中介帮你（垫资）

相信点开这篇文章的，都是在买房的过程中，经历过中介推荐的“全款买房”方案！

其大致的内容是：中介公司或金融担保公司帮您出资，助您省掉部分“不必要”的购房支出。

例如：100平方米的房子，成交价总价200万，按揭买房评估总价180万，首付74万，需垫资126万，全款买房申报价60万，全款买进之后，再抵押出来还掉“全款购房”所垫付的资金。

结合上述例子：两者之间的对比（取未免征增值税和个人所得税的房产交易为例）。

（1）按揭的购房额外成本（约）：（180万x契税1.5%）+（180万x增值税5.3%(满两年/满五年免征)）+（180万x个税1%）=14.04万元；

（2）全款的购房额外成本（约）：（60万x契税1.5%）+（60万x增值税5.3%(满两年/满五年免征)）+（60万x个税1%）=4.68万元。

备注：整体上的费用，能省掉的费用>垫资需支付的费用，（即：14.04万-4.68万>垫资所产生的费用，如：垫资产生的全部费用4万元，则能省掉的费用为14.4万-4.68万-4万=5.36万元），在利弊权衡之下，才会有购房者选择去做垫资。

首先，我们要搞清楚垫资是什么？怎么收费？流程是什么？

（1） 垫资：简单的说就是中介为促成房子交易，同时赚取其中的手续费和垫资利息费，为交易方提供的“垫资”业务，其中包含：帮卖方垫资解押、帮买方垫资买房过户。

（2） 垫资计息，按天计费/包月计费，同时其他费用（包含：手续费、服务费、公证费等等），各个平台的费用标准也存在差别，计费方式也不同，购房者在需要垫资时，只有在对比之下才知道哪一个更合适，这里不做过多阐述。

补充：垫资的大致流程：

购房者有垫资需求——对购房者进行垫资预审、抵押预审——购房者购房合同网签——借款公正——购房者支付首付款至监管账户——垫资方将尾款支付到客户监管账户——付款给卖家——办理过户——出新证——做抵押——抵押款归还给垫资方。

其次，必须要知道的，都有哪些潜在的风险？

对于购房者来说，主要风险以下：

（1）购房合同违约风险，主要是因为手续流程不对，资金垫付问题等，导致房款支付延时、进而构成购房合同违约；

（2）口头承诺风险，主要是在对购房者的进行垫资预审的问题，银行政策、房地产政策变动，导致在原有的成本上再增加成本；

（3）抵押还款风险，主要是在抵押预审的问题，例如：在签订借款（垫资）合同之后，房产抵押的政策变动，导致无法及时还款、以及无法获取足额的抵押贷款；

（4）平台风险，简单的说“有些平台就是吃人不吐骨头的”，购房者在上了贼船之后，只能跟着贼走。

最后，总评！

（1）能省掉的费用，即：交易产生的税费，按揭买房评估价计税，以评估报告为准，全款买房指导价计税，做最低申报价，以税务指导价为准！

（2）需要支付的费用，垫资所产生的费用，具体以垫资平台的收费标准为准，其中包含垫资利息+手续服务费+其他费用。

总之，整体上的费用：

能省掉的费用>垫资需支付的费用，或者购房者不得不做的（如：税费问题、限贷政策、认房认贷等）情况下，同时满足低风险的条件，才值得选择去做垫资。

再次提醒：规避风险、避免“上了贼船，不得不跟贼走”的现象发生！

上两期文章：

（1）《贷款中介喊你去“转贷”、“换贷”，房产知识分享——经营贷篇》.

https://www.toutiao.com/i6878990709253210636/?group_id=6878990709253210636

（2）《房子迟迟卖不掉，中介却叫你去做抵押，房产知识分享——抵押贷篇》.

https://www.toutiao.com/i6879347902116790798/?group_id=6879347902116790798

至于本文《中介帮你“全款买房”，房产知识分享——垫资篇》所述的这种“全款买房”方式，是对购房者的“拔苗助长”还是“合理省钱”，留给各位来品！

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