国家向（双规是什么意思）

这是熊猫贝贝的第551篇原创文章：

专栏内容提要：

中国教育制度“百年未有之大变局”：学区房大变天打响第一枪，首都北京率先落地新政。

中国学区房的价值迎来价值彻底颠覆？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。

#北京西城严格执行多校划片#

#学区房#

#学区#

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导读：国家出手，重锤连连，首都北京的学区房“暴雷”

中国已经存在了几十年的教育制度和环境，迎来了前所未有的大变局。

事情还要从2021年7月2日说起：

7月2日，重要的大节日刚刚过了一天，北京西城区的很多家长都接到了幼升小入学分配的电话，电话分两种，731前和731后，所谓731是指2020年7月31日。

因为去年北京出台过一个政策：

自2020年7月31日后，户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

731之后买房或落户的家庭，要求去西城教育考试中心网站上填志愿，基本上全部调剂到菜小去念书。简单地说，731以后的学区房白买了，新政策不认了。

现在的入学政策，就算你的学区房和名校一墙之隔，也没用了。

不仅仅是西城区，其实东城区的学区房，在6月29日，就已经尘埃落定：

买了一师附小的，最后被派到了景泰小学；买了和平里一小的，最后被派到了九小；买了地坛小学的，可能被派到了分司厅小学；买了青年湖小学的，可能被派到了分司厅；买了和平里四小的，可能被派到了九小；买了和平里九小的，大多数被派到了地坛小学；有些“四老房本”的，被派到了“安外三条小学”；买了新鲜小学的，有的被派到了“汇文一小”，有的被派到了“回民小学”；买了崇文小学的，可能被派到了“前门小学”；买了文汇小学的，可能被派到前门小学，也有的被派到了东、朝、建学区的“汇文一小”；

即使学位充足的，也会被派位到了其它学校。

总之一句话，现如今的电脑派位，完全无规律可循。

按照官方的做法，这种多校随机派位的几率是每年一变的。

很清晰的信号，未来家长无需参照今年的录取结果去买所谓的学区房，没有什么实际意义。

因为明年还不知道派到哪个学校！孩子上学，基本上就是开盲盒，生死在天，全看运气？

至此，可以得出一个现实结论，北京所谓的“学区房”已经完全没有了确定性。

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作为中国房价和楼市中的标杆产品，常年凭借“学区价值”高坐价格巅峰的学区房，在首都北京东西二城一前一后的新政和实际落地这接连重锤之下，价值体系和价格信仰，简直可以说的上是被锤的粉碎！

北京就是北京，首都就是首都，不带商量的，政策的威力，高层的意志，执行的态度，不出手则已，一朝亮剑，还真的从来没有失手过。

精准，到位，力度，效率，拿捏得分毫不差，面对市场预期，还有既得利益群体（学区房利益关联）的心思欲望和情绪，毫不手软。

北京作为首都，率先坚决落地分校划片，剥离房产的学区属性，这是一个非常重要的时代政策信号。

这篇文章，基于当前北京学区房政策调整动向和多个维度的教育制度改革动向，进行有深度，有态度，有立场的深入讨论和分析。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

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一、中国教育制度“百年未有之大变局”：全面向双轨制宣战

世间所见，皆有因缘，教育制度重大改革，高效率实施落地，其实在多元因素和原因背景中，最重要的一点，是进入2021年以来，中国的宏观经济基本面和内外经济发展的大环境，发生了重大的变化。

一个是美国针对中国产业的围追堵截；

一个是中国国内经济被房价，教育，医疗深度捆绑，内向型消费转型艰难；

一个是人口结构问题，老龄化和低生育趋势明显；

……

当然，困难问题还有很多，都需要得到解决，这其中比较关键的，一个是社会教育晋升机制价值体系导致的教育双轨制，对生产力的束缚，对社会资源的浪费。

鸡娃，补课，陪读……一个孩子都操碎了心，不说敢不敢生，响不响应三胎政策，就连生产力价值释放都被影响。

另一个，就是学区房的畸形房价表现和在楼市中的凶猛的拉涨特点，弊端就不用说了，学区房买不起，现在的年轻人不会讲究，要么不结婚，要么不生娃，更厉害的，直接房子都不买，就地躺平……

市场经济环境，私有制核心，在市场层面解决价值附加属性牢固的商品流通，基本不可能，愿买愿卖，法律保护，所以根源上，还是房产和学区的捆绑问题，是解决当前中国经济很多重要的线头问题。

客观来说，中国的学区房现象是钻了教育制度的漏洞，然后其中的利益关系被市场发现以后，又进一步在人性贪婪和资本欲望的驱动下野蛮成长。

这个漏洞早晚会补上的，毕竟国家永远掌握游戏规则的制定权和解释权，局中人只能被动接受，国家更改游戏规则的时候，甚至都不需要事先通知局中人。除了期待国家不要改游戏规则之外，局中人什么都做不了。

没有什么复杂和魔幻的，这一次，国家是直指七寸，一步到位，首都带头，做好示范。

虽然说7月初北京东西城的分校划片落地实施坚决坚定，但是其实早有风向和预兆：

首先是4月份提出的：“防止以学区房等名义炒作房价。”

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自此，学区房调控开始加速，而与教育相关的政策逐渐密集。

一场针对中国已经持续了几十年的教育制度和环境的重大改革，紧锣密鼓地登场了：

一方面，是校外培训遭遇史上最严调控。

教育部成立校外教育培训监管司，专司校外培训管理。

同时，相关部门对15家校外培训机构处以3650万元的顶格处罚，而多地开始明确严控校外培训。

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接着北京、上海等地表示将正式启动学生暑期托管服务。

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6月初教育部办公厅就印发了“关于推广部分地方义务教育课后服务有关创新举措和典型经验的通知“。

明确两点：

1、保证课后服务时间。课后服务结束时间原则上不早于当地普遍的正常下班时间后半小时；

2、指导学生认真完成作业，帮助学习有困难的学生补习辅导。

本质上呢？就是要从经济和精神两个层面降低了养孩子的教育成本。

资本不要贩卖焦虑，驱动市场创造教育内卷。

学校也行政职能抓起来，给家庭生产力减负！

当然，学区房价值剥离，也就是题中之意了，大环境都在追求公平，减负，学校的差距一时之间难以解决，那就改变规则，堵上学区和房产捆绑的漏洞，分校划片。

北京的政策动向，在全国什么意义和信号不用多说了吧？改革就是这样，自上至下，先行示范，连关系环境和价值博弈都处于绝对顶端的首都都能办，往下级城市推广，没有借口了吧？

此番随着北京西城区“多校划片”全面落地，未来必然将会向其他城市和地区推广。

多校划片，将是未来大城市的主流政策。而学区房的扭曲价值，也主要集中在大城市中。

教育制度和环境，“百年未有之大变局”，正式启幕：追求公平，剥离特权，回归平等。

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二、趋势分析：中国房价的“发动机”学区房，将走向何处？

当然，教育制度重大改革，是国家大计，是关系中国长远多维度的战略实施，必然会对原本的很多利益关系和制度模式产生冲击。

这其中，首当其冲的，就是学区房。

看问题，要理性全面，不能因为当前阶段的表现就妄下定义，对于未来的学区房，结合当前的情况，上来就说什么“价值崩塌”，“价格暴跌”这样的定论和形容，是非常浮躁和片面的。

从大方向上来看，分校划片，打击教育内卷，学校提供托管等等一系列的改革，大方向上是绝对要支持和配合的。

而学区房，在接下来的阶段和环境中，更多的，应该是考虑价值风险，而不是什么价格下跌。

注意用词：价值风险。

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从学区房原本的定义和形式来看，有两种价值表现，一种是没有居住条件，纯粹就是学区挂靠的，这种类型原本就是房价毒瘤，买卖交易的是房子吗？完全不是，纯粹就是资格倒卖，并且顺带拉涨楼市房价，对于这种已经被附加价值完全取代实际使用价值的学区房而言，风险都谈不上，没有未来才是现实的。

另一种，是以靠近学校学区，对于入学儿童有着极佳的生活和就近就读便利条件的房子，这样的房子，本身的“教育配套，就近便利”价值不会改变，而且这样的房子，不管在什么城市，都是租金表现最高，常年需求爆棚的集中表现。

对于这样的房子来说，房价表现固然有前期学区价值带来的推动，但是重要的是，还有使用价值和租赁需求的支撑，相对而言，依然是优质核心资产。

最重要的一点，新政未来环境下的学区房，会有一个必然的价值均化风险：

分校划片，不代表违背“就近入学”的规则，从原本的学区划分取消，到按片儿学校随机招生，好学校的入学标准虽然变化，但是想上好学校，总的在片区里面吧？

这样，原本学区对口的学区房，肯定会面临因为学区学位的不确定性，而被剥离价值；

但是经济总量环境是相对均衡的，原本没有对口学区的很多房子，同样会获得摇号入学的机会，那么从老学区房里面的剥离的价值，就会给这些新房子带来价值增长。

这是一个原有固定价值被粉碎，伴随着新的规则和制度，还有环境，重塑价值的过程。

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三、一举多得：关于教育制度改革背后的诉求分析，学区房其实不是终极目标

其实风向早已转变，从2021年开始，一系列的宏观经济调整和制度改革，都是中国在后疫情时代面对复杂的国内国外经济形势，在进行的顶层设计和主动应对。

针对教育制度改革，其实学区房并不是主要目标和终极目标，而是改革过程中必然会涉及影响的一个因素而已。

教育改革，不是小事，特别在中国这样科教兴国，人口基数庞大的经济体里面来看，绝对是一个牵一发而动全身，能够对几代人，甚至是时代趋势产生影响的重大变革。

目的，绝对不是仅仅盯着学区房这个钻了长期制度漏洞的房价毒瘤问题，而是有更为深远和重要的诉求：

1、打击教育资本化，打击教育双轨制，避免资本力量出于逐利的目的，在教育晋升环境中形成以金钱为导向的内卷环境。

2、降低社会主要生产力的竞争成本和焦虑价值观。

3、打掉学区价值的市场预期，让住房市场回归理性价值。

4、首都和重要龙头城市示范带头，向全国范围传递“教育公平化”的政策方向，有利于全国经济均衡一盘棋的布局和发展。

阶层的固化起点就是教育的不公平，如果让资本垄断了优质的教育资源，势必会让教育资源按钱分配。如果能得到多少教育资源都是靠钱，那么有钱人更容易世世代代传下去，而中下层丧失翻身的机会。

多个发达国家的经验也表明，社会上普通人到中产的上升通道，是必须维护的，只有这样人们才相信个人奋斗可以改变生活。

所以，国家的出发点，是教育公平化，防止资本渗透导致的不公平竞争加剧和分化，学区房只是其中的一个环节而已。

当然，所有阻碍公平化实现的障碍，在国家意志和顶层设计的力量面前，都是土鸡瓦狗，不堪一击。

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四、写在最后：几个看法观点和建议分享

最后，回到我的房地产专业层面来看，对于学区房问题，相信在市场预期和价值兑现逻辑已经有了标杆示范和首都带头表率的改变背景之下，当前市场参与者群体来说，非常难受，是能够理解的。

那么，未来学区房还值不值得买？如何让自己的孩子在教育公平化大趋势中获得优势？

等等这样的问题，或许是当前家长群体关心的吧？

当然，什么学区房的价格趋势，还值不值得投资这样的问题就不用问了，和国家意志作对，完全是赌政策，没什么解释分析的意思，就和赌场一样，既然敢赌，愿赌服输，盈亏自负就是了。

文章的最后，结合这篇文章对教育公平化大趋势大环境动态的分析和思考，谈几点个人的看法和建议：

1、理性客观来看：教育资源不均衡，这是很难在短期内得到彻底，完善解决的现实，学区房马上终结消失也同样不现实。

2、学区房在未来必然不能够成为家庭购房单位的额外负担，不能因为学区对口产生灰色利益空间和放大既得利益群体，所以学区房在中国房产的投资类别中的逻辑，会加速消亡。

3、长远来看，在区位，距离上有优势，并且拥有良好的产品属性的学区范围内的商品房，在价格体系剥离学区泡沫价值以后，在未来依然具有良好的成长性和租赁需求回报支撑。

毕竟物理距离是最实际的地段价值，这个不会随政策环境而发生改变。

4、政策当头，趋势明显，豪赌学区房，还想着占坑卖资格套利，此路不通！而且凶险异常！

5、未来教育优势，要从硬件转向软件。

什么意思？大城市的教育公平化实施必然效率和力度大于小城市，大城市学区房价值波动调整是经济现象，但是对于教育优势来说，通过学区房锁定学校未来必然不能持续，要增加教育优势，那传统的“择校优先”逻辑就行不通了，结合课外线下教育资本化被打击，教育优势就必然从硬件，转向群体软件，也就是教育，生活，交往，人际环境的提升上面。

6、资本被打击，炒作被禁止，那么行政力量就会起到主导和重要作用，公务员事业编也是有家有口的，这个提示说到这里可以了么？

7、看懂政策诉求很重要，教育公平化是大趋势，是国家大计，与当前政策动作对应的，考试体制改革也将是大趋势。

核心的诉求，还是要解决生育，教育，住房给当前社会年轻群体的压力，这是很关键的一个趋势。

当然，在诉求得到满足以前，原本的既得利益群体，必然会有一个顽强坚守，沉迷幻想，甚至是顽固不化的对抗过程。

这不是市场和需求群体能改变的事情，所以，国家需要时间，市场需要耐心，这样的等待，也是必需的。

教育公平化时代，即将全面启幕。即使优质学校的价值稳固，但是未来面对学区房的价值考量也要进行更新颠覆。

用资本力量增强教育竞争力的时代，将一去不复返，学区房走下房价神坛，是必然趋势。

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文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

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