【1】引言
要想有一个幸福的晚年生活，最重要的三个因素：有一个健康的身心，身边有善待自己的人，当然，还缺不了一样东西——有钱。
这里我们谈谈比较“物质”的话题：钱。
步入晚年，挣钱已经不重要，重要的是要有“本钱”，要保本。更重要的是，要学会如何用好这些本钱。
钱的因素不可或缺。一旦到真正需要花钱的时候，一般都得花大钱，而且要有能及时提取的现金。对于有现金家底的老年人家庭还好办一些。但是，很多老年人最重要的家底就是房子——价值巨大，足够用于养老花费，但是变现不及时。
所以，就有了“以房养老”的概念；所以，就有了很多所谓的为老年人服务的“以房养老”机构。结果呢？恐怕落得钱房两空境地的案例，绝对不是个案。
若确实需要钱，希望通过自己的房子产生流动性现金的话，究竟应该如何用好房子养自己的老？
【2】这个“坑”，一定要避开
“以房养老”是一个很宽泛的概念。笼统地讲，居住、出租、出售、抵押等等与房子挂上钩的，都属于这个概念范畴。
开篇即给出过警示：一定要保本——这是老年人必须要建立起来的观念意识。在“以房养老”概念中，让老年人面临血本无归的最大风险方式就是：抵押。
切记：无论什么情况下，通过房产抵押的方式获取一些蝇头小利，最终的风险，100%都加在老人身上。
抵押是什么意思？举个例子。比较正规的方式是：
老人把房产抵押给机构（银行、保险公司等），目的是换取一定的现金。双方对房产估值达成一致。绝大多数情况下，必定低于市场价。从这一步来讲，老年人就已经吃亏了。双方约定好抵押期限、机构定期给老人多少钱。双方意见一致了，签订合同。
让老人心里“踏实”的是：房子自己继续住着，每个月还能拿到钱——房子“盘活”了，有地方住，有钱拿，何乐不为？
真的如此么？
其实，这其中忽略了最重要的一点：退出。退出，主要有三种情况：
自然退出。多指老年人百年。到期退出。双方抵押合同期满，解除抵押。主动退出。在抵押房产中途老人觉得不合适，打算提前终止。
无论哪种方式，都有一个共性结论：老人要还本付息。
用更容易理解的词语，虽然不是太严谨——抵押，就等同于“典当”——房子低价“当”出去，到时候得赎回来。拿什么赎？买的永远不如卖的精，“当”出去的东西，有几个不亏本还能收回来？
所以，最终的结果就是，只能把房子卖掉还钱。七算八算、七扣八扣，还不如当初直接把房子卖了合适。
这里还不谈那些非法的、却能让老人把房子“合法”丢掉的方式，无非是吃亏大小的问题——所以，抵押房产，必定吃亏。
这个“坑”，一定要避掉。
【3】三种比较可行的“以房养老”方式
我们依然在“需要盘活房产得到现金”这个前提之下，来探讨“以房养老”问题。
有三种方式，优先级依次递减：
方式（一）：先取后付，用遗嘱来养老。
这种方式，是完全从老年人利益保护的角度给出的优先选择，采取的是“先取后付”的思路——你先给我养老，我后把房子留给你。
这种方式最大的好处在于，晚年生活有了着落，房子是一个杠杆——不着急变现，而是用来撬动、激励他人为自己养老，把自己的财务风险降至最低。例如（仅做意思表示）：
我的房子由张三继承。
张三需要为我养老，如果张三不养，我的房子全部捐掉。
当然，这种方式建立在诚信原则基础之上——老人要讲求诚信。因为遗嘱是可以重新订立的。千万不要先“忽悠”赡养人，最后又立了遗嘱把房子给了别人。
此外，还需要注意一个问题：这个赡养人，不一定是自己的子女。其他亲戚、朋友、甚至外人、社会机构都可以，老人可以灵活选择。
把“遗嘱”的概念稍微扩大一些。效力优先级更高的方式，是与赡养人（需为法定继承人之外的人）签订遗赠扶养协议。协议，是对老人和赡养人双方同时的保护。
方式（二）：出租换取阶段性现金补贴。
让房子产生流动性价值的方式之一就是出租。
这种方式有利有弊：
利在于，出租期内拿到了现金用于补贴自己的生活，而且不改变房产产权归属——还是自己的。弊在于，恐怕要另找地方去住。
所以，更适用于有其他居所，例如还有其他房产、或者愿意去养老院的老年人。
方式（三）：出售，一次性拿到现金。
之所以把这种方式放到最后优先级，是因为这种方式的利弊特点都非常鲜明：
利在于，手中有了一大笔现金，可以随时、及时动用。弊在于，这套房子就真没了，不再属于自己（虽然存在追回可能，但是条件要求较多、而且很麻烦）。
利处不谈，重点说说弊端，以及适当规避的办法。
先说说卖房过程中必须要注意的三个关键问题：
必须要拿到钱。否则，卖房为什么？不就是为了钱么？必须要考虑落户问题。这一点很容易忽略。户口都要落到一个具体的地儿，多数都落在自己房子上。没房了，户口落哪儿？必须要考虑居住问题。还有没有其他住所？愿不愿意去养老院？能不能在这个房子上设置居住权？
我们区分出售对象，分两种情况说明一下建议性的操作：
出售给外人。
这种情况，拿到售房款应该问题不大。只需要谈买卖即可，不用掺杂什么情感因素。但是，要求在这个房子设置居住权的可能性不大。所以，比较理想的方式是：
确保自己有地可住。这是大前提，无论还有其他住所、或是打算去养老院。确保当地有可以落户的场所。这个问题需要咨询清楚当地民政管理部门。确保走正规的买卖程序。不要贪图小利，什么省钱、省税的方式不要去考虑，该怎么样就怎么样，踏踏实实把钱拿到手，最重要。
出售给子女。
现实中很多情况都是，父母把房子卖给子女，都是“假买卖”——房子通过买卖的方式过户给子女，按买卖缴税比较省钱，但子女并没有把钱给到父母。
切记，把房子提前过户给子女，对老人来讲，没给自己省一分钱。而且，风险还放大了！
出售给子女，比较理想的方式是：
拿到购房款。有人说了，父母与子女之间，用得着算这么清楚么？不是搞坏关系么？那么我们反问一句：子女买房，应不应该给钱？难道就因为买的是父母的房子，所以可以不给钱了么？设置居住权。房子卖给子女，但要享有这套房子的居住权，最好是永久（直至百年）。这在更大程度上保障了“老有所居”。
这些做法，看似交易成分很重，似乎不应该发生在亲如父母与子女的关系上。但，绝对不是“小人长戚戚”，而恰恰是“君子坦荡荡”的做法。
【4】结语
房子，对于老年人很重要，它是一个居所，一笔财产……更重要的是，它是晚年生活的保障。
不要轻易失去，不要轻易去消耗。在不亏本的前提之下让房子产生对自己有利的价值，才是正确的“以房养老”。
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