沧州楼市预期普降继续（沧州在线）

最近，有一拨姐姐翻红了一把，乘风破浪这个词儿再次被广泛应用。

再看看沧州的房地产市场，用一个极端反向词形容，平静如止水。这个阶段仿佛楼市的“哥哥姐姐”们真是少了，一个个新盘/新区/新概念前仆后继更像是选秀节目里的新人，节目一结束，热度散去，立即过气，索然无味。

这两年沧州的楼市，忠诚度就是这么低。只要不是首开即大热叫座、一把搞定，热度立刻就散，想再浪一次，难上加难。

比如，去年底炒得沸沸扬扬的高铁新区，“五恒豪宅”“西南又一城”，一时间多个房企新盘同时入市，俨然已烘托出“高成色新区”的气氛。如今才大半年刚过，大多已近乎满盘推出，去化情况冷暖自知。

“高铁新区”，还能再次乘风破浪吗？

01当预期大降遇到预期普降

去年的“高铁新区”很火，不关注“高铁新区”楼市都不好意思说自己要置业沧州，没有“高铁三盘”多版本的市调报告都不好意思说在沧州从业房地产。

那会儿，哪家房企在这儿有盘，一定是个“明星”，都说“高铁三盘”，其实高铁区红极一时者有“四五六”，金狮国际背后的信和地产也是来头不小。高铁站西侧的京津之门其房企德奥达地产也被无限穿透其背景结构，坐实网传资金实力雄厚的汽车大亨。

那会儿，动荡市初形成，这里是新时代原点，楼市整体主体向新环线分化，市场预期趋降。

高铁新区，借着土地成本面和房价预期降幅的风乘风破浪，这儿曾经是沧州刚需短暂的圆梦栖息地。

一切仍要从土拍说起，土拍曾是掀起一波狂潮的最大推手。

三年过去了，仿佛一场梦，醒了还是很感动。

2019年1月3日，全通地产（信和）低调摘下GTP-2018-05号地，48亩，亩价550万，楼面成本3750元/平。

2019年4月碧桂园通过竞拍挥金近10亿斩获沧县GTP-2018-06号/07号两宗地块，首驻沧县高铁新区。其中06号地成交亩价达752万，楼盘价破5k。但这样的成交结果，对比不远处曾经的地王群仍像是捡了个皮夹子。

土拍竞价和碧桂园的到来，引爆了小区域。一时间，一万二三的房价猜想，重庆路上的价格PK响彻楼市。“西南又一城”的入市和其入市价万众期待。

紧接着，在6月20日，保利、隆基泰和同日登陆高铁新区，楼面价分别3750/3790。同日，全通跟进GTP-2018-04号地，楼面价3900。

名企扎堆，城市所向，成本相对相当可观，这彻底引爆了沧州购房者对“高铁新区”的想象和价格期待。

回看2017，面粉翻了N倍，面包价固然起飞。飞到了一个让这个城市望尘莫及的位置，但人们不得不慢慢忘记从前，且慢慢习惯。

再到2019，面粉价似乎回来了，那压抑了太久的西南需求自然蠢蠢欲动，面包到底会出一个什么样的新价格？是一道全民猜想题。

大牌房企们，熟知快速周转兵法。没有让这种猜想持续太久。

很快就给出了市场相应的答案，2019年底，高铁三盘上演一出抢滩登陆。12000-11500上下是答案，确实是相对的低，相对的合适了。有细心的朋友要说了，价格区间顺序写反了吧。没错，没记错的话，三盘在短期内也是有一波预期调整的，这个调整是节节向下。

在此阶段，社交媒体和业内也是营造出了一片“即开即罄”、“火爆”的声音。

再后来的故事，好像就不再这么响彻全场了。拿出优惠策略对应疫情，进入顺销，常规推新。至少我们看到的还是那个价格区间。工抵房来了，产品变线滞涨，赠装修。

半年的横盘基本可以坐实，至于房价降没降，咱没法贴上数据也不敢谁便说。

反正一些项目产品线是变了价格没怎么上来，也与很多奔跑入场者一万三四的期望有点儿小小的差居，甚至有的项目干脆暂时消失了，神秘的项目开始面向市场了。谁站岗了谁知道。

这儿作为一张白纸上凭空画出来的新区，还是太年轻，终究是难逃普涨普降看大环境的命运，如果“被站岗”也只能说迫不得已。

02高铁新区两个痛，割裂感和“县”抬头

高铁新区这个小区域。无论是区域的用地规划或配套设计合理性，放眼目前沧州“新环线”上众多小新区来看，都是高分答卷。黄金主干道环伺，坐拥高铁站这个特殊利好。重点商务区辐射，商业、教育、绿地等规划用地分布合理。

但它为何还是不能比肩新西南或者说被纳入新西南生活圈呢？

规划再美好，大基建、配套的落地速度是个未知数。

上个月两宗商业用地再次意外流拍，多少让高铁新区有些尬尴。

说白了，也许从概念新区之初到现在，甚至到未来相当一段时间，高铁新区仍然很难靠一己之力拯救自己。

说到这里，肯定会有朋友说：

高铁新区，是新西南概念。北京路贵州大道一路畅通，到新CBD仅3公里，地王窝近在咫尺，他行，高铁新区不行?

别急，首先没说高铁新区不行。其次，至少现在，其与新西南一定是两个概念。

即使大交通建设未完全落成，我也不否认高铁新区的交通便利。同时坐拥未来一线交通两横半纵，并有重庆路贯通和贵州大道继续贯通的可见机遇所在，有如此高密的顶级交通规划，着实牛。

可不得不说但是，但是，虽然目前的北京路上海路，贵州大道南线，甚至未来从重庆路能够非常快速的抵达主城区，被最新最强的配套辐射。但是依然无法掩盖其与城市的割裂感。

通过航拍和卫星图影像我们可以清楚的看到，高铁新区概念板块暂时比较孤独，或者说相对孤独。三面环村庄农田，西临铁路线。虽与帝王窝相望，甚至都称不上遥望。但被大片村庄隔离还是给人很强的割裂感，另外上海路/贵州道两侧同样是大片村庄，这是即实情况。

所以我们说目前高铁新区的地段硬伤，伤的其实是它的外联成片的可能性，外联性略差。任你从哪个方向去到高铁新区四盘，都是中即近即远的感觉，都会有一种断裂和孤立感。

在沧州这座小面积城区的城市，至少在当下，这暂时是被人在意的。

但绝不是说这儿就不能发展起来，只是说填补割裂地带可能需要更多的投入、更长的等待和更巧的发展契机，综合风险系数偏高。

所以，目前的现实就是高铁几盘去溢价暂时已经有些乏力了。我们都已经清楚的知道它的交通规划、用地设计、产品力非常优秀，并毗邻高铁和中央商务区有得天独厚的商务基因。

可成不成，还要看它周边村庄的动迁效率，仍需要和西南连接组团发展。要足够多的人口托举。

配套来了，更多的项目落地，人们用钱买单了。

另一点，不得不说的高铁新区之痛，他的抬头仍在沧县。当然，反过来看，这也是机遇所在。无论撤县并区何时落地，或者会否落地。西部仍将是涌入人口需求最大的区域。（撤县并区，沧州有可能吗？）

（沧州沧县各乡镇分布配图）

长远看，大沧州，高铁新区占位优良，是一个连接和吸收溢要塞，新环线上，人口导入能力首当其冲。

房地产市，人口仍是最终解题要素。所以必须承认高铁新区的地段价值未来是有潜力的，但也必须知道，这些都需要时间沉淀、需要厚积薄发、需要成片成规模。

03远景仍可待

小结：

1、高铁新区不是“哥哥”，仍是普涨普降板块，要看大市场的情况；

2、目前看，房价透支了预期，当然这也是普遍现象；

3、未来主城近在咫尺，但割裂感很强，连接可能性是硬伤，周边发展效率很重要；

4、好在品牌、不错的产品在线，并有多重可见概念（西南延展、未来商务区辐射、连接京津交通），未来仍可期。

高铁新区在血拼楼市的后台多次被点菜，咱们也在回答中多次的聊过高铁几个楼盘。说实话，拼仔也是看个云里雾里。至少个人看，目前高铁新区在售的大多数项目价格有点小尴尬（相比于价值，相比大市场）。

“新环线”上群雄逐鹿，预期继续普降，7月多个即将入市竞品板块楼盘已经打出9字头。这给了高铁新区概念板块不小的压力。同时也是市场新机遇吧，有好的渠道，能拿到不错的价格，并看远景的的需求还是可以考虑。

多到一线去看看的，也许高铁新区仍然是“新环线”上最被看好的那一个。

基因强大的高铁新区能否再一次乘风破浪，是需要给予信心和时间的。所以，已经上车的购房者不如选择耐心等待天赋兑现。而还在择一新城的朋友也有更多的时间去精挑细选，这里一定还是值得细品的一站。

让我们一起期待未来的高铁新区大西南，大放异彩。