青岛惊现46（高层公摊面积）

讲真话，笔者敲下本文标题时，不禁自己苦笑了几声，感到有些滑稽。

青岛黄岛区有个名为“维多利亚湾”6期的楼盘，由著名房企融创开发，交房时创造了可能是中国房地产历史上绝无仅有的公摊面积纪录——公摊面积占到建筑面积的46%。

在“维多利亚湾”贴吧内，有位昵称为“yiyi321”的业主说，他买了一套146平的房子，融创卖给他时，承诺是“套四”户型，有四个房间。

结果交房时，套内面积67.85平米，堪称迷你套四户型。另一位买了110平房子的业主套内面积也只有60平。

如此夸张的公摊面积，自然遭到了业主集体反对，融创居然还敢交房，让业主在交房通知书上签字。数百名业主无一签字。

今年2月，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

而其中2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

虽然，只是“意见征集”，但说出了购房者的心声，天下苦公摊面积久矣！

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众所周知，公摊面积起源于中国香港。网上有传言说是李嘉诚的发明，其实是误传，公摊面积是香港开发商的“集体智慧”。

上世纪50年代，香港人口暴增，住房紧张，地产开发商迎来了第一个春天。起先，香港房产交易卖的是整栋楼，单价很高，一般民众根本买不起。

后来，有开发商尝试一层一层卖，降低了单价，购房者范围扩大。最后，开发商干脆拆成一套房对外销售，覆盖了全民，变成了今天的模样。

但拆成单套房销售模式后，公摊面积的问题就出现了。

整栋楼卖不会有这样的问题，楼主把整栋楼的电梯、过道、地下室、变电室、设备间……全买了下来，这部分是大楼的公共资源，拆成单套后不会有单个业主为其买单。

于是，香港开发商提出了“公摊面积”的概念，把公共支援部分按照购房者的购房面积，按照一定比例分配到每个业主身上。

这么做的好处有两个：第一，对于购房者来说，多出的公摊面积算进了总房价，在数字上降低了每平米的售价；

第二，对于开发商来说，公摊面积是有拿地成本的，这部分成本被合法转移到全体购房者身上了。

上世纪80年代，内地是福利住房制度。从理论上来讲，凡是拥有城市居民户口的人，政府都要给他免费分一套房，住房成本压在政府身上，偏偏那时候政府财政很紧张，无力满足城市居民的住房需求。

在上海、北京这样的大城市，祖孙三代七八口人蜗居在20平米的住房中的现象很普遍。

香港大开发商霍英东建议政府参照香港的住房制度，放开土地流转和商品房政策。“内地每出生一个人，政府就欠他一套房，中国有10亿人，政府怎么建得过来那么多房子。”

于是，公摊面积跟着香港住房制度一起被引进了内地。

2

2013年，香港正式废除了公摊面积，香港官方要求所有住宅交易一律用“实用面积”来标注在售住宅。

香港废除公摊面积的理由很简单：开发商越来越放肆，公摊面积越搞越大。

1970年时，香港商品房得房率为92%

1980年时，香港商品房得房率为90%

1990年时，香港商品房得房率为88%

2010年时，香港商品房得房率为78%

香港官方准备取消公摊面积时，遭到了开发商集体抵制，说此举会搞乱香港楼市。比如，二手房业主购房时用的是“建筑面积”，卖掉时改用“实用面积”，会让价格混乱，造成楼价明降暗升。

好家伙，开发商居然担心楼价会涨了。其实，背后真实原因是，公摊面积没有统一标准，每家开发商标准不一，很容易在里面上下其手，让购房者背负更高的购房成本。

但香港官方铁了心要推行“实用面积”。开发商又搞了手“自查运动”，表示自己会在行业内开会，统一公摊面积标准，保证以后不会瞎搞，仍不想取消公摊面积。

最后，香港官方立法，强推“实用面积”，凡是再搞任何形式的公摊面积的开发商，将面临3-7年的监禁。

这才彻底消灭了横行香港60年的公摊面积。

3

内地的公摊面积也没有统一的标准，一般情况下：

7层以下的住宅公摊面积在7%-12%之间；

7层~11层的小高层公摊面积在10%-16%之间；

12层~33层住宅为14%-24%之间；

简而言之一句话，楼房建得越高，公摊面积越大。

融创“维多利亚湾”打破了行业规则，50多层的高层建筑，直接突破天际来了个46%的公摊面积。别的开发商是在实用面积里加公摊面积，融创是在公摊面积里加实用面积。开创了中国房地产行业新标准。

3年前，“维多利亚湾”6期开盘之时，为了快速售楼，每平标价不到万元，还是海景房。大量“韭菜”入场，表面上得到了实惠。

3年后交房，原形毕露，得房率仅54%，购房者实际上没有占到任何便宜，房价逼近2万元/平，融创通过文字游戏，诱惑老百姓买房，没有任何损失，依旧赚得盆满钵满。

其实，翻翻融创老板孙宏斌的简历，就会发现，这种事发生在融创身上，丝毫不令人意外。在创立融创之前，孙宏斌在天津搞了家名为“顺驰”的地产公司。

顺驰刚开始做二手房交易，随着地产市场火热，转型为开发商。当年，顺驰为了快速扩展，孙宏斌玩起了“极限资金链”的游戏。

孙宏斌频频在全国各大热门城市拿地，价格超过实际价值的一倍。万科的王石批评他说：“顺驰搅乱了地产市场的健康发展。”

孙宏斌一副老子有钱玩得起的态度，声称要把万科赶下地产老大的位置。

其实，顺驰没有那么多的资金拿地，都是通过快速开盘，卖期房，再快速交房，回笼资金，再投入下一个楼盘的方式，把十亿的资金当四十亿在玩。

结果，开盘的楼盘太多，一个楼盘没有按时完工，出现了质量问题，导致整条资金链断裂，顺驰倒闭。

孙宏斌的做法堪称房地产界的土匪，所以融创能搞出46%公摊面积的住房丝毫不令人意外。

4

从世界范围看，欧美国家通行的都是“套内实际实用面积”来计算房价。中国香港废除公摊面积后，只有中国内地还有公摊面积。

金融研究院曾发表过一份研究报告，如果按照平均70%的得房率计算，上海、北京、深圳抛去公摊面积后的实际房价为：

21760美元/平、21554美元/平、18736美元/平，实际房价已经超过了伦敦、新加坡、纽约、巴黎、东京等，名列全球房价排名的第二、三、四。

2018年，《经济参考报》发表了一篇《莫让公摊面积成开发商“宰客”的深坑》。有网友评论说：“房子是用来住的，这是解决公摊面积的最好指南。

我们需要拿出更大的勇气来彻底抛弃不利于业主权利的公摊面积，避免它成为开发商肆意宰客的温床。”