拆迁补偿协议事项及房屋拆迁补偿方式（搬迁协议）

拆迁补偿协议事项及房屋拆迁补偿方式

房屋拆迁补偿方式是指拆迁人依照相关法律的规定，在拆除被拆迁人房屋时给予被拆迁人补偿的方法。其中很多时候涉及到了评估、赔偿等多种流程。那么在房屋拆迁中，拆迁补偿协议需要注意什么？房屋拆迁补偿方式如何进行？在此篇中付璐律师就相关问题为大家进行解读。

拆迁补偿协议有关问题

作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人给予的补偿，付璐律师对此需要强调的是主要包括以下三类，被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿与因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。对于征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障，这其中具体办法由省、自治区、直辖市进行制定。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对于这一点付璐律师需要明确强调的是，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

针对于补偿方式，房屋征收部门与被征收人依照有关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。对于这一点付璐律师需要强调的是，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。因此补偿协议不是房屋拆迁行为的终点。

房屋拆迁补偿方式

　　关于征地拆迁的有关估价，付璐律师表示，重置成本法最常见的评估方式。付璐律师表示，这种方式也就是对企业的地上建筑物、厂房进行重置选择一个评估时间点，付璐律师表示，而后由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。对于充值成本法，成本法在以前就运用相当广泛，无论是土地价值还是房屋价值都可以运用成本法进行评估。如果用于生产经营则对于其生产经营的评估，付璐律师表示一般要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益。付璐律师表示，一般需要选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。付璐律师表示，资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

　　对于收益法的运用，付璐律师表示，这一般主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体。付璐律师表示，一些劳动附加值比较大的劳动密集型行业、专利技术性可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。尽管在某些行业，付璐律师表示收益法在实践的过程中运用不是很多，评估公司不涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。关于市场比较法，付璐律师表示需要注意的是要参照类似的房地产市场价值来比较。在实践的过程中，付璐律师表示需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。需要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。很多中小型企业都希望适用假设开发法，付璐律师表示，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用。或者还在申请审批规划等文件的时候，付璐律师表示，这些情况下占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。

以上就是关于“拆迁补偿协议事项及房屋拆迁补偿方式”的有关解读，对此付璐律师强调，针对于补偿方式，房屋征收部门与被征收人依照有关规定会订立补偿协议。未获得法律批准强拆所涉及的法律责任有行政、刑事以及赔偿责任。