新法9月落地后（集体土地入市）

■本文作者：于跃北京在明律师事务所
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新《土地管理法》正式将“集体经营性建设用地入市”写入法律，同时，于9月1日实施的《土地管理法实施条例》又在此基础上进行了细化，这，标志了集体经营性建设用地入市制度正式开始推行。
近日，各地区开始进入集体经营性建设用地入市交易。
一、什么是集体土地入市？
集体土地经营性用地，是土地管理法允许农民集体(村委会，村集体经济组织)作为集体土地所有权拥有者，以“集体土地出让土地使用权+有年限”给个人或者企业建设工业(房)、商业(房)，商品房不再“国有土地化”。
农村集体土地入市流转，简单地说，就说农村集体土地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发。
二、集体经营性建设用地的入市有何条件？
可以入市的集体经营性建设用地需要满足三个条件，即①三个规划、②一个登记、③一个安排。
“三个规划”是指集体经营性建设用地要符合土地利用总体规划、城乡规划和国土空间规划，该土地为工业、商业等经营性用途。
“一个登记”是指入市流转的集体经营性建设用地必须产权明晰，已经依法办理了土地所有权登记。
“一个安排”是指土地利用年度计划应当对入市流转的集体经营性建设用地作出合理安排。
集体经营性建设用地在满足以上三个条件的前提下，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。
三、集体经营性建设用地的入市方式是什么？
一直以来，以公开招拍挂的形式出让土地是令人熟悉的模式。
《土地管理法实施条例》新增明确：集体经营性建设用地的出让、出租可以通过公开招拍或者协议的入市方式。
四、集体经营性建设用地入市流程有哪些？
这需要①入市前期准备阶段与②交易阶段。
若在入市后存在二次流转情形，则还会存在二次流转阶段。
1、入市前期准备阶段
《土地管理法实施条例》第39条、第40条与《土地管理法》第63条规定。
（1）首先需要符合入市条件，之后，应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，再向市、县人民政府提出入市申请。
（2）市、县人民政府的自然资源主管部门，应依据国土空间规划提出入市的规划条件，明确4项内容，分别是①土地界址、②面积、③用途和④开发建设强度等，并会同其他部门提出产业准入与生态环境保护要求。
（3）土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于10个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后5个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。
（4）需要制定集体经营性建设用地出让、出租等方案，同时需载明宗地的①土地界址、②面积、③用途、④规划条件、⑤产业准入和⑥生态环境保护要求、⑦使用期限、⑧交易方式、⑨入市价格、⑩集体收益分配安排等内容，以上内容都需经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
（5）方案表决通过之后，由土地所有权人将入市方案在出让、出租前不少于10个工作日报市、县人民政府审批，人民政府在收到后5个工作日内提出修改意见的，土地所有权人需要依据意见进行修改。
2.入市交易阶段
《土地管理法实施条例》第41、42条与《土地管理法》第63条规定。
（1）入市方式：招拍挂或协议方式。
（2）双方签订书面合同，一并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。待地价款和税费缴清后，可办理不动产登记。
注意事项：未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。
3、二次流转阶段
《土地管理法实施条例》第43条与《土地管理法》第63条规定，二次流转的方式包括转让、互换、出资、赠与或者抵押，目前一般可参照同类用途的国有建设用地执行。
新修订的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》为集体经营性建设用地入市清除了法律层面的障碍，是完善与健全土地管理制度的重大举措。既有利于建立城乡统一的建设用地市场，还有利于增加农民财产收入，推动乡村振兴。
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