新房降价（哈尔滨二手房买卖）

哈尔滨楼市何时“解封”？现在可以出手抄底吗？想来这是很多哈尔滨人关心的话题。

1、新房促销花样多，降价成了普遍现象

前段时间实地探访了哈尔滨一些在售的楼盘，比如江北的哈尔滨新区板块、道里的群力西板块，香坊的永泰商圈板块等等。

印象最深的是碧桂园旗下的某楼盘，10层小洋房，精装修送车位。

去看了样板房，楼间距很宽，户型设计很不错，装修也很上档次，并且带有一个超大落地窗和大露台，开间达到4.5米的客厅也是让人喜欢。

整个小区环境也是看得出大开发商的品质，小区内部的园林设计真的是高出其他楼盘很多。并且是一梯两户的户型，公摊很小，得房率也能达到80%以上，还带有指纹门锁，精装交付，定制的橱柜，厨具家电也是大品牌的。售楼处人员也和我讲，只有真的来到楼盘看了的客户才会知道为什么碧桂园会拥有450万的业主。

经过连续几天的踩盘，总体感觉，看房的人虽然不少，但是交款的人并不多，看来当前购房者普遍有持币观望心理，不敢入市。

开发商打折促销力度很大，比如哈尔滨新区某楼盘，房价从今年年初的一万一千，直接降到七八千，香坊有的楼盘，也从去年的八九千降到六七千。

下图为哈尔滨新房今年下半年房价走势，从9月份开始，哈尔滨新房均价有个幅度比较大的下跌。

但问题是，购房者是买涨不买跌的，开发商越是降价，观望的人越多，而且，大家对哈尔滨楼市的前景，心里没有底。

2、二手房交易处于“冰封”状态，卖不动

如果新房销售是一个字：“冷”，那么二手房买卖就是两个字：“更冷”！在网上看到，有人97㎡的房子，2019年有人开价120万都没有卖，现在在中介那里挂95万都卖不出了，甚至看房的都寥寥无几。

数据佐证了这一点，根据贝壳网的数据，当前哈尔滨在售二手房源已经突破了10万套，达到了100851套（数据截至12月9日），且每天都在增加。

虽然挂牌量大增，但是成交量却少得可怜，最近90天内仅仅成交房源743套，哈尔滨的二手房的难卖程度可想而知。

下图为哈尔滨二手房房价走势，从图中可以看出 ，哈尔滨的二手房房价走势还是比较平稳的，业主不愿意降价，惜售心态明显。反过来看，这也是二手房卖不出去的一个重要原因，二手房价格比新房还贵，除非是学区房，谁愿意买二手房呢？

已经到12月份了，展望明年，哈尔滨的房价是继续走低，还是回暖？这是很多人关心的话题。事实上，我身边有不少想在买房的朋友，基本都是改善型购房的，目前都在观望，等待入市时机。

3、哈尔滨的楼市明年会“解封”吗？

有句话说，“长期看人口、中期看土地、短期看政策”，政策代表杠杆、土地代表供给、人口代表需求。目前来看，哈尔滨这三个指标既有积极一面，也有消极一面。

政策方面，哈尔滨前段时间出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，推出16条新政，其中最引人瞩目的是对人才购房发放购房补贴，最高10万元。

国家层面近期也不断释放利好，比如12月3日，央行发声，稳定房地产业稳健发展；12月3日，银保监会发文，合理放贷促进房地产业平稳健康发展；12月6日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放1.2万亿长期资金等。

说完政策，我们再来看土地和人口这两个指标，土地代表供给，人口代表需求。

数据表明，2021上半年哈尔滨商品房市场供应量下降明显，供应341.40万㎡，同比下降达29.35%，不过，目前商品房仍然呈现出供大于求态势。

下图为1997年-2020年哈尔滨户籍总人口数量。哈尔滨这几年户籍人口呈现出净流出趋势，但是流出人口占比并不高。

哈尔滨是省会，之前大量的外县市的人口来此买房，所以这几年人口流出并不明显，但是高学历人才流出情况还是比较严峻的，总的来说，人口是哈尔滨楼市的软肋，并不乐观。

4、总结：

现在哈尔滨楼市“冰封”是个不争的事实，单凭哈尔滨自己，是无法走出冰河期的。

至于哈尔滨的楼市何时回暖，现在是否可以出手抄底呢？这样的问题现在根本不需要预测，也无法预测，只需要你看懂政策。

历史经验表明，只有在宽松和降息的背景下，限购、限贷大幅度放松后，房价才会上涨，这方面一线城市是风向标，建议大家紧盯着一线城市就可以了。#展望2022房产行业新常态#