上周五，上海西新村的拆迁公告，可以说受到较大关注，关于拆迁到底是赚是亏，网络评论也各有说法，对于福州目前的楼市，特别是想炒房的而言，是否还有赌拆迁的可能性，下面聊聊。
目前拆迁情况
对于福州拆迁，目前分成两种情况：
1、货币安置：区位补偿+被征收房屋建安综合单价×成新率+货币奖励
2、选择置换：对接购买安置型商品房或产权调换相结合，可以就近上靠标准房型
分析：对于货币安置，在2018年是高峰期，当时南公园货币奖励10594元/m²，五里亭的后浦货币奖励6819元/㎡，南二环郭宅6405元/㎡。
所以在当时遇到拆迁，如果不想拉长战线，可以直接选择货币补偿，比如南公园，全部计算完，可以做到3W的补偿价。
不过这几年随着财政收缩，货币安置已经成为历史，其中对货币奖励这块，缩水非常严重，比如北园的货币补偿仅约1200元/㎡。
如果在这个时候选择货币奖励，相当于比2018年高峰期，缩水5K-8K，按那些非棚户区的新村拆迁来说，明显就是拆了个寂寞。
为此，这几年大部分的拆迁，都是货币+选房相结合的方式，可以让拆迁户自己选择，当然面对货币大面积缩水，选房成了唯一出路，特别是安商房，更是成了最好的选择。
拆迁案例
华塑小区旧改，这是最近讨论度最高的一次旧改，位于二环内的拆迁案例。
项目给出的补偿方案：
区位补偿价15900元/㎡，货币奖励1236元/㎡
对接房：就地，销售均价19700元/㎡，
蓝光玖榕台，销售均价19230元/㎡;
嘉瑞花园，销售均价19700元/㎡；
分析：看到这样的数据，网络评论区开始留言：拆迁户血亏，拿安商房，还要补贴几千块每平米。
当然实际情况并非如此，区位补偿是大头，但是两种计算公式，都包含了建安成本，公摊补偿，实际计算下来，也能在2W左右。
当然目前的现状，最好的选择肯定是拿安商房，给出的安商房也较多，就地安商，或者塔头，王庄的安商房，均价1.97W左右。
当然这里面还有一个问题，就是公摊部分，虽然给了10%的公摊补偿，但是目前的新盘，公摊基本在20%左右，如果想要跟以前做到同样的套内使用，面积只能选择更大的。
虽然可以上靠面积段，但是需要补差价，不过从实际出发，上靠依然是最好的选择。
综上，对于这个拆迁，因人而异，如果是华塑自住的居民，原始居住面积就不大，自身财力也一般，面对拆迁，虽然可以有更新的安商房居住，但是其中上靠面积需要补差价，同时安商房交房也是毛坯，装修也是一笔支出，加上如果选择原拆原迁，还需要较长的时间等待。
对于有资金的业主，很明显如果选择上述几个安商房，即使一比一换算，按目前周边二手安商房挂牌，比如龙湖天钜，已经高达3W左右，按房价计算，很明显并不亏，不合算也仅仅是对比2018年高峰期而言。
台江零星旧改
对于这次上海西新村旧改，仅仅是实地公告，网络并非公示，加上最终的对接价，安置房情况都没有给出，其中也存在一定风险。
翻看台江区近年的旧改，基本以零星旧改为主，同时在补偿方面，可以说血亏。
比如去年上海西新村149号零星旧改，给出的方案：
1、实行异地现房安置，不实行货币补偿。
2、搬迁房屋补偿计价方式：补偿金额搬迁房屋的确权建筑面积×21769元/㎡；
3、对接房源：双湖新城、金凤新苑、螺洲新城
分析：这就是目前最有争议的方案，没有货币补偿，强制选房，对接的房源全部都是位于外围的安置房。
虽然直接给出2.1W的补偿价，可以做到1：1.5的面积对换，但是这三个安置房，在二手市场的挂牌价，跟给出的对接价没有多少溢价。
如果是原居民，从市中心置换到火葬场隔壁，或者三环边，想想就知道结果如何，即使是投资的，遇到这种情况，也基本没有利润可言。
盘点总结
从上面两个案例，可以看到目前的拆迁，对于原居民来说，都不会有太理想的情况。
对于投资客而言，风险也不小，如果遇上零星旧改，强制置换，给的都是外围无人选择的老旧安置房，基本也是亏损出局。
目前最好的结果就是能原拆原迁的安商房，或者周边的安商房，虽然面积需要补差价，但是从安商房的对接价来看，对比市场二手挂牌，依然有差价空间。
由于没有了较大的货币补偿，即使遇上拆迁，到地块推出以及交房建成，领证满二，周期基本要在5-7年，甚至更久，从投资周期和回报来说，并不算太高。
对于投资方面再来描述两个情况，对于目前安商房情况，通过观察，会发现几个现象：
1、去年连潘的渠成新村旧改，年底土拍已经给出的100%安商房地块，容积率3.0，限高100米，所以即使选择原拆原迁，未来拿到的安商房，也是定位高层的房源，二手挂牌预计并不会太高。
2、近年混合安商地块较多，遇上一些品牌房企，社区打造和楼栋梯户比还能不错，近期官方已经把地块都做了分割，大部分都是通过纯商+100%安商房供应，安商房已经逐步回到纯安置房的情况，对于拆迁户来说，未来的社区+居住，并不会如前两年的安商房那样舒适。
3、旧改供应加快，去年台江区推出的几个小型地块，还有连潘的地块，都是在短时间内发布旧改之后，就进行土拍，在市场周期上，对比过往有了很好的增速，缩短了等待时间。
4、近期土拍遇冷，外围大量地块，房企都不拍，市中心的地块成了相对的保障，但是目前市区内没有太多空余地块供应，虽然最近的旧改都是这几年区政府已经公告的计划，不过从未来土拍发展来看，如果依然无法改善，市中心旧改很有可能还会加速。
5、货币补偿注定成为历史，对比过往，即使选择安商房，对接价也比以前上涨不少，区位补偿价却基本不变，对于拆迁的红利，可以说已经越来越少，其中的风险也不低。
在房住不炒的背景下，来福州炒房，有很多方向，赌拆迁也是以前的一个重点。
不过随着拆迁政策一直收缩，虽然个别旧改还能有一定的差价空间。
但是整体来说，周期久，补偿降低，零星旧改风险大，从投资的角度来说，实际的回报率并没有现象的那么好。
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