房地产开发报建流程与技巧（房地产开发程序）

开发报建是房地产行业重要的一环，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。

　　因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。

　　由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及多个节点，环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外，还需要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余。

　　本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，通过分析和总结国内大型房地产企业，在项目报建过程中出现的一些情况作分享和分析。并对开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析，一个优秀的报建人员如何高效地开展工作，才能保证企业开发项目快速进行。

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课程收益

　　1、丰富性与针对性：信息量大，专业性及针对性强，案例多。学习如何构建适合房地产企业的报建流程和体系、掌握报建工作的典型难点及技术处理。

　　2、指导性与实用性：给房企出招-学会掌握项目各阶段报建工作的典型难点及技术处理；学习不同类型开发企业需要关注的报建节点；学习如何建设培养开发报建团队；如何搭建和维护开发建设中的公共关系平台

　　3、操作性与实效性：现场分享标杆企业的做法，提供丰富具体的“管理流程、制度、工具模板”供学员参考、借鉴、落地，通俗易懂，参与性强、深入浅出、通俗易懂。

林老师：北京京海博瑞企业管理顾问有限公司签约讲师，师资库，开发报建专家顾问。土木工程、房屋建筑工程专业，房地产经济师。

　　现任某标杆地产企业开发报建总经理。曾在绿城某城市公司任前期部负责人、复星集团某城市公司任开发副总监、龙湖某城市公司任报建中心负责人。20年开发报建经验。统筹主持从拿地、报建、规划调整到竣备验收等全过程开发工作。

　　参与了多幅地块的可行性研究、转让、合作及挂牌竞拍等工作，从事过单项目面积超90万平方米住宅、380米超高层写字楼、29万平方米大型城市综合体、新型文旅小城镇等多类业态的工程管理、设计管理、开发报建管理等工作。房地产开发前期经验丰富，熟悉相关法律法规，熟悉设计、工程等相关规范及开发业务流程。

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主讲内容

第一部分：房地产项目开发报建理念、特点及案例分享

一、公司内部、外界对开发报建工作的理解

案例：两个公司两个极端（搞关系、送资料）

二、开发报建工作的特点、理念、重要性

三、开发报建与其他职能的关联、差异

四、开发报建工作的延伸和发展

五、企业开发报建的组织架构

六、开发报建人员的职业规划

第二部分：项目开发流程、主要节点报建工作及案例分享

一、房地产项目开发流程简图、详图、关键节点及前后关联性

二、拿地前的开发报建工作

1、拿地调研报建工作的介入时间和关注点、问题清单

2、拿地前与政府部门洽谈时报建工作的注意点

案例：某项目土地款分期支付时间设置的可行性

3、确定拿地意向后报建工作的注意点

案例：某项目拿地前与政府沟通强排方案、户型教训

4、挂牌期间报建工作的注意点

5、以非招拍挂形式取得用地时报建工作的注意点

案例：某收购因具体消防适用规范的时限致后续困难

6、拿地后开发开发报建工作

案例：某项目资质审批前现场检查时的教训

某合作开发项目报建分工不明确带来的后果

三、项目前期报建阶段的关键节点及策略

1、方案阶段的报建流程和注意事项

①规划审批要点和沟通技巧

案例：某项目建筑间距设置审核的教训

②消防、交警、环保、人防、园林的沟通注意事项

案例：某项目消防登高面设置的教训

③物业办、街道、派出所、技防办的沟通注意事项

案例：某项目物业用房反复修改的教训

④电力、供水、燃气、雨污水、通讯的沟通注意事项

案例：专变能设置在地下室吗

⑤广告位、LED屏、夜间景观灯的前期考虑

⑥日照分析、指标初步计算及房产面积计算提前介入

⑦营销、成本、工程、领导对方案的明确表态

案例：方案确定后游泳池修改致竖向整体修改的教训

⑧方案评审会前的准备工作

案例：某项目评审专家个人偏好给项目带来的影响

2、初步设计阶段的报建流程和注意事项

①方案深化与初步设计的共性与差异

②人防、海绵城市、绿色建筑、绿化、泛光、广告位等专项设计的跟进

③初步设计会审前的准备

案例：某项目初步设计会审时座位及发言顺序的安排

④初步设计会审后的意见回复与设计闭合

案例：某项目初步设计会审后垃圾集中收集点的调整

⑤项目立项、用地规划许可证办理

案例：投资金额如何确定

⑥环保评估、水保评估、维稳评估、地震安全评估

案例：某项目抗震等级调整带来的教训

3、施工图阶段的报建流程和注意事项

①PC论证与奖励面积确定

②人防审图

案例：人防是交钱异地建设还是自行建设

③消防施工图提前审查

④建筑节能审查

⑤绿化、交通、防雷、幼儿园、超限高层抗震等专项施工图审查

⑥指标复核、日照分析、房产预测

⑦工程规划许可证申领

案例：工程规划许可证按承诺制申领的时点选择

⑧分期开发的条件和注意事项

4、工程招投标阶段的报建

①直接委托还是公开招标

案例：有国资背景却不用公开招标，是如何做到的

②勘察设计招标流程和注意事项

案例：未考虑勘察设计招标准备时间而致整体延期

③监理招标流程和注意事项

④施工招标流程和注意事项

案例：如何规避施工单位对开发公司的保函制约

5、施工许可阶段的报建流程和注意事项

①提前施工处罚的处理

案例：某项目减少城管处罚金额的经验

②质安监报建流程

③人防质监报建流程

④施工许可证申领流程

案例：某项目未提前核对企业人员信息带来的教训

⑤土地款何时交、土地证何时办

案例：某项目土地合用、用地批准书、用地规划许可证、土地款支付、交地确认书、土地使用证、预售许可证的关联

6、市政配套的报建注意事项

①临水、临电、工地围档的报建

案例：某项目工地围档是如何突破当地限高的

②施工板房的用地申请

③正式水、电、气、通讯的申报

案例：某项目电力接口及引入线的优化

④周边大市政道路建设的报建

案例：某项目市政道路与项目建设不同步的处理方式

⑤代建绿地的报建

四、项目销售阶段的报建

1、楼处与展示区的报建工作

案例：某项目临时售楼处高度超限带来的教训

2、预售许可证申领

①设计变更申报

案例：项目预售证申领前未完成设计变更带来的后果

②房产预测绘面积计算

案例：某项目楼幢门厅不能分摊的教训

③物业招标

案例：某项目未充分预估物业招标时间带来的教训

④装修设计申报

案例：某项目室内装修设计时未考虑电力容量的后果

⑤销售合同工商备案

⑥房屋销售价格备案

案例：某城市白坯和精装价格审批标准

⑦资金监管协议签订

案例：某项目资金监管银行的选择致预售延期一个月

监管金额如何权衡

⑧现场检查、楼盘建模、预售许可证申领

⑨车位销售注意事项

⑩网签流程及关注点

2、外销选址意见书申领

案例：超出外销范围销售的教训

房地产开发过程中哪些环节会涉及国安局

3、项目施工期间的报建工作及关注点

案例：某项目装修平面图变更带来的教训

4、现售许可证申领

案例：某项目样板房保留却带来了客诉，这是为什么

五、项目验收阶段的报建流程和注意事项

1、项目竣工验收的程序

2、项目竣工验收的前期准备

案例：某项目图纸与现场比对时遗忘了什么

3、竣工测量的提前量与关注点

案例：某办公项目如何合理调整实测面积

4、各专项验收注意事项

①规划、国土、交警、人防、消防、技防、房管验收

②公安管、绿化、物业、水保、涉河、街道验收

③白蚁验、给水、雨污水、电力、燃气、通讯验收

案例：某城市电力施工及验收关注点

某城市燃气施工及验收关注点

⑥联合验收和竣工备案证明书的申领

⑦交付备案（综合验收）

⑧初始登记证办理

案例：某项目各专项验收是如何统筹及穿插进行

第三部分：当前国内开发报建工作的主要问题

一、外部和内部挑战

二、报建工作问题分析

案例：通过某项目进行举例说明

三、报建工作改进思路（资源、前介、预判）

第四部分：如何提高开发报建能力，建立4×6报建体系

一、开发报建体系思想的建立

1、开发报建的定位，核心和差异竞争力

案例：某公司开发报建部职责与检查表

2、开发报建管理体系轴线示意图

二、开发报建流程管理

1、开发报建标准流程说明

2、设计报建与预售许可的顺排、倒排流程图

案例：某项目未及时更新流程带来的教训

3、竣工验收流程图

案例：某项目未理清竣备流程中关键线路带来的教训

三、计划和风险管理

1、计划和风险管理说明

案例：某项目从拿地前至竣备分阶段报建策划模板

2、开发报建人员牵头主题会议

3、关键节点刻度时限图和全景计划

案例：某公司标准参考工期和估算表

四、全过程开发节点计划、职责划分、风险预控表

案例：某项目开发资质、桩基提前施工、工程规划许可证节点计划和风险预控

五、报建类任务分派单和业务需示表

案例：某项目商铺建模与网签脱勾带来的教训

六、资料管理

1、各节点资料清册

案例：某项目交警验收资料清册说明

2、开发报建资料移交归档制度

案例：某项目报建类资料分别存收带来的教训

七、费用管理

1、开发报建部负责委托合同、规费名录

2、开发报建类规费清册

案例：业务招待费的计划、使用及管理制度

某项目城建配套费的缓交与合理少交

提前施工处罚金额的计算及列入预算的经验

八、关系维护

1、分层级全周期关系营建说明

案例：某地区政府架构图

某项目关系分层级维护表

2、如何进行关系建立及维护

案例：盘点自己的关系资源

请客的礼节和注意事项

九、技能管理

1、报建技能管理和专业能力说明

案例：拿地前向政府咨询报建类问题清单

2、开发报建技能模板

案例：某项目开发报建类规范政策摘要

3、开发各阶段图纸、现场比对时间、关注点

案例：某项目图纸比对模板

某公司土地合同核对表

4、复盘习惯和闭环思维的养成

案例：某项目复盘分析表的应用

第五部分：房地产企业开发报建工作展望

一、开发报建的职业危机

二、报建模式的变化

案例：某项目外联顾问的选择取舍

某项目报建人员牵头成立阿米巴小组的经验

三、报建工作如何考核

案例：结果导向与全局考核的平衡

某项目只顾冲预售节点带来的教训

四、报建工作的前景展望

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