徐女士咨询：几个月前看中一处商品房，当时售楼人员介绍小区中间将建设大面积花园和草坪绿地，我考虑到马上退休，售楼人员描绘的小区环境正好适合今后休闲的生活，便于开发商签订了《购房合同》。但是等到交房时候，我发现小区的花园和草坪绿地面积均有较大缩水。根据开发商解释，原来所说花园和绿地面积还应当包括公共活动场地及通行道路，而且售楼人员和宣传材料表述的内容不是合同内容，开发商拒绝承担任何责任。我们该怎么办？
李发军律师解答：
一、根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
开发商承诺的花园和绿地对楼盘的销售和房价的确定有重大影响，应该视为要约。开发商应当承担违约责任。
二、实践中，开发商在制作房地产广告时，为了吸引购房者，往往夸大其辞，购房者不能因为开发商美丽的广告宣传而轻易决定是否购房。由于目前房地产虚假广告普遍存在取证难的问题，在对房地产广告中的内容有疑问时，一定要向开发商核实确定并将相关承诺载入商品房买卖合同，使其成为合同内容的一部分，在开发商不能兑现承诺的相关内容时可以追究开发商的违约责任。如遇到虚假广告，购房者还可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，由相关的职能部门对开发商做出相应的处罚。
三、开发商在制作、发布房地产广告的时候，除了要遵守《广告法》、《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规外，还应当特别注意房地产广告的宣传资料是否与实际相符合，切不可为吸引眼球而弄虚作假，否则一旦构成作虚假宣传，既侵害了购房者的权益，又会给自己带来损失。无信者不立，靠虚假建立起来的销售业绩必不长远！
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