宅基地上房屋拆迁中的两大误区（新拆迁法）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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在农村宅基地上房屋的拆迁、腾退项目中，被拆迁村民当然总是希望能找寻到更多有利于己方的“依据”来争取“突破”补偿安置方案，获取更高的补偿安置条件。但在司法实践中，事与愿违的事情也不在少数。近期最高人民法院就通过两起个案的裁判为被拆迁人揭示了其中的两大认识误区，想要多得补偿的确不是那么容易的！

【误区一：违法建设罚过款就变合法了？】

无论城市还是乡村，无证、未经登记的房屋一碰到拆迁都会面临巨大的麻烦，轻则补偿被压低到砖头瓦块的成本价，重则因“违建不补”而干脆不予补偿。

不过，确有一些建成十几、二十年的房屋存在曾接受过行政处罚的情形。被拆迁村民就会说了，我这房子当年已经罚过款了，我也积极缴纳了，现在拆迁该按照合法建筑计算补偿了吧？

听上去有理的分析实则不然。最高人民法院在2020年9月作出的（2020）最高法行申2615号《行政裁定书》中给出了这样的答案：

案涉房屋系未经批准加建，于1999年2月经行政机关处以罚款，但此后并未补办规划审批手续，亦未进行产权登记。

经函询规划行政主管部门，其反馈意见为不再办理规划确认相关手续。当事人主张其案涉房屋已经行政处罚，应当认定为合法建筑的理由，依据不足，不应予支持。

也就是说，最高法认为判定一处房屋是否经处罚获得合法建筑的身份，关键不在于当事人是否缴纳罚款，而在于房屋的违法事实状态是否得以消除。

这就具体表现为房屋原本存在的违反城乡规划的情形是否依法改正，是否补办了建设工程规划许可手续，并最终办理了不动产权登记。

简言之，虽然交过罚款，但如若房屋依旧没有证，那么不合法的依旧是不合法。实践中，拆迁方会根据所涉项目补偿安置方案确定的认定标准对这类房屋酌情给予适当的补偿，但一般会与完全合法的房屋有所区分。

在明律师需要补充的一点是，对于缴纳罚款后并未改正的违法建设，行政机关仍然有权责令其改正，直至对其责令限期拆除以消除对规划实施的影响。“一事不再罚”本身就是对行政处罚的一种误读，事实上仅仅是“一事不再罚款”。（参见修订后的《行政处罚法》第29条）

【误区二：宅基地上房屋遭违法拆除，应按周边市场价赔偿？】

农村村民的住宅房屋遭遇违法强制拆除后，确认强拆行为违法+申请行政赔偿是标准化的权利救济途径。但此时究竟该以何种原则、标准去赔，当事人显然要比法院要求得更多一些。

自“许水云案”以来，被征收房屋遭违法拆除后的“全面赔偿原则”一度在众多裁判中得以使用，而这一来自国有土地上房屋征拆中的裁判观点，也很快为农村房屋拆迁所适用。

譬如最高人民法院在2021年3月作出的（2020）最高法行赔申1529号《行政赔偿裁定书》中就对此给出了如下裁判观点：

当事人系村集体经济组织成员，案涉房屋原系村集体土地上房屋。按照公平原则，当事人应得的赔偿，至少应不低于集体土地上房屋拆迁安置应得的补偿。当事人主张应对案涉房屋及附属物参照周边房地产市场价格赔偿，缺乏法律依据。

也就是说，“赔偿”相较于“补偿”而言是需要根据土地性质对应的。对农村宅基地上房屋的违法拆除，其赔偿数额理应按照农村集体土地征收的补偿安置方案计算，直接主张要按城市房屋的“周边市场价”计算，于法无据。

这一裁判观点事实上也透露出了一种讯息：至少到目前为止，我国在违法强制拆除房屋的国家赔偿领域仍然适用的是“填平补齐”的原则，并不支持所谓的“惩罚性赔偿”。

即行政机关不会因其无视法定程序拆除房屋的行径而承担明显高于当事人损失的赔偿，略微高那么一点点是可以的，其目的也在于更好的弥补当事人的损失，而不是“罚”的行政机关肉疼。

从另一角度来看，宅基地上房屋被拆若想主张按城市的价去补偿，只有最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条开了一点点“窗口”。除此之外，这样主张都是缺乏依据的。

而房屋遭违法拆除显然并不等同于征收方怠于履行对住宅房屋的补偿安置职责，直接主张适用这一依据很难得到法院的支持。

当然，具体到个案中，被拆迁村民可以在专业律师的指导下尝试去提出这样的主张，但有多大可能性能得到法院的支持，目前看是不容乐观的。

在明律师最后要提示大家的是，无论是补偿还是赔偿，“适度”从来都是核心原则。这也就是律师一定会在接待咨询的一开始先问明您对补偿安置利益的诉求之原因。专业的法律问题要由专业的人去操作，但对补偿利益的设定则是被拆迁人必须自行完成的事情，而且一经作出就不得无故修改、涨价。依法争取公平、合理的拆迁补偿，才是法律能够帮到各位的。

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