拆字一喷（房屋拆迁）

■本文作者：佟湘玉 北京在明律师事务所

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“拆字一喷，喜提大奔”，拆迁可谓是一条暴富的捷径。

然而，随着棚改的退场，“旧改”的来临，拆迁这条暴富捷径似乎被阻断了，拆迁户、拆二代、拆三代也逐渐成为过去式。

不过，事情也并非绝对的，就目前的情况来看，“旧改”之下，仍有拆迁。

虽说目前“旧改”正在全国各地如火如荼地开展，但老旧小区想要完成旧改必须要建立在一定的条件上，比如老旧小区要有足够的空间才能增加停车位；业主要协商一致才能加装电梯。

因此，在“旧改”的大背景下，并不是所有老小区都适合全面改造，部分小区还是有可能被拆除的。

那么，哪几类小区可能被拆除呢？

第一，房龄超20年，且有较大安全隐患的房屋

房屋是否被拆迁，房龄是第一道门槛。

事实上，不管什么样的房屋，都会受到使用年限的限制，因为当达了一定时长后，房屋会出现墙壁裂缝、漏雨等各种安全隐患。

针对此类房屋，虽然我国每年都会耗费大量的资金用于改造或升级，但简单地改造并不能从本质上解决问题，而且还会造成资源的浪费。因此对建设较久的房屋进行全面拆除有时是非常必要的。

此前，浙江省发改委和浙江省建设厅联合发布的《关于开展2021年度未来社区创建的通知》（以下简称通知）就有相关规定。通知规定：将“房龄超20年、多孔板建材且存在较大安全隐患的房子”列入全拆重建类，并要求一次性改到位。

由此可见，房龄起码要超过20年，房子才可能被纳入拆迁范围。如果您居住的房屋已经达到20年，那么您有很大的可能会成为下一个锦鲤——“拆迁户”。

当然，从通知中还可以看出，房屋想要被拆除，还有一个硬性条件，就是存在安全隐患。

公开资料显示，目前全国各地还存在诸多上世纪70年代、80年代、90年代，甚至更早时间建造的房屋，此类房屋不仅房龄超过了20年，而且大都是用多孔板建材建造而成，房屋结构性差，抗震性极低，若遇地震等自然灾害很有可能会倒塌，存在较大的安全隐患。

比如，前几日就有湖南一县城的陈女士爆料称，楼上跳绳将地板跳穿，半夜起来发现一条腿悬在客厅的天花板上。

看到此消息，小编只想说，为了百姓的生命安全，拆除这些存在安全隐患的房屋是非常有必要的。

第二，地段较好、低矮的房屋

实务中，除了房龄超20年，且有较大安全隐患的房屋会被拆迁外，地段较好的低矮房屋也会成为被拆首选。

此前，住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（简称意见稿）中明确要求，老城区更新片区、项目拆除面积不得超过20%。

一石激起千层浪。该消息一经发出，就引起了许多人的关注，有人觉得20%的要求几乎卡死了拆迁这条路。

但小编觉得理解该项规定时，应该把握两点：一是老城区，二是拆除面积比例。

虽说，国家目前并不鼓励大拆大建，但该从意见稿可以看出，对于老城区的一些老小区房屋国家还是给予了拆除指标的。

不过，僧多粥少却也是事实。那么，在指标有限的情况下，谁又会成为被拆迁人呢？

一般来讲，楼层越低的房屋，需要赔付的户数较少，而且开发商在获得地皮后可以通过建设更高的楼来取得更高的利润。因此，低层楼房会成为开发商的首选。

当然，一些位置很好的房屋，比如市中心的老小区，相对于其他区域可能拆迁成本比较高，但此类房屋潜在的价值也非常高，所以很多开发商也愿意盘下这类区域。

因此，地段好的低矮老小区同样也有被拆迁的可能。

第三，不符合城市发展规划的房屋

城市发展，规划先行。随着城市不断发展，此前已经按照规划建设的房屋，如一些老房子所在的位置不符合当下及未来城市发展趋势，影响到城市配套建设，该类房屋是需要被拆除。

比如，电影《唐山大地震》中，方登、方达家此前居住的房屋在后期的发展规划中变成了百货大厦。

再如，近日东塘某小区的业主路某受该小区相关住户的委托，向长沙市雨花区住房和城乡建设局提出了加装电梯的申请。

但雨花区住建局认为，该加装电梯项目压占城市规划支路，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，因此并未批准路某等人的申请。

可见，在城市发展过程中，那些不符合城市发展规划的房屋，是不会被批准建设的，即使批准建设了，后期也会被优先纳入拆迁之列。

第四，部分小产权房屋

相对于大产权房而言，小产权房是指产权不完整或者产权存在瑕疵的房屋，其大概可分为由开发商的大产权分割出来的小产权房；经济适用房；由乡镇政府发放证书或者村委会发放证书的房屋等三大类房屋。

现实中，由于小产权房没有缴纳土地出让金这一环节，因此，有部分人认为小产权房属于危房或者违法建筑，建议拆除。

但据公开数据显示，全国小产权数量占比大概在24%。像深圳这样的城市，小产权房数量甚至占到整个存量住房的一半。显然，要在短时间内全部拆除是不太现实。

因此，对于小产权房屋不能采取“一刀切”的方式，应结合各地最新规定来看。目前，有六类小产权房会被要被拆除的：

（一）经检测，房屋质量达不到国家或城市标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能予以整改消除的；

（二）土地利用为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的；

（三）占用土地为一级水源保护区的；

（四）占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；

（五）严重影响到土地利用总规划、城镇规划的；

（六）破坏或影响文物保护和风景名胜区的。

行文至此，想必大家已经明白是哪几类房屋可能被拆除。不过，在小编看来，对于老旧小区的住户来说，不管是拆迁还是旧改都是一大福利；但对于炒房客而言，想要购买老旧小区获得升值空间，可能还需要等一等。

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