民法典增设居住权（物权法草案）

“我的蔡根花宝贝，我回家了，”一年前的影视剧《都挺好》里，苏家父亲苏大强为了不让苏家三兄妹阻挠自己和保姆结婚，将三兄妹合力出资为他买的房卖掉，打算与蔡根花租房度过余生。

自认为“努力追求幸福”的提议，遭到了保姆的拒绝。

这正与蔡根花的那句，“没房没钱你让我跟你一块喝西北风啊？”相互映照。本以为找到真爱，现实却是，别人只是贪图房产证上的名字。

不过，倘若《都挺好》的现实版发生在2021年，中国第一部民法典开始施行以后，苏大强与蔡根花的结局也许会发生改变。

电视剧《都挺好》剧照

5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，其中的一大亮点，物权编中增加规定“居住权”这一用益物权。这一在国内讨论已超过20年的制度终究尘埃落定。

何为居住权？根据民法典第366条对其的定义，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

值得一提的是，将居住权归为一种物权，意味着其具有较高的稳定性和对抗第三人的特性。

中国法学会民法典编纂项目领导小组副组长王利明曾解释称，作为用益物权的居住权须登记才算设立。因此，无论房屋所有权是否转让，均不影响居住权的实现。这就是其对抗第三人的特性。

于是乎，苏大强若赋予了保姆蔡根花对房屋的居住权，保姆在合同规定期限内对房屋进行占用和使用都为合法，且不管继承人苏家子女如何反对，法律都会保障她的权益。

广东外语外贸大学法学院教授龙著华对南风窗记者表示，从立法的根本目的和宗旨来看，居住权是为了解决弱势群体的安居问题而做出的制度安排。不过，民法典的颁布只是第一步。具体的实施效果还要通过实践，去进一步回应和改善。

一波三折的立法

被首次写入我国法律的居住权，事实上已在国内被讨论超过20年。最早提出居住权这一概念的，是中国著名法学家江平在1979年给本科生的一节课堂上。

据《财经》杂志报道，江平在课上向学生提出了一个案例：一个归国老华侨在广州市中心拥有一幢别墅，膝下有一子一女，老人临终前立了一份遗嘱，将别墅所有权归属儿子，但女儿可以终生居住。江平向学生提问，老人的遗嘱是否合法。

江平在受访中表示，当时他就想到居住权的问题。把房屋的居住权和所有权分开，所有权给一个人，居住权给另一个人，这应该是合法的，也合情合理。

因此，早在1993年物权法起草之初，居住权的设立就已被部分学者提出。

2002年，在全国人大法制工作委员会公布的《关于〈中华人民共和国物权法〉( 征求意见稿) 的说明》中，第18章有8个条文对居住权进行规定。而到了2005年的四审稿中，居住权的规定被进一步完善，有关条文增加至12条。

不过，居住权最终“夭折”在第五稿中，最终在2007年《物权法》被正式颁布时亦被删除。

为何这个讨论多年的制度会被删除？龙著华向《南风窗》记者介绍，关于居住权的设立，当年在学界引起较大争议。反对的观点认为，居住权的适用人群范围太窄，没必要单独列出。

据了解，在物权法草案中，居住权的设立，是为了解决两类人的居住问题。一是离婚家庭中弱势一方的住房保障问题：二是城市里照顾空巢老人的保姆：保姆照顾了老人很多年，老人去世后，房子的继承权归孩子，而保姆在城市没有房子亦无处居住的问题。

“由于这两类问题本身在社会不是特别突出，再加上有反对的声音，这个制度最后被拿掉了，”龙著华回忆说。

不过，随着老龄化问题，住房问题浮现，居住权重新得到讨论。最直接的例子，是近年地方政府推出的以房养老政策。

以房养老的理念，由国外引进，最早起源于荷兰。

国内最常见的做法是反向抵押贷款：老人将自有房屋抵押给金融机构，随后金融机构根据房子估值，每月给老人“发工资”，老人死后再将房屋产权过渡给金融机构。

该政策自推出后就面临诸多“水土不服”，据新华社报道，从2014年“以房养老”在全国范围开展以来，五年间全国仅有126户家庭186位老人参保，市场反应平淡。

而有关机构更是利用”以房养老“引诱老人入局：先骗老人抵押房屋，再签高利贷协议，最后溜之大吉，将房子骗走。2019年被媒体曝光的中安民生正是这样的机构。

央视揭露“以房养老”骗局

居住权正是解决“以房养老”这一舶来品的良药。在过去，金融机构需等老人逝世后才可拥有房屋的所有权，而未来房价升幅、老人寿命长短等不确定因素让不少机构对提供“以房养老”服务望而却步。

有了居住权后，老人可以将属于自己所有的房屋过户到银行等买方的名下，并与对方签订居住权合同。居住权的物权属性能保障老年人占有、使用房屋的权利，而第一时间的所有权人变更还能在为房产估值时给老人赢得较高对价。

在关于提请审议《民法典各分编（草案）》议案的说明中，全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀表示，将居住权增设物权编是在十九大报告中“让全体人民住有所居”的背景下提出的，这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

家庭伦理的新走向？

在年初开播的热门影视剧《安家》中，在上海开包子铺的老严夫妇，用一辈子储备的积蓄，为儿子出资全额购入价值300多万的二手房。本想在上海安家的两人，却由于房产证上写着儿子与儿媳的名字，最终被儿子和儿媳扫地出门，老无所依。

电视剧《安家》剧照

这一戳心的剧情让不少国人反思”养儿防老“的传统价值观。不过，在以人为本的中国社会里，家族间复杂的纽带关系，现实比影视剧里狗血得多。

有关居住权的司法解释，最早出现在离婚案件中。在最高院2001 年对《婚姻法》作出的司法解释中，第 27 条第 3 款规定，“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”

而在家庭关系中有关继承、赡养等涉及到的居住权问题，更多在实际判例中被提及。比如，2016年第7期的《最高人民法院公报》 中提到一起发生在重庆市的案件。

原告刘柯妤因父母刘茂勇、周忠容擅自装修其占有90%产权的房屋，向法院请求依法分割该房屋，要回父母手上仅有的10%产权，并让父母赔其装修费。

法院审理发现，刘柯妤为该家庭的独生女，且该房屋大部分房款由两位老人出资购买。终审判决认为，由于二被告无其他房屋居住，上述房屋是其唯一可行使居住权的场所，二被告有权居住，原告败诉。

但在王利明等民法典编纂专家看来，过去司法实务中的“居住权”，只能解释为一种债权性权利，但这种约定不具有对世性。

简而言之，过去的居住权只在约定双方之间生效，一旦房屋的所有权人发生变更，曾经承诺你能在我的房子居住的约定就无法生效，因为房子已经不是我的了。

而在如今居住权被定义为用益物权的属性下，无论房屋所有权是否转让，均不影响居住权的实现。

《民法典物权编》中对居住权的释义

浙江泽大律师事务所律所高级合伙人王泽华对南风窗记者表示，用益物权属性意味着居住权人依法可以对抗继承人的所有权，排除生效法律文书的强制执行，无特殊情况下还可以排除所有权人对房屋的出租权限。

可以大胆地猜想，以后“家族伦理大戏”上演时，争房屋所有权是一方面，拿到有高稳定性的居住权或成为另一个目标了。当然，一套他人有居住权的房屋，谁想拿到所有权，又是另一个值得深思的问题了。

人人住有所居

事实上，居住权并非我国首创，而是源于古罗马法。彼时，居住权是为了保护婚姻中的妻子和被解放的奴隶的居住问题。

在父权社会的古罗马，在男主人去世后，由于女人和奴隶往往没有对房屋的继承权，为了不让其流离失所，为该群体设立了分属于人役权的居住权。

之所以称为人役权，简而言之，是用来扶危济困的。这也要求了居住权往往是无偿设立的。

仔细想想，谁愿意把自己的房屋免费给他人居住？除了自己的儿女、孙辈、亲戚或者所谓“恩人”。

电视剧《安家》剧照

这也是大陆法系中“法定居住权”的来历，正是由于居住权的无偿性，决定了居住权人与房屋所有权人往往有着特定的关系。即使像《德国民法典》第 1093 条已经将居住权人扩张至家庭成员以外的服务和护理人员（如保姆等），居住权人的适用范围依然十分狭窄。

在我国，民法典肯定了居住权可以通过合同和遗嘱的方式设立。律师王伟华认为，这有助于非特定关系人之间建立稳定的居住保障关系，而这也是本次民法典的创新之处。

这样的制度创新下，多位学者指出，比起大陆法系国家中有严格规定的“特定关系”，中国的居住权制度为政府和相关机构推动住房政策改革提供依据。

什么意思呢？先要明确的是，比起租赁关系，居住权制度具有更高稳定性、对房屋支配效用也更大。

那么，国家或者相关机构作为房屋所有权人，可以通过赋予人们对房屋的居住权，让人们既能像廉租房一样无需承担高房租，又能获得物权上的稳定性，保障尤其是中低收入者能“住有所居”。这就与党的十九大报告提出的“多渠道保障住房制度，满足特定人群的居住需求”的要求不谋而合。

以王利明为代表的学者更指出，今后居住权会有更多广泛的运用，如投资性居住权，将为房屋的利用提供新的选择。

不过，当居住权能运用在更大的语境和背景时，伴随而来的可能性亦会加大。

教授龙著华认为，居住权制度还会对房屋的流通产生影响。对多数人而言，买房是为了自住，没人愿意买一套他人有居住权的房子。为了不影响房屋的正常流通，未来仍需要有更多细则对居住权制度进行规范，在各类利益冲突中找一个平衡。

况且，即使民法典已经是中国条文数最多的法案，依然难以规范详尽。

居住权人能不能携带家人居住？享有居住权的人是否同时也应履行缴纳房子其他费用的义务，如房产税、物业费？拥有房屋居住权的人是否也能享受房屋配套的优质资源，如学区、学位？

更重要的是，居住权人如果滥用权利，房屋所有权人又该如何保护自己的利益？

这些问题，仍要靠今后的实践逐一探索。

作者 | 朱秋雨

编辑 | 黄靖芳

排版 | SHAN