房地产税真的来了（房产税征收对象）

这次，房地产税真的要来了。

10月16日，《求是》杂志将发表中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章中指出，在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。

据了解，房地产税是一个综合性概念，指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括房地产业增值税、房产税、土地增值税、印花税、个人所得税等。但作为新税种，房地产税具体的征税范围、征税对象、税率、推出时间等细节还是未知。

据同策研究院数据，目前住宅市场的使用效率约为88.12%，主要原因就是大部分的改善群体在购买政策允许范围内的二套或者三套住房的过程中，原有住房没有售出，持有多套而闲置的住房的比例约为11.88%。

同策研究院宋红卫认为，核心一二线城市及经济实力较强的三四线城市的空置比例会更高，如果房地产税这个时候出台，大量的多套改善需求将会消失，这会给市场进一步降温。同时，也可能会导致二手房集中“抛售”。

关键是“做好试点”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，文章中主要提及3个点：一是房地产税立法、改革和试点，是基于规范调节高收入的目标而进行的；二是试点工作将继续推进，既要有立法的支持，也要有先行试点的创新；三是房地产税和其他政策一起，将形成组合拳，真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。

“本次发声最值得关注的是做好试点。”中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者表示，之前市场预计房地产税会先立法，但目前看来，应该是试点先落地，这样房地产税会比预期中更早到来。

事实上，在此之前，上海、重庆已经试点对个人住房征收房产税。

2011年1月，上海市政府出台个人住房征收房产税试点规定，要求以家庭为单位，第一套房不论面积大小，免征房产税；第二套及以上新购住房，人均60平方米以上部分将征收房产税。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。

十余年过去，上海房产税收入有明显上涨。据上海市税务局披露，2021年前三季度，上海市房产税收入为160.3亿元，而2011年全年为73.7亿元。

重庆方面的征收对象主要为豪宅群体。

2011年1月，重庆市启动了改革试点工作，房产税征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税。此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员，购买两套以上住房的，从第二套开始征收房产税。

2021年初，重庆市又将房产税住房价格标准给予上调。具体来看，重庆主城中心城区个人新购高档住房，是指成交建筑面积价格达到22106元/平方米及以上住房。而2011年重庆豪宅税的税线为9941元/平方米，10年上涨122.4%。

哪些城市先推进？

上海、重庆的试点工作已有10年之久，最终效果如何呢？

以上海为例，一个三口之家居住120平方米的房子不需要缴纳房产税（人均豁免60平米），但当购买第二套120平方米房子时，需要缴纳的计税面积为60平方米。假如房屋单价5.5万元，税费是按照0.4%的7折来计算，即需缴纳9240元。这也意味着，一套660万元的房子一年持有成本为9240元，几乎相当于是一个月的房租，持有成本极低。

张大伟则表示，上海、重庆版的房产税覆盖范围太窄、税率极低，影响较小，既无助于补充地方财政，也不利于遏制房价上涨势头。新的房地产税试点，覆盖范围必然有所扩大，税率会有明显提高。按照国际惯例，税率一般在0.5%-3%之间。

那么，哪些城市可能作为试点，先试行房地产税？

业内人士预测，房地产税的试行会从楼市活跃的城市开始。

以国家统计局数据为例，8月，70城新建商品住宅房房价上涨城市数量降至46城，同时有20个城市下跌；二手房房价环比下降的城市增至34家，主要集中于二三线，上涨的城市减少至27家。