2021年（北京集体户口买房）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，目前首房首贷北京五年社保，手中可以拿出的现金100-120万，想在北京上个车（带有投资属性），因为自己从事互联网，比较倾向在熟悉的清河-安宁庄-昌平区域买房。目前看中了上奥世纪中心一个一居室，请问这个小区如何？另外有几个备选的地段是北苑、朝青，但是这些区域都有些许超预算，麻烦章哥帮忙分析一些，谢谢。

回答1：

1、 熟悉清河安宁庄，但看来是对房产不熟悉，否则也不会看中上奥。

2、 上奥世纪中心，听这名字就是公寓性质。虽然有70年产权的住宅，但小区商住混杂，租户多，办公的也多，绿化少，社区环境一般。这种小区的租金相对高，但升值实在是一般。上奥是2006年开盘的，均价7500，同时期的新龙城不过5800，矩阵更低，才5500。那到现在，这三个小区的住宅差不多同等价格，能看出上奥的升值性了吗？新龙城并没有跑赢大盘，那就是上奥跑输了。

3、 当然，历史走势不好，不能说未来也肯定不行。但房子这种产品投资的就是品质，那除非是上奥把商住彻底分开，而且提升社区品质，否则很难扭转。因此不建议在这里投资，跑输大盘的可能性依然非常大。

4、 相对来讲朝青是适合投资的，板块中大部分小区没有跑输大盘，华纺和青年汇等等是超过平均值的。但既然有些超预算我就不好说什么了。

5、 清河安宁庄西三旗一带也有很多没有跑输大盘的，没必要非得选上奥。只要是正规的商品房纯住宅小区，基本都没有风险。海淀的价格稍高一些，那可以买在回龙观啊，比如新龙城就挺合适，价格和上奥差不多。仅供参考。

提问2：

章哥您好，手里现金200万，家庭年收入90万。家庭名下两套房，想用定慧寺的一套老破小，价值约480万，去望京置换一套作为房产升级加投资，感觉定慧寺这升值空间有限；是否建议置换？在望京如果出租，请问您建议是三居还是两居，哪个小区比较适合？

回答2：

1、 当然是建议置换，定慧寺周边近些年走势都不是太好。典型的就是北京印象，当年《家有儿女》的取景地，很好的小区，但升值却实在一般。2009年之前，这里很受追捧，二手房价在2万左右。当时望京的均价才1.3万，连橄榄城也不过就是这个价。但今天再比较，北京印象才7万多，而橄榄城都10万了。海淀的学区价值没帮上这里什么忙，反倒拖累了。

而且虽然这里的学区溢价不算高，那也一般在15%以上，老小区租售比800多都正常。而北京的租售比是700，朝阳大多还不到这个比例，相对收益更高。

2、 但是换到望京不容易，近期涨的太猛了。现在就已经没什么房源了，1500万以下的基本清空，一堆人拿着钱等房呢。而你这还要卖房后置换，等真能买的时候，指不定什么行情了。这我也说不好，还是先了解一下市场再定吧。

3、 纯投资当然是两居合适了，好租好卖，租金也相对高。

4、 480+200=680，年入90，月入7万多，那至少能买到千万的房产。这个总价那橄榄城、东湖湾都合适，总价再高点也可以看中央公园等高档小区，都适合投资。其他的国风北京、澳洲康都、华彩、宝星国际等都可以，总之就是一以望京东和北部为主。

5、 建议先去实地看看吧，别太信App的房源信息，无效的多，还是现场能了解到真实情况。仅供参考。

提问3：

章哥，首房首贷，北京集体户口，首付300-400万，想买一套自住+投资性质的二手房。最近一直在看望京的几个楼盘，大一居改两居的户型（宝星国际，慧谷阳光，融科橄榄城，华彩公寓）。和男朋友还没结婚，不过我俩考虑到未来有孩子上学的问题，也在纠结要不要首套房子买在海淀，担心未来从幼儿园实行学籍制度，从朝阳置换海淀复杂，所以先买个海淀的房子占个户籍。

譬如中关村、上地这种天价学区不考虑，而预算内其他海淀学区房，像学院路还有花园路的学校质量一般，单价却10万左右。同价格下无论居住体验还是对于年年教改的不确定性，望京的次新房好像更胜一筹。希望章哥能帮忙分析下，是投资在望京的高品质楼盘比较好，还是说考虑孩子上学，先买个海淀弱学区占个坑更重要,十分感谢

回答3：

1、 望京还是海淀的学区房，那就看你们的期望值了。

如果对孩子的目标就是一本起，那就在朝阳，压力相对小得多。如果目标是985起，甚至是清北，那必须去海淀。

2、 朝阳其实就相当于简配版的海淀，一个性质。都是教育丘陵地带，高的高低的低。但海淀毕竟除了六小强，其他的强校也不少。而朝阳也就是头部这几个，其他都是普通校了。

如果能确保孩子进入朝阳的好初中，目标又不是太远大，那没必要去海淀受罪。

朝阳的好学校除了北京中学、朝外、80中之外，那就是清朝人朝陈经纶，都差不多。望京的陈分和清朝望京也都是好学校，放到海淀也是中等以上。所以只要入学后不放松补课，只要考进好高中就基本能确保一本。

3、 而到了海淀的目标必须是六小强，至少是向这个目标努力，否则买学区房的意义都不大。可六小强哪儿那么好进啊，必须要比朝阳多的多的鸡娃。海淀妈妈的疯狂不是传说，黄庄补课也是绝对的牛叉。那种压力不体会一下是无法描述的。

4、 总之吧，选择哪个学区我没有明确建议，看各自家庭的情况和期望值了。愿意承受压力就去海淀，或许能考的更好。否则就在朝阳的好学校，虽然也得补课，但不用海淀那么疯狂，也能考的不错。仅供参考。

提问4：

章哥好，马家堡公益前北的洺悦苑整体如何？想把旧宫德林园一套房置换成洺悦苑，感觉洺悦苑120平户型很不错（总价742万左右），虽说是竞限房但楼盘地段不错，主要自休改善。但听说电建的房子质量都不太好，想听听您的建议。

回答4：

1、 不是电建的房子质量不太好，是所有限竞房的质量都不好保证。谁都知道这种房开发商没有利润，那他们要想活下去，就只能想办法降低成本。所以所有限竞房都是拖长交房时间，占用客户的资金。然后是否降低品质就不好说了，可能性比较大吧。

2、 不过限竞房适合自住，就算是降低质量也都在细节上，比如装修什么的，基础工程是没人敢动手脚的，也犯不上。这种产品只是投资不太合适罢了，升值性弱。所以更适合长期自住的改善家庭，纯投资不建议。

3、 洺悦苑的地段当然挺好，四环内，只要能保证品质那肯定会不错。这我没什么建议，虽然是盖房子出身，但不太看得懂现在的这些项目。仅供参考吧。

提问5：

章哥，我想买一套500万左右的两居的二手房做投资用，因为我住在超青板块，所以也是考虑在朝青板块买。问题：1、朝青板块是否值得投资，未来升值空间？2、朝青二居500万左右选择余地不大，国美第一城、青年汇、朝阳园哪个好？或者600万左右选择润枫或华纺易城？请教，感谢

回答5：

1、 朝青当然值得投资。在我看来，朝阳东部和北部的板块排序是：望京、太阳宫、新北苑为首选；东坝、朝青为其次；之后是常营、管庄。其他板块就只能是具体小区具体分析了。

2、 朝青首选华纺易城、青年汇、润枫水尚；次选国美、炫特。朝阳园就算了，这种老塔楼小区没有未来。这里看上去很便宜，但这便宜是用无数投资人的韭菜换来的。朝阳园当年是香港投资，盖的也是港式塔楼。结果让北京人给套路了，一期在1999年买11000都赔钱。后来学乖了和北京开发商合作，二期卖7700还赚了。这可是2000年前后，而直到2006年底，华纺等新项目才卖到7000多。能看出这些老项目的衰落了吗？

2003年之后，朝青快速发展，板块内这些小区都差不多同时期，价格也接近。但现在的价格差已经比较明显。而商品价格是由供需关系决定的，价格高的代表了市场的认可程度。以后这差率未必增加多少，但从价值投资层面讲，受投资人青睐的项目才流动性强。所以只要其品质不降低，优势就会持续存在。

3、 总之，华纺和青年汇是跑赢了大盘的，国美和炫特拉平。罗马嘉园和润枫水尚特殊，当年的溢价过高，但品质确实不错，之后只是回归正常价值，也看好未来。而朝阳园则没有翻身的机会了。仅供参考。

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