研究（集体经营性建设用地）

编者注：国务院近日公布修订后的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）提出应当本着同地同权的原则统筹并合理安排集体经营性建设用地的空间和布局，必须按照节约集约的原则控制集体经营性建设用地的规模，同时鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

一、细化了入市程序，明确入市条件

为了便于操作，《条例》将集体经营性建设用地入市程序细化为六个步骤：土地所有权登记——政府有关部门出具用地条件和要求——土地所有权人编制并表决入市方案——政府审查入市方案并出具意见——确定土地使用者并签订入市合同——缴纳税费和不动产登记。

集体经营性建设用地入市必须是规划确定的，按照国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，并且通过盘活利用闲置宅基地，使其成为可入市的集体经营性建设用地，且必须是经营性用途的，也就是主要用于工业、商业等经营性用途，属于公共公益用途的，不在这个范围的必须要登记，只有经过依法登记的集体经营性建设用地，才可入市使用。

二、明确了入市方案的编制和审查要求

入市方案的编制主体为土地所有权人以及入市方案的必备要素，包括土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。进一步明确集体经营性建设用地入市交易规则，要求国土空间规划要合理安排集体经营性建设用地布局和用途，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。同时明确了集体经营性建设用地出让、出租方案的编制和审查要求，有利于保护农村耕地资源，避免水土资源流失和浪费，从基层为国土资源合理利用和生态环境维持保驾护航。

三、完善了入市合同要求和土地使用者缴纳税费的义务

交易方式要求以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地获得者，合同必须标明土地界址、面积用途、规划的条件以及土地使用期限，交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求等，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式以及违约责任和解决争议的方法等，需要注意的是必须把“规划条件、产业准入和生态环境保护要求”纳入合同，否则合同无效。此外，交易双方必须将入市合同报市、县人民政府自然资源主管部门备案。

在之前的改革试点中，集体经营性建设用地入市的土地增值收益调节金原则上由出让方、出租方、作价出资（入股）方及再转让方缴纳。土地管理法对此未予规定，《条例》则明确将“依法缴纳相关税费”规定为集体经营性建设用地使用者的义务，而且作为依法申请办理不动产登记的前置条件。

四、补充了二级市场交易的程序要求，明确政府的职责

新土地管理法规定通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，《条例》进一步明确了程序要求：签订书面合同并书面通知土地所有权人。针对土地二级市场运行发展中存在的交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府的服务和监管不完善等问题，着力完善交易规则，创新运行模式，健全服务监管，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提高节约集约用地水平。

由相关部门制定入市合同示范文本，依据国土空间规划提出拟入市宗地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，向有关部门提出产业准入和生态环境保护要求，并审查入市方案并出具意见，对入市合同进行备案管理。针对政府和监管不完善的问题明确了相关措施，培育和规范中介组织加强市场监测与调控，健全以“双随机、一公开”为基本手段，以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。

总结

《条例》的修订对于我国城乡一体化建设无疑具有重要作用，虽然构建了对集体经营性建设用地入市交易及管理的基本法律框架，但是对于实践中的收益分配、入市后的用途把控等问题仍然需要进一步探索，才能推动集体土地有序、规范的参与市场交易，保护和协调好各方的利益，促进农村经济发展。