北京解决商住房热的诀窍（北京商住房）

关注勇谈楼市

大家好，我是勇谈。商住房的火热其实也是从北京这样的一线城市开始流行的，原因很简单就是因为这些城市的住宅价格过高导致多数人购买不起惹的祸。相比于住宅来说同等价格的“商住房”位置更加优越，只不过多数人购买商住房的时候或多或少都忽略了“商住房”改变的只是建筑形式及使用功能，土地性质不会改变，产权多为40年或50年，这个基本事实。2017年3月底北京市住建委等部门要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款后，北京的商住房的热度迅速下降，商住房的价格开始回归理性#北京商住房较高点降价百万#的消息就是这样来的。

房价高企的背景下，商住房的出现可以说是真的打了“擦边球”，价格相对较低且具备一定的居住属性从一开始出现就受到的购房者的欢迎，一度出现了炒房投资热，只不过这种热度很快被北京用“限购”泼灭，这种影响至今仍未消除

以北京为例，同区域的商住房价格一般只有纯住宅价格的60%左右，甚至在某些区域会达到50%！也就是说在北京花费5万元/平米的价格购买一套商住房位置基本在住宅均价8-10万/平米的区域。对于很多外来居民来说在北京买房定居基本是一种奢望，那么退而求其次选择购买一套商住房（也就是公寓）无疑是一种不错的选择。

近3年来北京新建商品房销售价格同比走势图

商住房（也就是公寓）出现后一度引起了市场热捧，甚至一度出现了“炒房投资热”，商住房价格的也一度翻番，只不过随着北京对商住房限购后，这波热度开始下降。2017年3月底，北京市住建委等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录，且连续5年缴纳社保或个税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。此则被称之为“商住房限购”，限购后北京的商住房市场热度开始下降，直到今天为止北京商住房的降幅已经达到了约40%。调控后北京的商住房市场始终处于“冰点”，3年多后的今天这样的局面依然没有改变，但这绝对不意味着调控需要放松。对于北京这样的城市来说，不会缺乏有钱人，任何调控的放松都有可能引起房地产市场的重新复苏，包括商住房一体的公寓也是如此。看到很多专家学者指出商住一体的公寓居住舒适度要远远低于一般住宅，这句话确实不错，不过对于多数真正的租房客来说“能够有一个栖身之地就不错了”。如果一旦给予购房者一个机会，相信还是会有不少人选择购买商住房的。北京商住房价格上涨实质上是伴随着住宅价格上涨的，北京这些年住宅商品房的走势相对平稳，商住房的价格走势自然也好不到哪里去。从2017年以来北京的新建住宅商品房价格走势比较平稳，甚至出现了一度微跌的情况，目前为止4%左右的同比增速不足以带动商住房价格过快上涨。北京的一个特殊地位决定了，高层绝对不会允许北京房价再出现大的波动。

北京商住公寓

北京商住房普遍降价约40% 市场仍处于冰点，不过这绝对不意味着商住房已经处于低谷，可以用来“抄底”！“房住不炒”不仅仅针对的是住宅房产

很多人都有这样一个观点：“房住不炒”似乎针对的也仅仅是住宅。这样的想法其实只是字面的解读而已，从调控原则上来说“炒房的任何行为都应该被禁止”，因为国内的房产不仅仅有住宅，包括商业、办公等都是需要进行调控的。

从目前北京的商住房走势来看还是处于“冰点”位置，至今没有复苏的迹象，而且可以肯定的是调控不解除商住房很难复苏。根据公布的数据来看，从限购出台后的第一个月2017年4月算起，至2020年10月29日的43个月里，北京新建商办类项目共成交10595套；这个数据比起调控前的43个月来看下降了约90.67%！足以说明调控政策对于商住房走势的影响力度。房产投资说到底还是建立在资源基础上的，大家投资房产的基本逻辑其实就是投资房产背后的资源。商住房与住宅本身还是有巨大差别的，不能落户、也不能划片入学，对于北京这样的城市来说允许落户几乎不可能。北京商住房价格为何与同区域住宅差别这么大？除去土地年限差别外，也跟本身所能享用的潜在资源还是有关系的，这也是为何我一直不建议投资商住房的原因。目前来看商住房吸引人的点在于其相对比较高的租售比（(房屋月租金与房屋总价的比值)），不过从实际计算来看投资房产最大的收益不是租金收入而是房产增值。以北京像素55平方米复式商住房为例，这套房源当前的租售比为1：336；这个比例其实也是要低于国际普遍认为的1:240或者1:200的比值，这个结果其实也意味着该区域的的房价被高估。而且根据现在的租售比来看，其年收益率约为2.05%，花费几百万只有2.05%的收益真的很低。如果说过去北京房价的升值会带动商住房价格上涨的话，投资商住房或许还行，不过目前来看哪怕北京出现房价大涨的概率也是极小的。

“给房价一针镇静剂”的宣传

限购条件较多、只能全款购买是北京抑制商住房投资的做法，建议房产投资风过剩的城市学习，抑制房产投资的关键做法其实就是影响其流通性及增值变现空间，同时提供一系列的替代方案

直到今天为止越来越多的人意识到解决房产投资风盛行的关键，其实就是影响其流动性及其增值变现空间。如果说一个投资品的变现能力和流动性降低后，自然会被资本市场抛弃，这点是股市的定律，同样适用于房地产市场。

北京房产展示会上的美女们

国内多数城市房价过快上涨的的根本在于房产投资风过剩，抑制房产投资风的关键其实就是影响其流动性及增值空间。过去较长一段时间我们一直推动的房产调控过于关注供需端，认为通过增加供应减少需求的方式就能稳定房价，但是忽略了房产已经成为投资品的事实。要想减弱房产投资属性的关键其实就是减弱其流动性及增值空间。减弱房产流动性很正常的做法就是提高持有成本或者交易成本，北京要求商住房进行全款购买其实就是增加其持有成本，加上这些年北京房价走势基本稳定房产增值空间变小自然投资风就少了许多。北京对于商住房的调控可以说是一套组合拳，除去正常调控外也提供了一系列的替代方案，比如：共有产权房、人才住房等。“堵不如疏”的道理同样适用于房地产调控，房产投资风的抑制除去影响其流动性及增值空间外，也需要提供替代解决方案，毕竟市场上还是有需求存在的。如何帮助这部分有需求的购房者（买不起住宅买得起公寓）找到合适的住房？北京给出了共有产权房、人才住房等。北京商住房一套房价降价100多万这样的情况很正常，商住房肯定已经不值得投资，购房者需要清楚买房的目的。商住房的存在确实是因为有一部分市场需求，哪怕2017年4月北京商住房被限购后，北京新建商办类项目也成交了10595套，这个数据足以说明了这一点。对于购房者来说无论购买住宅还是其他都需要从自身需求出发，无论买什么房产，清楚自己的买房目的即可。

综上，#北京商住房较高点降价百万#这个情况其实属于一种必然，当商住房的需求被分散，流动性变弱、增值空间变小的情况下商住房价格上涨空间也就变得小了许多。从最高的价格翻番到如今降价百万男难成交，足以说明了一个基本事实“房产投资风是可以被解决的”。各位觉得呢？欢迎在下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。