40城（成都经济适用房）

作为保障性租赁住房40个重点城市之一，天府之城——成都，已经发布了“十四五”期间保障性租赁住房的发展规划，计划采取新建、改建、改造、盘活等多种方式，多渠道筹集建设保障性租赁住房30万套（间），总投资将达到1500亿元以上。其中，2021年已完成5万套（间），2022年计划筹集建设6万套（间）。

回望过去一年的发展路径，成都市保障性租赁住房市场发展呈现出3个显著特点：

●国有建设用地供应目标中单列用于保障租赁住房用地供应；

●筹集方式多元，主要由国有企业分担筹建及运营压力；

●以成都城投为代表的国企以首个“BOT”项目率先趟平了道路。

ICCRA从政策、企业、项目三个层面，剖析成都保障性租赁住房市场——

01

租赁用地供应方式多元

7.8万套（间）房源被认定为保障性住房

为了让新市民、青年人基本住房需求有保障，让更多的人才选择成都、扎根成都，2021年，成都市保障性租赁用地供应方式呈现多元化趋势，但以单列用地为主。国有建设用地供应目标中单列用于保障租赁住房用地总供应共70公顷，占商品住宅类用地供应计划总量的10%。此外，继续支持土拍中竞配套建设并无偿移交（自持）租赁住房，并鼓励区（市）县修建全自持租赁性住房、人才公寓、园区配套住房。

除了集中新建外，成都市还支持将非居住存量房、存量住房、非居住存量土地建设、现有集体土地存量房屋等改建为保障性租赁用房。

在保障性租赁住房项目认定上，成都也加快了步伐，出台了相关标准——建筑面积不超过70平米的小户型为主，最大不超过90平米，其中70平米以内的户型建筑面积占比原则上不低于80%，租金标准原则上不低于同地段同品质市场租赁住房标准的90%，租金接受政府指导，年涨幅不超过5%。

截至2021年年底，成都市已出具保障性租赁住房项目认定书131份，认定房源7.8万余套（间），纳入2021年计划的项目已全部发放认定书。

02

国有企业发挥压舱石作用

认领2.5万套（间）建设任务

2021年，国资在成都市发展保障性租赁住房中起到了的示范引领作用，尤其是主业是从事与住房建设的市、区级国有企业，其资源丰富，执行政策得力、建设运营稳定可控、开发快速高效，有利于把握保障性租赁住房政策导向，发挥集中新建、改建保障性租赁住房的主力军作用。

在2021年已完成的5万套（间）房源中，成都轨道集团、兴城集团、城投集团、交投集团分别认领了10000套（间）、7000套（间）、7000套（间）和1000套（间），合力完成了全年任务量的50%。

不仅如此，成都市国企积极探索“政府引导、国企开发、市场运营”、“轻重并举”等多种管理运营模式，效果良好，在实践中取得了较好社会效益和经济效益。

03

“BOT”、“轻重并举”

探索建设、运营良性循环新路径

过去一年，作为城市发展、保障性租赁住房建设的重要力量，以成都城投公司等为代表的国企积极探索惠及新市民、青年人的新路径，开足马力，向保障性租赁住房这一新赛道进发。

成都城投资产公司系成都城投集团“5+4”产业布局下的专业化资产经营管理公司及成都市国有专业化住房租赁公司，坚持“轻资产+重资产运营模式”并重，稳步扩大资产运营管理规模，扎实推进资产管理信息化建设，大力拓展多元化业务范围。

中电科十所37号楼人才公寓是成都城投利用BOT（Build建设-Operate运营-Transfer移交）模式建设并投入使用的第一个租赁住房项目，也是全国首个采用该模式实施租赁住房改建的项目。

BOT模式通常应用于基础设施领域，通过将建设环节的成本与运营环节的净收益贯通，经科学测算分析，合作双方合理确定移交期限，形成经济可行的良性循环商业模式。但将BOT模式应用到租赁住房项目尚无先例。

37号楼人才公寓项目由中电所出租闲置办公楼，成都城投负责投资改建、运营管理，建成后全部出租给中电科十所的员工。项目前期，成都城投获得814万元补助资金用于该项目，减轻了改建、运营成本压力。投运后，成都城投按“保本微利”原则确定租金，中电科十所将城投公司缴纳的该闲置楼房租金补贴给入住员工，用于抵扣租金，租金不足部分由入住员工补足。投入租赁经营10年后，城投公司将该项目交还给中电科十所。

BOT模式改建人才公寓项目的应声“落地”， 是成都城投挖掘国企闲置低效资产，提供有效住房供给，解决人才居住问题，率先促进住房租赁行业可持续、健康发展的具体体现。

2021年年底，成都市首家国有集中式服务公寓——桐堂孵化亮相。这是成都天投集团为积极解决天府新区入驻企业就业人才居住问题，推出的人才保障配套项目。该项目由泊寓、天投集团共同运营，天投集团通过引入专业化团队，学习并提升保障性租赁住房项目的标准化、精细化运营管理，以便后续自建团队复制到其他项目。

这也是成都国企由“重资产”，转向“轻、重资产”并行模式的基本路径。

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