2022年我国房地产市场展望（什么是不动产）

文 丨 应习文 王静文

2021年，我国房地产调控政策先紧后边际放松，前三季度，调控政策持续加码；四季度，随着市场明显降温，叠加个别房企风险暴露，政策重点改为维稳，尤其是11、12月以来，政策频吹暖风。随着宏观经济减速和调控措施下的预期转变，2021年商品房销售增速明显回落，房价先升后降；土地市场明显降温，房地产开发投资增速也持续放缓。

展望2022年，随着房地产发展的长期基本面支撑因素进一步转弱，房地产政策既要坚持“房住不炒”，又要形成“良性循环”，但短期内政策将以“托底”为主线。在政策底率先到来的情况下，预计房地产的市场底还需“打磨”半年左右时间。信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企，问题房企的偿债压力仍很大，各家金融机构间的竞争将更为激烈。

基本面展望

经过20多年的长足发展，我国房地产市场基本面正在逐步变化，人口、城镇化率、杠杆率等支撑因素均出现明显减弱。

1．人口：少子老龄化加剧

房地产市场发展归根结底要靠人口支撑。但从七普数据来看，我国人口自然增长率逐年放缓，老龄化率则加速上升。

从总量来看，2021年全年我国出生人口1062万人，死亡人口1014万人，新增人口仅48万。尽管国家已出台三孩政策，但2022年人口转为负增长仍将是大概率事件。一方面，目前我国育龄妇女数量为3.2亿，且未来每年大致会减少1000万人；另一方面，生育过二孩的妇女在放开三孩后的生育意愿，预计会比当初生育二孩时要低不少。预计2022年出生人口在990万人左右，总人口大概率将转为负增长。

从结构来看，截至2021年，65岁及以上人口比重达到14.2%，已进入中度老龄化阶段。相应的，15-59周岁的人口占比则逐年下降，其中25-44周岁的刚需人口已经出现绝对量减少。

2．城镇化：空间下降，速度放缓

随着我国城镇化率逐步攀升、城乡收入相对差距收窄、农村人居环境不断改善，城镇化速度正在放缓。

统计局数据显示，2021年末全国城镇人口9.1亿人，城镇化率为64.7%，较2020年提升0.8个百分点，1996年以来首次跌至1.0%以下水平。当年新增城镇人口1208万人，较2020年1794万人的水平明显下降，也是近25年来我国新增城镇人口数量最低的一年。

从日本和韩国的经验来看，随着城镇化率提升，增速放缓几乎是必然现象。日本和韩国均在城镇化率达到70%以后，城镇化率曲线斜率趋平。虽然日本在2000年左右又一次出现城镇化加速，主要源于町村老人相继离世以及“市町村大合并”，而并非人口真实流动。韩国在上世纪80年代末城镇化率达到70%以后就开始逐步减速，在到达80%后基本不再上升。

随着我国城镇化率趋近于70%，预计上升曲线会逐步趋平。考虑到未来我国老龄化趋势严重以及总人口开始下降，不排除城镇化率出现类似日本的二次上升，但将主要由于农村老人数量的下降，并不能带来城镇人口的快速增加，预计未来两到三年增长规模应在1000万人左右。不过也应看到，当前我国户籍人口城镇化率仅在45%左右，在常住人口城镇化放缓后，常住居民转化为户籍市民仍有较大空间，由此将对购房需求形成一定支撑。

3．住房拥有率：逐渐趋于饱和

近二十年来，中国房地产大规模开发建设，极大改善了居住条件。1998年，城市人均住宅建筑面积仅为18.66平方米，住房供给极度短缺。2021年，我国城市人均居住面积已超过42平方米，住房条件大为改善。

与此同时，城镇住房保有率正趋于饱和。2020年4月，央行调查统计司公布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，2019年，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

同期，美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。按家庭收入分组，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%，而我国收入最低20%家庭的住房拥有率达到89.1%。与国际水平相比，我国住房自给率相当高，结合户均1.5套的住房拥有量考虑，我国存量住房总体形势已由短缺转为相对宽松。

4．杠杆率：居民加杠杆空间缩小

居民收入增长是支持房地产市场的主要动力。近些年，随着经济持续减速，居民人均可支配收入增速在逐步放缓，但个人住房贷款始终保持15-20%的快速增长，居民部门杠杆率在快速上升。据社科院数据，中国居民负债/GDP的比重在2010年末为27.3%，到2020年末为62.2%，逐渐接近日本泡沫经济破灭时的69%。居民继续加杠杆的空间已经较小，而且风险越来越大。

政策展望

2022年政府工作报告指出，要坚持房住不炒，探索新的发展模式。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。“良性循环”与“房住不炒”成为房地产调控政策的两大关键词。其中，“房住不炒”更多是针对房地产泡沫的限制，而“良性循环”则更侧重于对房地产业健康发展的“托底”政策。而要实现良性循环和健康发展，需要“探索新的发展模式”。

从宏观面看，由于房地产发展的长期基本面支撑因素进一步转弱，房地产政策既要坚持“房住不炒”，又要形成“良性循环”，但短期内政策将以“托底”为主线。展望2022年，促进房地产发展“良性循环”将成为关键着力点，各地因城施策的支持措施将不断涌现。在新的发展模式下，保障性租赁住房将挑起稳投资的重任，而房产税试点力度将转弱。

1．房地产资金面继续松绑

一是保持货币政策适度宽松。1月份5年期LPR已下调5个基点。未来我国的货币政策继续保有宽松空间，美联储加息预期已有所消化，俄乌危机等避险因素推升人民币汇率，而我国通胀压力尚且温和。2022年政府工作报告提出要推动金融机构降低实际贷款利率，让市场主体切身感受到融资便利度提升、综合融资成本实实在在下降。近期央行上缴1万亿利润，相当于降准50个基点，预计全年除仍有一定降准空间外，政策层还将通过加强存款利率监管，发挥LPR改革效能，畅通利率传导机制等手段入手，必要时不排除继续引导LPR利率调降。

二是鼓励金融机构加大房地产行业资金投放。在宽货币之余，宽信用也将成为重要的政策措施。人民银行、银保监会引导金融机构加大房地产行业资金投放，避免信贷塌方，重点支持个人住房按揭贷款、优质项目并购贷款、保障性租赁住房贷款等。此外，监管层已明确保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理，房地产贷款集中度管理也会提高一定的灵活性。同时，受市场环境和政策利率影响，包括一线城市在内的多地金融机构已开始下调房贷利率。

三是放松对房企的资金过严监管。为鼓励优质房企对问题房企施援，监管层已通知房企承债式收购不计入“三道红线”。同时，预售资金额度监管调整为“重点额度监管”，额度外剩余资金可由房企提取使用。预计后续房企合理融资需求将会继续得到满足。

2．各地因城施策鼓励市场需求

地方层面将坚持“因城施策”的原则，通过多种方式鼓励市场需求。据统计，今年前两个月各地出台房地产相关放松调控举措累计超过100次。2022年政府工作报告提出要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。可以看出，因城施策是促进“良性循环”的政策的主战场。

一是放松公积金贷款政策，如提高贷款额度、下调首付比例、优化异地转移接续等，涉及宁波、青岛、北海、菏泽等地。

二是购房补贴和人才政策，如对创业者、博士生、硕士生等人才直接补贴，向购房者发放消费券等，涉及沈阳、长春、桂林等地。

三是地方性的金融支持政策，如非限购城市下调首套首付比例，包括菏泽、赣州等；引导金融机构下调房贷利率，包括郑州、广州、苏州、南京、杭州、深圳等；加快房贷放款节奏，包括杭州、成都等。

四是放宽限购、限售政策。如实行认贷不认房标准，放宽首套房认定标准，满足养老购房需求，非本地户籍可购买共有产权房等。包括郑州、西安、杭州、武汉等。

值得关注的是，近期郑州出台房地产新政，从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面入手，被市场解读为大力度“救市”。此次郑州成为全国第一个正式发文放松房地产政策的城市，预计后续一些城市跟进的可能性较大，特别是与郑州处在相同级别的弱二线城市。

3．保障性租赁住房承担稳投资重任

去年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确保障性租赁住房的对象和标准，并从土地供应和资金等方面给出了支持政策。此后各个人口净流入的大城市及省级人民政府确定的城市相继发布“十四五”保障性租赁住房发展规划（或征求意见稿）。年末中央经济工作会议在地产方面表态均再次强调推进保障性住房建设。2022年政府工作报告也指出要“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。

据不完全统计，目前已有22个城市的住建部门明确了“十四五”保障性租赁住房供应目标，总计约400万套。此外，央行与银保监会下发《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，继续支持保障性租赁住房的融资需求。

2月25日，银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。

4．房地产税试点力度转弱

在房地产行业基本面发生较大变化的情况下，预计政策层面会择机或延后推出房地产税改革试点方案。2022年政府工作报告未提及“房地产税”，预计房地产税改革试点的推出力度比较弱，并留出日后增加试点地区和加大力度的空间。

一是房地产税针对不同试点城市的具体情况，可能存在对存量房征收和仅对新增购房征收的差别；二是房地产税预计将仅在房价涨幅压力较大，具备较好征收基础的城市开展；三是将大概率采用免征面积、累进制税率等手段，保障刚需利益；四是较大可能结合鼓励生育、发展住房租赁等政策，形成多目标的政策“组合拳”；五是有可能会考虑合并和减少对房地产行业的税负，为长期持续发展优化税收制度环境。

市场展望

1．需求形势：刚需转改善，增量转存量，新建转更新

在我国房地产基本面出现历史性变化的大背景下，房地产行业的需求格局将发生转变，简单概括为刚需转改善、增量转存量、新建转更新。

一是刚需转改善。在城镇化高速发展时期，城镇人口快速增加，新增住房需求旺盛，此时刚需主要是指城市新住民的首次购房需求。但随着我国城镇化放缓，住房刚需将转向改善型需求。从2021年前10月数据来看，除了北京、深圳外，面积在90-144平米区间的改善型需求销售均成为了绝对主力。

二是增量转存量。随着城市剩余土地供给的下降，城镇化放缓以及市场首次购房需求的减少，未来房地产存量市场会逐步取代增量市场成为新的市场主导。预计2022年新建商品住宅销售面积可能会出现历史上的首次同比下降。从更远看，我们测算在中性情境下，2030年商品住宅销售面积可能下降至13.5亿平左右，较目前水平下降15%左右。

三是新建转更新。近年来城市更新取代棚改成为房地产和地方发展新的潮流。不过在房地产市场增量转存量的大趋势下，与过去大拆大建为主的城市更新相比，目前政策层面已开始提倡将建设重点转向存量提质改造。2021年住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出城市更新最多拆20%，城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

2．房企策略：高质量发展，区域深耕，多元化发展

随着市场格局的变化，房企也将与时俱进，积极转型，实现企业自身的良性循环、健康发展。

一是由粗放型扩张转向高质量发展。房企将摒弃高负债、高周转的粗放发展模式，向低杠杆、低负债、重品质的高质量方向转型。为追求资金的良性循环和财务可持续，房企将由土地为王转变为现金为王，2021年下半年开始房企拿地热情骤冷，已反映出调降扩张动机，主动收缩战线的策略。同时，问题边缘房企将努力促销售、抓回款、保交楼、降杠杆，积极向“黄档”“绿档”靠拢。

二是区域战略由全国扩张转向区域深耕。过去在市场上行期，不少激进型房企全国多点开花，销售规模急速增加，而区域深耕房企往往步伐稳健，扩张速度相对缓和。到了市场下行期，区域深耕的优势开始逐步显现。首先是便于优选人口净流入，经济发展潜力大的重点区域发展；其二是扩张温和，有利于财务稳健，历史包袱轻；其三是对区域市场的理解更加深刻，更易建立区域市场口碑，建立品牌护城河，根基更为牢固；其四是管理半径小，运营成本低。

三是积极转型，实现多元化运营。随着未来存量市场取代增量市场成为新的市场主导，存量开发、存量运营、社区服务等各个环节将成为房地产业的重要业务。未来开发商将从“卖房子”转向“卖服务”，将业主从一次性消费的客户转化为持续性消费的用户。其中主要领域包括改建更新、租赁运营、经纪服务和物业管理。

3．市场走向：政策底先筑，市场底缓至

在政策底率先到来的情况下，预计房地产市场底的形成还需“打磨”半年以上时间。销售短期将保持底部，小阳春或冷热不均，整体回暖尚需时日，全年大概率负增长。

一线与前十大城市新房销售近期有回暖迹象。从1-2月份的房地产销售情况来看，一线城市、十大城市和三十大中城市商品房分别成交556、1252、1950万平方米，尽管同比分别下降16.2%、22.5%和28.7%，但主因去年高基数的影响。与过去12年的历史数据相比，一线与十大城市已高于2016~2018年的平均水平，也比疫情前2019年的低迷时期明显要好，但三十大中城市则相对偏弱。由此反映出1、2月份一线与十大城市已有回暖迹象，但更大范围的回暖尚未发生。

小阳春将冷热不均。对于即将到来的3月份，随着一线城市新房销售回暖迹象的出现，有较大可能出现一波集中在一线城市的小范围的楼市“小阳春”。但冷热不均现象仍将存在，一方面与新房销售相比，二手房市场仍将相对冷清。另一方面，二线、三线、四线城市楼市回暖仍需更长时间。

预计四季度地产销售有望整体回暖。从历史看，市场走出底部一般需要半年以上时间。从2014至2015周期、以及2018至2019两轮周期看，从房贷利率见顶回落，到地产销售转正通常耗时7个月左右。但由于本轮地产调整对预期的影响更深，信心修复会更长。从历史看购房者信心的恢复需要房价上行刺激，但此又将触及政策红线，从而打压当前楼市脆弱的信心。因此保守估计市场需要反复筑底，整体回暖将推迟到四季度，且将主要依靠一二线城市的支撑力量。全年房地产销售将见顶回落。参考2008、2014年楼市低谷时期的销售环境与业绩，预计2022年全年房地产销售面积与金额或将出现5%~10%的跌幅。

房地产投资将保持弱势。2021年12月当月房地产各项投资增速均出现负增长，其中最主要的土地购置费、建筑工程投资增速分别为-34.7%和-9.1%。前期土拍市场低迷的滞后效应，将成为2022年房地产投资增速下行的最大因素。随着北京第一批集中供地形势略有回暖，预计今年土拍遇冷情况将有所好转，但对投资的支撑作用要延迟至下半年。建安投资方面，随着房企保交楼和紧抓销售回款策略，建安投资有望由短期负增长回归平稳。综合来看2022年房地产投资增速可能出现小幅负增长，不过降幅从年初到年末将逐步缩小。

4．地产金融：融资冷热不均，偿债压力仍大

房企融资冷热不均。随着政策层面的继续解冻，2022年房企整体融资环境有望明显改善，但结构上将冷热不均。银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。

问题房企的偿债压力仍很大。2022年房企偿债压力仍较大，主要在于2020年四季度以来发债量小于到期量，房企偿债一直处于承压状态。与此同时，由于2021年房企违约事件频发，市场对于地产风险的担忧明显加大，房企海外主体频频遭遇下调评级，进一步加大了房企的融资难度，而部分表内财务表现好的企业实际上杠杆仍然很高，房企债务违约或将持续增加，行业未来会持续出清。

不过，与爆发危机以及流动性较紧的企业相反的是，优质的白名单企业将迎来率先发展的机会。特别是四季度政策回暖中，诸多机构和银行建立了优质企业融资发放的白名单，保利、招商等央企国企和龙湖等优质民企率先进行债券发行。

长期来看，金融机构将更加聚焦于优质房企。随着本轮市场出清的持续进行，高负债、高杠杆、高周转的房企将逐步淘汰出局，活下来的将是财务稳健、经营优异、产品持续进步、备受市场认可的优质房企。因此，各家金融机构间的竞争将更为激烈。