已经有了一套房（第二套房政策）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

已经有了一套房，第二套房怎么买？

这是很多人曾经提出的问题，总也纠缠不清，那就分几种情况讲清楚吧。

没有标准方案，就看自己适合哪一种。

1、首先要看自己这第一套房是什么性质和情况的。

一般分三种：

1）学区房，而且是普通学区房，不是那种兼顾学区的豪宅。

那这种房子一般不建议在用不着学位的情况下保留。因为不仅居住的性价比低，出租的话租金也低。而且更主要的是政策风险不可控，而这政策，大概率是会越来越不友好的。所以除非是就喜欢在这地段生活，否则一般建议置换。

2）非学区普通自住房，包括老破小和普通商品房。

这种房就看自己的期望值了，如果觉得能继续住，那就留着自住。准备投资的话分情况，老破小的租金高但流动性弱，普通商品房一切都是普通。两种房子从投资讲都没有风险，升值都普通。

3）高品质房产，能兼顾自住+投资。

那拥有这种房的选择余地就大了，除别墅和不具备投资性的豪宅之外，大多数都建议留着。

2、 二套房怎么购买？

1）如果手中是学区房，建议就先甭考虑二套房了，卖掉后先置换非学区房，居住的性价比高，也能买到更保值和风险低的。

2）如果是普通房产，那就看自己是否满意这居住环境了。一般建议是甭买二套住房了，先整体升级置换成宜居房产吧。当然这有个前提，就是收入能够满足生活，也不需要收房租来补贴家用的。也就是投资意愿小而改善意愿高的。

毕竟房子是用来住的，最好是在满足了居住体验之后再谈投资。否则如果过不了几年还要置换的话，那这税费成本不是个小数字，至少要靠3/4年的租金才能挣回来，不划算。

3）如果是已经有了居住体验好的房子，那才是真正的二套投资房。分三种情况，对应三种房产。

第一是资金不是很多的，

可以买老破小，适合确定长期持有，希望租金高风险低的家庭。这种房，只要在市区成熟板块，肯定是跟随板块大盘涨跌，走不出独立行情。而且租金略高，一般超过普通商品房。劣势是流动性弱，如果出手时遇到贷款受限就挂牌期长，所以才适合长期持有，轻易不置换的。

第二是资金中等，

那可以买市区小户型商品房，或新区品质较高的商品房。这两种房其实在投资上差不多，各有利弊。市区小户型的优势是租金高，流动性好，除公寓外的升值肯定不落后于大盘。而新区高品质房的优势是升值性较好，但租金略低于市区，流动性中等。所以和市区小户型可以说是互补，就看自己重视哪方面了。

第三是资金较多，

那就应该购买投资板块的高品质房产了。这种房的优势自然是升值好且租金高，而且流动性较强。劣势当然也有，那就是“贵”。

3、 总之，第二套房怎么买，取决于已有房产的情况和自己的需求。

总结就是，普通学区房建议置换。普通非学区房看自己的目的，不缺钱的就升级，希望挣租金的再买二套。资金少或不着急套现的卖老破小，有随时套现可能的买房龄新的。资金多的那自然就是随心所欲了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公众号，点击“提问”即可。