最高院（房地产开发企业资质）

作者：初明峰 刘磊 张款款

编者按：

本文援引判例涉及两个问题：1、案外人在标的物被查封后的启动确权诉讼取得有利判决，能否作为执行异议得依据？2、案外人借用房地产开发资质开发房产，能否对抗被借名人债权人对名下房产的执行？因文章题目字数有限，笔者在题目中仅体现了第2项焦点问题，具体解读及风险提示详见实务分析。

裁判概述：

房地产开发关系国计民生和社会公共安全，故国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖。借用资质开发房地产存在过错，法院据此认定借用者不享有足以排除强制执行的民事权利并不缺乏依据。

案情摘要：

1. 丰源贷款公司、夏元龙系天纵房地产公司债权人，执行法院依据其申请于2014年10月14日裁定查封天纵房地产公司名下案涉房产。

2. 海利食品公司以上述房产系其借用天纵房地产公司资质开发为由提出执行异议，法院于2015年1月19日作出执行裁定驳回海利食品公司的异议。海利食品公司未在15日内提起异议之诉。

3. 另查明，海利食品公司于2014年11月10日提起另案诉讼，要求确认上述诉争房产归其所有。该案历经一审、二审，法院于2018年12月19日作出（2018）皖民终726号民事判决，判决案涉房产属海利食品公司所有并判定天纵房地产公司配合过户。

4. 海利食品公司以上述（2018）皖民终726号民事判决为依据，再次提出执行异议。法院经审查后作出（2019）皖12执异字24号执行裁定，驳回海利食品公司的异议申请。

5. 海利食品公司继而提起案外人异议之诉，一审法院支持其阻却执行诉请，二审改判驳回。海利食品公司向最高人民法院申请再审，亦被驳回。

争议焦点：

案外人在查封后取得的确权判决是否可作为对抗执行的依据？资质借用方是否享有可对抗资质提供方的债权人的实体权益？

法院认为：

案例索引：

（2021）最高法民申1618号

相关法条：

实务分析：

实际开发人借用他人资质进行房地产开发，实际开发人与资质提供方的资质借用协议并不能对抗资质提供方的交易相对方，这并没有争议。但是，实际开发人依据借用协议能否对抗资质提供方的普通金钱债权人，则存在较大争议。

有观点认为，在查明被执行不动产确属名实不符的情况下，资质提供方的金钱债权人在执行中查悉的代持财产并不能属于资质提供方的责任财产，实际开发人借用资质违规开发虽应当承受相应惩罚，但让其承担财产被执行的风险有些惩之过重。

实务中也有相反观点，本文援引判例即是如此。本文援引案例认为，借用他人资质开发房地产的行为有别于其他的代持行为，关系国计民生和社会公共安全。这种行为违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖，其所为的实体权益在执行异议中不应予以保护。笔者认为，本文援引案例的裁判精神能够有效遏制房地产开发中的资质借用乱象，值得肯定。

此外，本文援引案例中还涉及争议标的物被查封后案外人另案提起确权诉讼的情形。站在案外人的角度，笔者特别提醒：（1）争议标的物被查封后，案外人又通过另案取得的确权判决对抗执行的，法院不予支持；（2）本文援引判例中，案外人提起执行异议被驳回未及时启动异议之诉，而是选择另案提起确权之诉，这种操作风险极大。原因在于，若案外人未能在法定期间内提起异议之诉，法院此后完全可以以重复异议为由对案外人的异议申请不再受理。因此，案外人应充分了解诉讼程序，避免遭受不必要损失。