什么是模拟拆迁（回迁房是什么意思）

■本文作者：晏明杰 北京在明律师事务所

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最近经常有当事人来问“模拟拆迁”的事，大多都是自身遇上政府组织的模拟拆迁，中间出现了一些令人不解的因素，例如把房屋产权证交上去，却迟迟没有及时归还等。对此，当事人都很疑惑，“模拟拆迁”究竟合不合法？还是说政府此举是在“试探”被拆迁人的心理？本文将为您解答这些问题。

首先，究竟何谓“模拟拆迁”？

一般而言，我们通常所说的拆迁是实际意义上的拆迁，可以把这看作是“实质拆迁”。与之相对，“模拟拆迁”便呼之欲出了，在这样的对比之下，更有助于我们去理解模拟拆迁的含义。

目前，对于模拟拆迁，并没有明确的定义，这更多体现为地方政府在旧城改造、棚户区改造中所适用的一种政策（主要运用于国有土地上棚户区改造）。但即便是政策，也需要遵守相关的法定程序和法律步骤。

其步骤一般包括：

1、发布模拟拆迁公告。在启动该程序之前，要公布模拟拆迁涉及的户主，实施期间、拆迁范围等相关规定事项。

2、调查住户拆迁愿望。通过填写《模拟拆迁征求意见表》类似的方式进行民意调查工作，使政府好把控民众心理。

3、公示民意调查结果。

4、实施房屋价格预评估。若同意拆迁改造户数达到所在区域占一定比例（例如90％）以上的，就要开始对拟拆迁房屋和安置房等进行评估了。

5、公布模拟拆迁安置方案。

6、签订模拟拆迁协议。

7、办理拆迁许可手续。签订模拟拆迁协议的住户在规定期限内达到所在区域总数85％以上的话，负责拆迁具体实施的一方就需要办理拆迁许可手续，进入实质化的拆迁中了。

该流程是按照大多数地方政府模拟拆迁工作方案进行整理，具体还需要看当地政府具体政策，当然大致地方向是不会错的。

讲完以上七大步骤，我们再看开头抛出的问题，模拟拆迁是否合法？对于此，我想大家心里都有个底，那就是模拟拆迁在不与上述步骤相悖，亦不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律时，其合法性得以确认。

模拟拆迁，一定程度上，是政府尊重民意，重视民权的表现。毕竟，征收拆迁一般针对的都不是个人，而是一片区域，这与城市的整体规划有关，更与整个国家的发展密切相连。

但与此同时，毫不夸张的说，模拟拆迁就是政府在试探被拆迁百姓的心理，看同意政府“模拟”方案的总户数是多少，以及被拆迁人的对于补偿安置方案是否能够认可等。而一旦时机合适（全部同意最终模拟拆迁方案的总人数达到85％以上），模拟拆迁就会变成实质拆迁，而非“纸上谈兵”了。因此，对于拆迁中程序性的问题，有不明白的一定要先咨询专业拆迁律师，以免贻误维权的最佳“战机”。

拆迁，本就利益巨大，对参与到其中的任何一方主体而言，都是重中之重的一项工作。往大了看，“模拟拆迁”可视为对“实质拆迁”的程序前置，这是我国政府行政能力提高的表现，应为之赞美；往小了看，作为势单力薄主体的被拆迁人而言，模拟拆迁中，实际上到处都存在陷阱，我们必须加以辨别。

同时，如果对某项条款不满，或存在异议等，千万不要在上面签字！以免给后期维权增加不必要的困难。

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