外地人来津买房必看（外地人在天津买房）

外地人来津置业买房，近两年呈井喷之势，尤其在海河英才计划出台后更为明显。现在，姜Sir收到的各类提问中，有三分之一都是外地粉丝的咨询。

2月份，姜Sir写过一篇《万字长文讲清2019年天津楼市格局，想买房请收藏！》，为这些购房小白科普了一下天津楼市地图。

可是，依旧会源源不断收到下面类型的问题：

“预算80万，求推荐一套配套好点、升值潜力大的房子。”

“100万总价能不能推荐套带学区的房子？”

“***区域（非常偏的一个位置）怎么样？距离北京挺近，**项目好像挺便宜。”

……

对于提出类似问题的外地朋友，只能说大家对天津认知还存在一定误区。

今天，姜Sir想给上一篇天津楼市地图打个补丁，发自肺腑地对这些外地小白说几句大实话，从逻辑角度纠正下大家的认知偏差。

壹

很多外地朋友对天津楼市的整体水平，并没有一个清晰准确的定位。

据天津克而瑞统计，去年天津新建商品房成交1204万㎡、109585套。

截至到2019年1月，天津市新建商品住宅成交均价为15804.37元/㎡。其中市内六区为36292.62元/㎡，环城四区为18034.34元/㎡。

也就是说，现在天津城区已经很难找到总价300万以下、环城已经很难找到总价150万以下的新房。

至于二手房，总价100万左右只能考虑市区30㎡左右的老破小独单，还不是位置特别好的区域。

而且，今年初天津启动了新一轮的大规模棚改拆迁，像红桥平房拆迁的补偿可以达到8.5万元/㎡左右。

但因拆迁的单套面积都不大，使得这部分需求大量涌入200万以下总价的市区二手房或郊区新房市场。这也成为今年初天津楼市回暖的原因之一。

如今，市区总价一两百万的二手房基本已经被扫荡过很多轮，优质房源都开始涨价。剩下保持低价不变的，基本都存在楼层、朝向、户型、位置等一些硬伤。

因此，大家需要正确理解天津楼市目前的发展阶段。毕竟这仍是一个千万级人口的城市。

在经历了2004年、2007年、2010年、2014年、2016年等多个节点的攀升，天津房价已经上了几个台阶。

现在，百八十万的总价在天津能买到房，但新房只能去一些远郊板块买高层小户型，二手房只能挑一些老破小直门独。

但你要是又想要总价便宜，又想要配套好，又想要交通便利，又想要学区，又想要升值潜力大……

抱歉，这个真没有。

千万别抱着“捡漏”的心态来天津买房，因为真的没什么“漏”可捡！

贰

好多北京来的朋友特别喜欢在天津北部边缘区域去找房，一是因为那边很多项目都特便宜，二是感觉和北京的距离更近。

这种选房逻辑，其实是把在燕郊、香河、大厂等环境区域买房的经验，套用在了天津。

他们提问的很多区域，通常都已经到了天津辖区的边缘，或者属于飞地。大都不属于天津城市未来的发展方向，有些有高铁概念，但却缺少原住民，更没什么城市配套。

这种区域，即便离北京再近，有高铁有高速，毕竟中间还隔着河北，仅仅是“心理距离”仿佛近了点而已，物理距离仍不可逾越。

在这些区域买房，幻想像住燕郊一样，每天往返京津，根本不现实。

大家一定要想清楚，来天津买房置业、安家落户究竟是为了什么？

是为了能享受天津丰富、优质的城市配套资源。

而那些最好的中小学、最好的医院，各种公园、博物馆、剧院、商场……往往都位于中心城区。

那么，你要是想享受这些城市资源，你就需要从天津购房者的视角出发，或者说是以自住者思维去选房。

对一个项目的考察，也应该更多以到天津市中心的距离为参照、而非以到北京的距离为参照。

即便想赌一把京津冀融合可能带来的红利，也需要结合天津人口溢出、产业聚集、轨交规划等综合考虑，最起码当地一定要有原住民。

那些缺少产业支撑和人口导入，只有概念炒作和低价诱惑的边缘区域、飞地，你买了之后，除了能落个户口，其他还能收获什么？老人能在这里常住吗？孩子能在这里上学吗？

最最关键的，以后你想退出，谁来接盘呢？

叁

北京城有“东富西贵，北贫南贱”一说，天津城市布局也不例外，只不过掉了个个儿。

天津中心城区呈鸭梨形，海河蜿蜒把城市分成南北两部分。

和平、南开、河西位于城市南部，被天津人视为“上三区”，集中了天津大部分最优质的城市资源、商业配套和商务楼宇。

也因此，这三区内新房多以高端改善为主，价格最高。与之毗邻的西、南、西南、东南的环外组团，地产开发也最热，楼盘最多，购房人最青睐。

相比之下，红桥、河北、河东三区，老旧厂房、拆迁平房较多，近年来市中心的新盘供应多集中在这三区，多中端改善定位。

东部因和滨海新区相连，中间分布着空港经济区、华明产业园、渤龙湖未来科技城、开发区西区等众多产业配套，提供了大量就业岗位。

东部的几个刚需组团，价位不高，配套一般，置业者以周边工作的新天津人为主，兼少量外溢及度假养老。

北部近两年大热，原因在于环内大量的原工业用地，被整理为住宅用地推向市场，形成巨量供应。

而已通车的地铁3、5号线，相对较低的总价，又令北部成为市区工作的小白领们，在外环以内最后一处可选的区域。

滨海是一个独立市场，当地就业、当地生活、当地购房，而且外地人比例明显更高。

武清、宝坻、静海三个远郊区县，武清全靠北漂落户，虽有强劲的产业支撑，但投资比例较大，存量也较大；

宝坻城区近两年大火，主要是当地改善在消化，远期人口导入看不太清；

静海以团泊东西最热，凭低总价承接市区外溢，但问题同样是供应量超大。至于静海城区，与宝坻城区类似，热度才刚刚起步。

一般而言，天津刚需外溢的极限距离，是外环外30公里。天嘉湖、团泊湖、东丽湖几个远郊板块，皆符合这个标准。

外地来津置业的朋友，看清楚天津城市分布的格局，搞明白天津购房人的区域偏好，才好结合姜Sir的第二条建议来作选择。

具体的热点板块，可回看《万字长文讲清2019年天津楼市格局，想买房请收藏！》一文。

肆

大部分想在天津落户买房的外地人，都是冲着天津优质教育资源来的。

但很多人都有一个误区，认为天津高考录取率比较高，那么自己孩子在高考大省能上普通大学的分数，在天津就能上985、211大学了。

“冷眼观楼”粉丝群里的@陈老师高考志愿辅导介绍，曾经有个原籍河北的学生，在武清上学参加高考，理科400分左右，家长咨询能不能上天津医科大学一本的专业。

他介绍，自己接触的有类似想法的外地考生家长比例不少，总以为即便孩子考分低，在天津也能考个好学校。

可是别忘了，不管在哪里，不管到什么时候，优质资源永远都是稀缺的。

2018年，清华大学在天津录取的分数线，文科676分，理科693分；北京大学在天津录取的分数线，文科672分，理科692分。

这两个学校的分数线并不低，甚至比四川、安徽、河南、山东等高考大省还要高。

天津本地两所最著名的重点大学——南开大学和天津大学，2018年提档线分别为文623分、630分，理655分、643分。这个分数，也比部分高考大省要高。

同理，即便在天津，优质大学的高考竞争同样激烈，一样是一帮尖子生在争夺有限的名额。

而像三本院校，去年在河北、河南考试，甚至要比天津还容易。比如去年河北省三本理科录取分数线只有358分，而天津则是407分。

另外有一点尤为重要，不同城市的教育传统、教育大纲、教学习惯、教学模式等等也是各不相同的。

天津高考自主命题，又要求考生拥有3年学籍。也就是说，外地考生起码在中考前就要来津就读。

如果在初三来天津，即便孩子在原籍学习成绩再优异，也需要适应新环境、新大纲、新模式；如果从小学就在天津就读，那就相当于大家都站在同一条起跑线上，你也就没什么优势了。

而且后一种情况，又涉及到家庭生活怎么安排，家长如何陪读等种种现实问题。

不管怎样，孩子来天津上学并不是进了保险箱，各种竞争一样都不会少，同样需要家长、孩子的共同努力，最终还是要靠分数说话。

甚至，对于外地生源而言，挑战会更大。

当然，姜Sir旗帜鲜明地反对高考移民，还是希望更多外地人真正把家安到天津来。

伍

每座城市都有每座城市的优点，每座城市也有每座城市的不足。

留在一座城市，可能是因为自己的大学，因为一份适合的工作，因为父母的期望，因为心上人的选择，甚至只是因为某个小馆子里的一两道菜特别合你胃口。

不管喜欢还是不喜欢，在现在这个时代，大家都可以自由选择，用脚投票。

不可否认，天津经济最近几年遭遇了严峻挑战。

但也必须承认，天津又是一座适合生活的城市，教育、医疗、文体等优质城市资源丰富。

天津的历史只有600多年，本来也是一座因拱卫京师而诞生、因漕运经济而兴起的移民城市。

在姜Sir周围，在天津地产媒体圈，很多都是外地人：房天下主编来自东北，搜狐焦点主编来自广西，365淘房网总经理来自河南、主编来自河北，乐居总经理是湖北……

就连姜Sir自己，从小也是在哈尔滨长大。

最终，我们都成为了天津人。

打算来天津的，这座城市已经为你打开大门；不看好天津的，不必来就好了。

这都是再正常不过的选择。

可是如果你一边想方设法来天津落户，让孩子来上学，享受天津优质的城市资源；一边又口口声声说着“要不是为了孩子上学，我才不会来这破地儿”。

这样就没多大意思了。

有在天津买房的资金，干脆送孩子上国际学校，最后出国，岂不更好？

这么不看好天津，何苦要勉强自己？一旦买的房最后跌价了，心里得多不痛快？

天津欢迎所有想要在这座城市生根发芽、开花结果的外地人，但是那些心态不端的投机客，请远离！