了明显的验证。

据国统局发布的70城房价数据显示，深圳二手房市场在1月时出现了均价历史最高点，而随着二手房成交参考价新政的推进，市场反应立竿见影，在6月份出现了迅速回稳的态势。

而不光是深圳，宁波在5月10日公布了针对重点学校周边的小区二手房参考价格后，6月份紧接着就出现了二手房成交明显的环比下跌。

相关业内人士表明，目前这些城市的二手房数据充分说明了政策调控的积极有效，二手住房价格正在逐渐回归合理区间。

整个上半年的房地产市场，光是调控就出台了好几百条，在这好几百条之中，虽然二手房成交指导价的占比并不高，但是其权重却是“举足轻重”。

同在上半年，集中供地政策出台，而早在2020年下半年，“三道红线”和“贷款集中度管理”早已落地，可以看出，草蛇灰线，绵延千里，中央对于房地产市场的政策，正在逐渐规模化、体系化，全方位掌控化。业内人士认为，从土地市场到新房市场再到二手房市场，管控政策不断优化和深入，地方政府对房地产市场的管控力度也在逐渐加强。

监管二手房交易流程，确保执行不走样

为了能够使二手房成交指导价的顺利推进，政策“打补丁”情况也在同步出台。以最先推行二手房成交指导价的深圳为例，近期关于二手房交易流程调整的消息又在互联网流传，以流传出的内容来看，其中强调二手房交易，需要先通过购房资格审查，才能操作网签。

（深圳二手房交易新增购房资格码申请流程）

整体来看，新规之后，二手房交易需通过购房资格审查才能网签，并进入后续流程：

1、购房资格审查由深圳市不动产权登记中心，转移至深圳市住房公积金管理中心承接；

2、所有成交的二手房买卖，需通过购房资格审查后，才能生成政府系统的深圳市二手房买卖合同，即网签；

3、备案完成后，网签合同内容不能修改；同时，该房产不能再次录入网签合同。

在这条新规发布之前，深圳的一套房源可以在不同的中介平台重复办理网签，且可以随时更改买方信息，这就意味着，在没有购房资格的时候，可以通过中介的操作，将其他流程前置，待有了资格后再办理过户，而新规发布之后，对于购房资格的界定就产生了实质性的变化，必须确认购房资格审查后，才能进行网签及后续流程。这就堵住了提前网签规避二手房指导价等政策的“漏洞”，也是官方对于二手房成交指导价的一次“打补丁”。

随着二手房市场得到进一步体系化的监管，“限价”政策已经开始从新房市场扩散到二手房市场，而这些举措则进一步避免了“一二手倒挂”带来的楼市热度居高不下等问题，而这一系列的体系化举措，则都剑指高房价，使得未来的房价或将呈现窄幅波动，逐步实现中央“稳房价、稳地价、稳预期”目标。

官方两天内密集发声出手调控楼市，多城应声加码

从7月22日、23日起，官方就开始集中在楼市密集发声。

7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

当天，《人民日报》发文《加快发展保障性租赁住房全面落实房地产长效机制》，文章中提到：今年以来，受多种客观因素影响，再加上部分城市履行主体责任不到位，放松房地产市场调控，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人表示，下一步将重点做好以下工作，扎实推进房地产市场调控。

7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

除了二手住房成交参考价制度，今年以来，部分重点城市也出台了各类调控和监管措施促进二手住房价格的稳定和市场预期的稳定。

据幸福里不完全统计，全国至少有9个城市对二手住房价格进行了重点规范和管控，涉及严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验等。

而在官方发声之后，多个热点城市反应迅速，发布楼市调控新政，而在这一波调控新政中，二手房成交指导价则占据了举足轻重的位置。

相关业内人士认为，二手住房成交参考价制度的推进，成为今年二手房市场最重要的一项政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。从政策内容看，一方面是发布全部或重点小区二手住房参考价格，另一方面是要求相关机构将其作为参考依据，包括房地产经纪机构应下架高于指导价房源，银行将其作为商业贷款发放依据等。

而这其中，对于二手房购买者较为“致命”的，就是金融端的举措，商业银行仅按照参考价放贷的话，高于参考价的部分必须由购房者自行解决，而这其实就是变相提高了首付比例。而此举则在极大程度上抑制了二手房市场的热度，进一步也平稳了整个房地产市场。

据业内人士判断，从市场的表现看，二手房指导价制度将呈现三个特点：一是全面铺开，预计后续各类一二线城市和重点三四线城市将有各类管控。二是多方位监管，包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都会有所收紧。三是重点严打学区房炒作，二手房领域的学区房将面临严监管，盲目炒作学区房将面临风险。

幸福里分析认为，在官方发声后，各大热门城市都在积极建立参考价机制，以往，二手房的监管是零散的，市场主体也很难监管，而现在，随着二手房政策的陆续落地，以及多面监管，整体的二手房市场热度正在逐步趋稳；在未来，二手房成交参考价可能会全面铺排，全国性推广。随着房地产调控持续推进，政策的全面铺排，目前，整个房地产市场正在呈现出长短并行，全方位、体系化趋势明显的特征。而这对于实现我国住房市场的“房住不炒”则有着决定性的作用。