无证房屋就等于违法建筑吗（什么是违章建筑）

■本文作者：王丽文 北京在明律师事务所

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导读

在明律师在办理案件过程中，经常遇到未办理相关规划许可或者未取得房屋产权证的被征收房屋，征收部门不认可房屋的合法性，不予任何补偿。甚至有的房屋被认定为违法建筑，直接被强制拆除。那么“无证房”真的就直接等于违法建筑吗？直接被拆除的做法合法吗？

案例

1998年，陈某从原新民市建设局购买了位于新民市的一处房屋，并开展经营活动。

2015年4月28日，新民市城乡管理行政执法局对陈某作出《责令拆除违法建筑决定书》，认定涉案房屋为违法建筑，并责令其在2015年5月13日前自行拆除涉案房屋。

2015年5月22日，新民市政府作出《强制拆除违法建筑决定书》，限陈某于2015年5月25日前自行拆除涉案房屋。2015年6月26日，新民市政府责成新民市城乡管理行政执法局对涉案房屋实施强制拆除。

陈某不服，向法院提起行政诉讼，要求确认强制拆除行为违法，获得了辽宁省高级人民法院支持。后陈某又起诉要求赔偿违法强拆造成的经济损失。

一审法院认为，本案的焦点问题是新民市政府应否对涉案房屋予以赔偿。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条等规定，结合法院查明涉案房屋系临时建筑，且被认定系违法建筑，最终一审法院认为涉案房屋不合法，判决驳回陈某的赔偿请求。

陈某坚持上诉，二审法院认为，涉案房屋的确属于临时建筑，但是该房系陈某唯一住房，而当地政府未能提供有效证据，反驳陈某的上述主张。且在征收决定公告之前，有权机关并未确认涉案房屋为违法建筑。同时亦有类似房屋已由房屋开发公司与购房者签订安置补偿协议。

综合考虑上述各种因素，涉案房屋不应认定为违法建筑。根据陈某的实际情况，应参照征收项目《房屋征收补偿安置实施方案》的规定，对涉案房屋损失予以赔偿。（案例来源：中华人民共和国最高人民法院作出的（2020）最高法行申11669号《行政裁定书》）

在明律师分析

通过上述案例可以看到，在征收过程中，对于无证房屋，应当综合考量各方面因素，直接以没有取得房产证或规划许可证等为由认定为违法建筑，不予任何补偿，不仅违背程序正义，而且违反比例原则。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案时，应充分征求被征收人的意见。

然而在实践中，存在大量因历史原因，未依法办理产权登记或审批许可手续的建筑。为了实质化解纠纷，根据行政执法合理性原则，对不同建成时间的房屋、当时的立法情况、被征收人家庭情况等因素，进行区分并制定不同的补偿标准相对更为妥当。

若您遇到当地行政机关直接将无证房认定为违法建筑，罔顾程序正义强制拆除房屋，建议您及时提起行政复议或行政诉讼，通过司法程序将强拆行为确认违法后，要求违法行政机关采取补救措施。

法院或行政机关确认强拆违法后，被征收人可以申请国家赔偿以维护自身的合法权益。

根据中华人民共和国最高人民法院作出的（2019）最高法行申7904号《行政裁定书》等裁判文书的审判精神，没有办理房屋产权证有其历史原因，在当地政府没有提交充分证据，证明其为违法建筑的情形下，应综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和案涉房屋拆除时，周边在售类似房屋平均成交最低价格等因素后，确定补偿单价并无不当。

也就是说，强拆部门不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，违法拆除并不予行政赔偿。

2021年开始，很多地方政府召开“三建三拆”相关工作调度会。围绕如何实施功能体系、管理体系、服务体系“三建”和围墙、违建、危房“三拆”相关工作，汇报了基本思路、具体措施和工作计划。

也就是说，行政机关将会对危房、“棚屋”和非法占用耕地建房、建设猪场、农家乐等商业性建筑建设，进行认定和处理。

《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

鉴于国家对土地管理越来越严格，在明律师建议您建房前，应当依法向有关部门申请、报批通过后，再动工建设，防止将来不利风险的出现。

综上所述，无证房并不直接等于违法建筑，对无证房一律不给予补偿是无视被拆人合法权益的做法。

北京在明律师事务所律师建议，被征收人一定要清楚地认识到自己房屋的情况及权利归属。同时关注征收部门的主体资格、征收程序等是否有违法之处，做到有备无患。如果有无法判断的法律问题一定要及时咨询专业律师，积极维护自身的合法权益。

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