2021年的楼市风起云涌，大事不断，一场“房贷荒”至今还在蔓延，“二手房指导价”席卷了13个城市，如今，上海“三价就低”原则也开始初现效果。
一、二手房价格
8月初，上海二手房落实“三价就低”原则，除以前的合同网签价和银行评估价外，新增“涉税评估价”，以三者最低价作为贷款审批依据。
先了解一下“三价”。在二手房市场交易中，不仅各种税费更为复杂，价格也有多种，包括挂牌价、成交价、网签价、评估价、核税价五种，其中挂牌价指房源挂牌展示的价格，通常都会高于最终成交价；成交价指最终签合同双方协商的价格。重点来了，二手房通常会涉及到评估价，这个价格一般为成交价的70%，以前常提的“三价合一”，就是成交价、评估价、核税价这三个价格基本一致，如今国内多个城市推行的“二手房指导价”就做到了这一点。
二、“三价就低”原则
如今上海推行的“三价就低”，是要在合同网签价、银行评估价、涉税评估价三个价格中，选择最低的一个价格。相比较而言，或许会比“二手房指导价”下最终的评估价还低，也就意味着，银行贷款时首付的比例还会更高。
举个例子，某40平米的学区房，目前市场价约在300万元，但涉税评估价只有150万元左右，首套房只可贷款97.5万元（150*0.65），首付需要付202.5万元，相当于首付比例6.75成。可以看出，“三价就低”政策出台后，成交价与涉税评估价之间的差额，需要现金补齐，相当于提高首付比例，二手房的首套房比例约在55%，二套房的首付比例约在85%。
三、调控效果初显
“三价就低”的推行，颇有加强版“二手房指导价”的意味，对上海楼市的影响如何呢？
一方面，二手房市场成交量下降。8月上海共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，自7月份起成交量连续2个月下跌，已跌至疫情前的月均成交水平。也预示着持续大半年的楼市狂欢基本结束。
另一方面，二手房成交价下降。在成交量大幅缩量同时，上海8月二手房总成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44；%二手房成交单价也出现了今年以来首次明显的下降，成交均价绝对值仅3.8万元/㎡，环比下降8%，同比下降5%，跌至2019年的月均成交水平。
综上所述，上海自推出二手房源价格核验以后，如今又落实“三价就低”原则，调控效果堪比加强版“二手房指导价”，上海8月二手房量价齐跌，后市会如何？让我们拭目以待。
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