有房产者有恒心，中国人对购房的热衷始终不减，有的人为了买房办理“假离婚”，也有人为了买房借用他人之名，借名买房也成为房屋纠纷中的热点问题，那么借名买房是不是一律不靠谱呢？
2021年6月30日，最高人民法院就（2021）最高法民申3543号案件作出裁定，明确“借名买房”不存在规避限购政策或违背公序良俗情形的，应认定借名人系实际房屋权利人。
【基本案情】
罗士奇借用陶慧君的名义买房，房产登记在陶慧君的名下，后在法院执行陈武平与陶慧君、罗利钢借款合同纠纷一案中，查封了该房产，罗士奇对（2019）赣01执恢27号之一执行裁定书不服，遂向江西省南昌市中级人民法院提出异议，要求停止对东湖区房屋的拍卖。南昌市中院作出（2019）赣01执异119号执行裁定书，认为案涉房产登记在陶慧君名下，且罗士奇未提供相关证据证明案涉房产为其所有，故罗士奇提出的异议不能排除本院对案涉房产的执行，从而裁定驳回罗士奇的异议请求。罗士奇对裁定书不服，向南昌市中院提出案外人执行异议之诉。一审法院驳回罗士奇的起诉，二审法院改判撤销一审判决，停止对南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室的拍卖。陈武平不服二审判决，向最高人民法院申请再审。
【裁判结果】
最高人民法院认为，陈武平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，遂裁定驳回陈武平的再审申请。
【法院观点】
最高人民法院认为，不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。
具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。
【结语】
由此可见，并非所有的借名买房都不靠谱，若双方存在“借名买房”协议，有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付，且不存在规避限购政策或违背公序良俗等情形，可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋应归借名人所有。但，借名买房风险极大，尤其当下房屋价值巨大，借名买房应慎之又慎。若实在不得已而为之，建议签订书面协议，采用转账方式支付购房款，保存好支付凭证，并在房屋可进行过户的情况下，尽早过户至借名人的名下，避免纠纷的发生。
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