听说有二手房停贷（二手房贷款年限）

前不久，我刚跟各位报备了自己买房的事

按流程走的话，过几天我就要去付首付，然后准备申请贷款

可就在昨天，我朋友提醒我说，“最近有些银行开始停贷了”

听到停贷两个字，我头顶划过一道闪电

这…是真的吗

01

停贷？谁说的

其实较真起来，目前没有明确官方消息说要停止二手贷款业务

所有关于停贷消息，都是来自微博、网媒，还有中介朋友圈

目前比较可靠的消息来源，我觉得是来自官媒新京报的一篇电话匿名采访

这名记者在郑州以需要办理二手房贷款名义，分别致电了中国银行、工商银行、农业银行、建设银行，然后确实得到了

“二手房房贷业务暂停，暂时不办理”，这样的回复

然后并不是所有城市都有这样的现象，目前有停贷反馈的只有郑州、武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆

像武汉，甚至梳理出来各家银行贷款状态，可以看到停贷的，商业类银行居多

来源：房天下

那其他城市呢？比如上海

我问了两类业内人士

第一，招商银行贷款工作人员说跟以往一样正常排队

第二，正在经手贷款业务的中介说，只是放款时间延长了

所以理性来看，停贷这件事铺开了，得分城市、分银行类别来看

目前上海没有这样的消息

不过虽然没有停贷，但这半年来银行信贷收紧是真的

主要体现在资质审核和放款时间两方面

02

是的，放款周期又又延长了

我记得半年前的放款节奏，从申请到放款，差不多是一个半月

如果走大中介加急通道的话，可以缩短到一个月

3个月前，你问中介就变成了3个月；今晚我再问就变成了，4-6个月

同一套房，放款周期满打满算翻了5、6倍

这件事对市场来说，可以降低房源流通速度，为市场降温

但是具体到个人就需要重视了，对正在置换的房东来说，就可能面临违约

比如，我付了房东10w做定金，然后房东给自己看中的房子付了50万做定金

这时候假设你原定3个月的放款周期被延长了，超出了他预估的付款周期，那这时候他就需要考量了，是跟下家违约，还是违你的约

按照现在普遍双倍赔付的约定，应该违你的约成本更低

所以在放款周期被拉长的情况下，买房人也特别注意买房“时差”这件事

各自规划好自己的下定、付首付时间，防止没必要的违约损失

那信贷收紧的另一方面，就是贷款资质审核更严格了

这点我们在之前的《最近在上海申请放贷要有多艰难》有过介绍，最近买房的小伙伴可以对照起来

各家银行对贷款资质审核内容不尽相同，但总体而言，都更细致更较真

从收入证明、银行流水、购房资质，每一步规则虽然都跟以前一样

但是执行起来，更加严格了，违规就是违规，就会被判别为贷款资质有问题

同时很重要一点，就是加强贷中贷后管理，这条的意思是就算是贷款已经放出去了，但是回过头来抽查如果发现有问题，还是会被抽贷

这个我们3月份的时候已经听了不少

03

为什么会这样

贷款额度收紧，让我们很容易就想到了年初那两条红线

2020年的最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

设置了各级银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比设定上限

来源：中国人民银行

我记得当时35家上市银行中，就有12家踩中红线

来源：中国证券报

所以，收紧额度，延长放款，是年初就可以预见的事

不过需要补充一点的是，像银行这样的单位，是有年中、年终这两个时间节点

比如年中这个节点，对银行来说，在自己的半年报里面需要披露接下来的贷款投向，联系今年年初才发布的两条红线，今年年中节点就是第一次“大考”

而且可以说个人住房贷款这块，很大部分都给了二手房

这也是为什么一定要赶在年中前收紧贷款

04

其实这背后是一套组合拳

贷款资质变严格–>放款时间变长–>部分停贷，其实这3件事不应该分开看

在做关联之前，我们可以问问自己

拉长贷款周期，影响最大的人是谁

其实全盘来看，停贷对买方影响不大，顶多拿到房子的时间推迟一点，需要置换的房东可能影响大一些，但是如果规划好自己的购房周期影响也可控

影响最大的，是用杠杆最多的人，这里的杠杆还不是正常刚需客使用的杠杆，而是首付都用的杠杆的炒房客

成交周期拉长了，一买一卖一年就过去了，可是从贷款借的钱却不容易过去

所以拉长放款周期，背后存在一个真实意图，驱逐炒房客

另一方面，拉长贷款周期，甚至停贷二手房，这些都会让二手房客户，在漫长的等待面前，增加考虑一手的机会

也就是说，一套房源流通时间拉长了，那单位时间流通的房子变少了，本质而言还是稳定楼市，让刚需有序进入，让杠杆客出门右拐

另外，我们还要看到另外两件事

第一，贝壳数据显示，6月72个重点城市中，28个城市房贷利率发生变化

来源：贝壳研究院

其中24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套利率上浮；6月长三角区域购房首套、二套利率分别提高11、10个基点

全国市场来看，提高贷款利率，可以降温楼市

第二，再看全国22个城市集中供地，目前也已经告一段落

来源：CRIC

停贷+集中供地，会有什么效果

一方面，冷却市场交易，另一方面，降低土地市场热度，从多个维度各个环节稳定楼市

这三件事放到一起，你可以看到，从入场资格、房源去化、土地市场，从进场的资金来源，到离场的投机变现，一套组合拳对每个环节都有自己的分工作业，这应该是房住不炒的一次精准兑现

这是一套非常精密的组合拳

另外，还有一个很有意思的效果，就是拉长交易周期后，肯定有二手房跑出流通渠道，当然也不会闲置，这样就会流入租赁市场，充实了租赁市场，也符合城市大力发展租赁的模式

总的来看，一套房源流通时间拉长了，那单位时间流通的房子变少了，本质而言还是稳定楼市，让刚需有序进入，让杠杆客出门右拐

最后

有一点，前面一直没说，停贷并不代表不放贷

后期额度有了还是会再次放贷，所以停贷只是拉长买房周期

那这过程中，我们购房者需要注意什么

置换客户最好拉长自己的购房周期，留足充裕时间让款项放下来，再根据这个时间走自己的置换周期

另一方面真正有购房需求的粉丝，需要抓紧时间，因为贷款难度在增加

这两拨人群会在如今的市场里深度博弈，希望都能够互惠共赢