过去这段时间（上海拆迁）

这大概是我看过最破的房子

©上海房管，彭浦新村彭一小区

窗户脱落、墙体脱落、电线乱缠，腾空的楼板感觉多跺几脚，都担心人身安全，这就是位于静安区的彭浦一村

你很难相信上海还有这样房子的存在，你更难想象这里会有怎样的生活

路面坑洼、道路逼仄、楼道口晾着衣服、有的房门小到需要侧身经过、黑黢黢的楼道梅雨季节真的没法闻

©生煎娘舅，B站

这里距离南京路11.6公里，距离陆家嘴14公里，这也是上海的一部分

但是不是上海未来的一部分，更准确的说，现在这样的地方正在消失殆尽

如果非要在这份消失上加一个期限，那应该是2022年底

©上海市人民政府官网，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知

这背后是一个让人很难记住全名的“上海中心城区二级旧里以下房屋改造任务计划”

极度低调，却扎扎实实改变了很多很多人的生活

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所以这是一份什么计划

「中心城区二级旧里以下房屋改造任务」，是一项怎样的任务，有必要为各位做一次拆文解字

©《上海市国土空间近期规划》（2021年-2025年）

首先，中心城区，具体是哪里

在《上海市城市总体规划（2017-2035）》里的范围就是外环线以内区域，这是官方文件里的明确划定，也是计划的确切范围

你看到的地图上这块范围，完整包括了黄浦区、长宁区、杨浦区，部分包括了静安区、闵行区、浦东区

面积大概在664 平方公里，相当于92997个国际标准足球场，这样的位置和面积几乎承载了上海绝大部分居住需求

其二，二级旧里，又是什么

这是一个宽泛概念，确实一个相对概念，所以你更可能在比较中感受到二级旧里的位置

比较官方的定义是普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋，你可以理解为一种旧式里弄、老旧公房

如果还有第三个维度的话，就是我们偶尔会在新闻里看到的“成片二级旧里改造”关于“成片”的理解

©解放日报

因为在上海的旧改节奏里，先改造成片二级旧里，再进行零星二级旧里的改造

有人在网上说要按照具体户数来衡量成片还是零星，这点可能不太准确

零星旧改地块是非成片的街坊改造，占地面积小于5000平方米的以二级旧里以下房屋为主的地块，那反过来我们对成片的概念就有了

所以这是一个怎样的计划

这是针对上海市外环内旧式里弄的一次改头换面

当然，不是所有这类小区都要进入旧改，在《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》中，上海给出了自己的优先级

本市旧住房更新改造范围主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区

©九派新闻

这里最为重要的一点，就是使用功能不完善，就是连卫生间和厨房都需要公用的房子，因为旧改最根本的目的就是要提高生活品质

这件事在上海持续了30年之久，从1992年，杨浦旧改开始，上海经历了

▷ 365危棚简屋改造

▷ 以改造老房老区为重点的新一轮旧区改造

▷ “十一五”旧区改造

▷ 征收新政

30年过去，上海拆除了二级以下旧里房屋380.28万㎡，改变了16.35万多户居民的生活

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这样的房子在上海有多少

如果想对这个旧改体量有个大致的估量，我们需要考虑的第一步是

单拎出两个明确的二级旧里维度，外环内、建于2000年底之前

我们筛选了上海市全部小区41364个小区，发现符合这两个条件的小区有20215个，占比近一半

当然，不是说所有这类小区都会进入旧改，因为很多这个年代的小区还完好无损，使用功能也很齐全

只有使用功能不齐全、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区才会迎来旧改

但是通过这个占比，我们应该对全市这类小区的存在，以及在各个环线的分布，有大致感受

这类房子，大范围分布在内环内

年龄前十的基本都是百岁以上，除了东方日出苑全部都在内环内

我们可以看下区以下具体有多少这类小区，其实主要看两个区就够了

第一就是杨浦区，作为上海老工业区，杨浦区分布着大量老旧里弄、公房，曾经一度1/3的成片二级旧里改造都来自杨浦

这两年我们听到的大的城市旧改攻坚战，不是黄浦就是杨浦

从1992年到2022年，上海的城市更新工作已经持续了近30年，这个时间超出了很多人的想象，而且今年是最后一年

到2022年底，上海中心城区二级旧里改造将全部完成，这件事也被写进上海居住十四五规划，整体而言这对上海意味着一次质的改变

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具体可以怎么改呢

其实二级旧里改造分为很多种

像彭浦一村就是整体拆除重建，曹杨新村就是部分改建

所以旧改并不都是大拆大建，加装电梯也是旧改方式的一种

总的来说包括了拆除重建改造，贴扩建改造，房屋内部整体改造等等几种方式

我就以旧改幅度最大的拆除重建来说，我看过一次即将完工的彭浦新村的房子，和对面正拆到一半的彭浦一村对比鲜明

不管是哪一类的改造，有两件事都不会变，首先就是旧改的协调工作

还有就是资金来源问题，谁来出钱

像彭浦新村的原拆原建，就是完完全全的静安区政府的财政支出，只是在改造的过程中，是经过国有单位北方集团来走所有的流程

而扩建出来的面积，多出来的居住套数，都划归城市保障房系统，进入新一轮供应，也就是说不仅改善了居民的居住环境，同时还回馈了城市

只是在资金用度这块，上海一直没有停止探索

从去年成立的城市更新基金，到现在寻找社会资源，上海在城市旧改道路上还在不断摸索

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上海为什么要大力推进中心城区的城市更新工作

当然，最根本的也是摆在眼前的效果就是，改造后的房屋有了更好的居住品质，居民的生活质量上来了

站在城市规划的角度来看这件事，会得到这样一个视角

中心城区大规模住宅的居住水平得到改善，同一个区域内大家可选择的优质房屋对象变多了，区域内得到一个平衡

环线来看，中心城区可选择的居住对象，不再是动辄均价十万以上的次新，如果想住好一点不一定非得搬到外环外、郊环

得到改善或者得到重建后的老房子同样是不错的选择

这就催生一种效果，或者说强化了上海一如既往的均衡发展轨迹

有1000w以上的房子，也有300w以下的房子，而且是内中外以及各板块均衡分布

这是站在城市规划角度来看城市更新和城市发展的一种默契

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从上海首个“拆落地”改造的住宅小区，静安区彭浦新村彭三小区，到首个里弄房屋内部整体改造的试点项目，虹口区北外滩街道春阳里

上海进入城市更新的时间要比我们以为的早得多，也低调得多

上海在不断优化自己的城市更新，包括计划、执行、资金，上海一直在探索城市的更新可持续