祖传宅基地到底归谁（土地使用权）

祖传宅基地虽然没有明确的时间界定，但是，现在一般认为在公私合营之前取得，是祖上置业，流传到现今还在使用。因此，很自然地，相关的当事人都会自觉不自觉地认为，这个祖传宅基地理所当然归个人私有。

其实，这种心情可以理解。但是，在法律这个层面上说不过去，即便到了2021年的今天，宅基地的性质仍然没有改变。

那么，我国的土地也好、宅基地也好，只有两个产权归属关系，即国家所有和集体所有，没有私有。这一点在我国的《宪法》和《土地管理法》中，都有明确的规定。而《民法典》和《物权法》在涉及到农村宅基地这个问题时候，都明确规定，其权属的占用使用等问题遵循前述的宪法和土地管理法。

我们先看我国宪法对于土地所有权问题是怎么规定的。《宪法》第十条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《宪法》是我国的根本大法，它具有最高权威。明确了我国土地的公有性质，即国家所有和集体所有，除此之外，没有第三种所有方式，所以，祖传宅基地不是私人“飞地”。不可能归私人所有。而且，我国的《宪法》最早颁布于1954年，此后，根据国家发展情况，先后做了多次修改，各种情况都考虑到了，绝对不会把过去的情况遗漏掉的。

再来看看《土地管理法》是怎么规定的。该法第二条，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。可见也并没有私有制这一条。该法第九条，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。祖传宅基地和其他宅基地一样都属于集体财产，不能擅自出卖和出租，更不能被视为个人财产列为可继承的部分。

根据以上法律规定，农村宅基地，包括祖传的宅基地，其所有权归集体所有。

当然，宅基地的主要用途就是建房使用，它和其他土地一样，有所有权、资格权和使用权，农民可以依法通过村集体取得使用权，这也是目前农村宅基地最为普遍、最为常见的使用方式。

可能有人要问，那城市人购买房屋所使用的土地，是个什么权呢？其实，它也只是使用权。对于城市土地，法律规定归国家所有；开发商在国家从农村征收的土地上盖商品房出售，其时的土地性质已经发生变化，它是由国家征收、收储，然后通过缴纳土地出让金方式，才得到使用权的，一般住宅房土地使用权70年，商业用房土地试用期40年或50年，它和农民无偿取得、永久使用的宅基地就不是一回事了。

既然祖传宅基地的使用权属于集体，而不属于个人，那能不能确权？个人如何进行使用呢？

这个目前各地的通行做法，就是依据《土地管理法》中“一户一宅”的基本原则，进行管理。也就是说祖传宅基地目前被视为“历史建成”，在规定的时间内没有进行过改建扩建，是可以进行使用权登记的。至于房产能否登记，则取决于祖宅的实际状况，要有房屋管理部门、以及房屋安全鉴定机构确定，不属于危房的，才可以登记确权。

而祖传宅基地今后的使用，则依据该房屋现有所有人是否符合“一户一宅”条件、以及宅基地是否超过各地的最低标准。和另行申请宅基地的流程相同。

小结：祖传宅基地是目前大家关注比较多的一个热门话题。尽管很多人不理解，但是法律规定却是十分清楚的，因而，我们通过学习有关法律之后，剩下的就是要依法办事，根据有关法律规定管理和使用好祖传宅基地。