公摊成（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）

“公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。”

3月7日，全国政协委员洪洋取消公摊面积的建议一度冲上社交媒体的热搜第一。

公摊面积，是指在购买商品房时，包含在购买的建筑面积内、但实际无法使用的面积。诸如，小区内的公共用地，楼层中的公共空间，包括公园、绿植、游泳池，以及电梯的空间等等。

公摊之“罪”，在于它像是一团迷雾，忽大忽小，缺少法律限制。

“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而业主毫无申辩权力。”全国政协委员洪洋说，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。

洪洋委员说，没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积，而百姓却为它承担了高额费用；公摊面积划分没有统一标准，哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算；业主并未享受到公摊面积的合法收益，公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生的收益（广告、车位、会所、超市等收益）也应当摊给业主，可事实并非如此，开发商只将公摊面积数据和费用摊给了业主，而公摊面积所产生的收益却被开发商据为己有；住宅物业费按建筑面积收费不合理，物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？而公摊面积并不供暖，却多数采暖费按照建筑面积（包含公摊面积）收取，这样的收费极不合理。

洪洋委员建议，国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

一般情况下，商品房普遍的得房率在80%左右，这意味着，每个业主要花钱买下约20%的公摊面积。作个比方，你购买一套100平方的房产，能使用的面积（套内面积）大概为80平方。

比如说，在楼栋高度超过100米之后，受制于建筑规范，包括公共设施、墙体面积在内的规范必须提级。如此一来，公摊面积普遍接近30%。

买房不是件小事。120平的房子，到手动辄就只剩下了100平，若是定居在了大城市，几十万的资金就这样明晃晃砸在了公摊上，任谁心里也得憋着一口气。

没有最极端，只有更极端，近年还有多个楼盘被曝出，公摊面积占比超过40%。

奈何这么多年过去了，买房人愣是对公摊面积没办法，一来二去，怨气大多转嫁到了开发商头上，潜移默化中成就了一对“宿敌”。

正如洪洋所言，公摊哪些面积、公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权利。

从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。

原从香港来

数十年前，中国内地打破“福利分房”制度，引进商品房销售时，主要学习的是一河之隔的香港的经验。70年土地所有权、高度垄断的供地模式和土地财政，都是跟随香港而来。

1987年深圳市开始采用香港土地招拍挂的销售模式；1994年后，根据香港卖楼花的房屋销售形式，各城市结合本地具体情况, 逐步建立起现行的房屋预售制度。

在这个过程中，具有香港特色、为世界各地所罕见的“公摊面积”也被同时引进了中国内地。除了重庆市，中国各城市在实践中均以包含公摊的建筑面积作为计价标准。

在当前，公摊面积的法律依据主要是《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

至于公摊面积的具体测量计算的依据，主要是1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条。

根据上述第八条，公摊面积主要包括两部分：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。而付款时，则是先计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。

即便是作为源头的香港，也已经进行了改革。

从2013开始，香港要求地产代理在推销二手住宅和一手新盘时要先行提供物业单位的使用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

然而，这个制度在自己的发源地寿终正寝，在中国内地却又生存了好几年。

积怨久了，难免遇火就着。

对于取消公摊面积的问题，赞成的一方轻轻松松就能列出开发商的N宗罪，暗藏猫腻之下“花大钱买小屋”之外，还有由公摊面积衍生出的包括物业及取暖在内的一系列不合理收费，以及公摊面积的成本转嫁到了业主身上，但公摊面积因广告等产生的收益却被开发商据为己有。

而反对的一方往往也有合理的“抗辩”理由，比如在羊毛出在羊身上的逻辑驱使下，房价会因此而大幅上涨。再不然就是扯出毛重和净重的关系，用以强调公摊面积的存在即合理。

告别公摊，真的这么难？

一番“battle”之后，公摊面积的意义立不立得住脚不言自明。

但更为重要的是，这种观点的对垒恰恰说明了争议的根源所在——业主和开发商之间围绕着公摊面积的恩怨，通常不是简单的大与小的问题，而是公摊面积背后并不透明的“账本”和越来越多的灰色空间，让公摊面积成了两者之间电光火石的利益博弈场。

买房人当然知道公摊面积不是越低越好，否则就会出现公共设施规模大幅缩水，楼梯、过道、门廊狭窄阴暗的情况，以整体居住品质为代价，换套内面积的扩大，可能也并不是很多人想要的最终目的。

说白了，公摊面积也不是非取消不可，老百姓不过就是想让自己的钱花得明明白白，公摊面积摊得清清楚楚，而开发商的钱也要挣得坦坦荡荡。

老话说的好，钱要花在刀刃上，怎么也不该是开发商藏着掖着到处设防，业主花钱吃亏不讨好，变成“冤大头”。

当然，取消公摊面积也绝不是拍拍脑门说取消就能取消的。

法律法规的明确约束，“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等复杂概念的边界厘清，公开透明的市场操作，都不是一蹴而就的事。

总而言之，废除“公摊”，无疑有利于终结开发商“既当球员又当裁判”的局面，有利于维护消费者的知情权、平等交易权。但是，要彻底解决业主和开发商、物业公司之间的纠纷，还应当通过法律法规进一步明确开发商在建设房屋时应当进行配套设施建设的标准。

但很显然，解决公摊面积的老大难问题，必须提上日程了。

（来源：综合北京商报、半月谈、南风窗）