漏洞（拍卖法实施细则）

网友们真是吃瓜得锤，要啥得啥！此前，不少网友认为法拍房不限购是限购城市的政策漏洞，应该填补上，将法拍房纳入限购。

如今真实现了！01

12月19日晚上，最高法网站发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，受房产所在地限购政策约束的竞买人不允许竞拍法拍房，自2022年1月1日起施行。

全文如下：

　法释〔2021〕18号

　　最高人民法院

　　关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定

　　（2021年9月16日最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行）

　　为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定本规定。　（下滑查看全文）

第一条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

　　第二条 人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

　　第三条 人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

　　第四条 买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

　　依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

　　第五条 司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

　　第六条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七条 除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。

　　第八条 人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。

　　第九条 本规定自2022年1月1日起施行。

　　施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

02下半年，大环境不好，全国各地的法拍房数量增加。西安也不例外。今年5月阿里法拍网上西安被拍卖的住宅用房有8302套，到12月挂牌数量增加到15026套（统计时间截止到12月20日）。

并且对比上半年热闹的围观和报名，下半年西安的法拍房市场虽然数量增加，但参与的人少了。西安上半年尤其是五六月，新房市场一房难求，第二阵营的二手房市场也被吐槽“价涨”，买房人不得已把目光转向原本只是小众市场的法拍房，进而导致西安法拍房火爆的场面出现！

当时，出现了13个家庭抢1套法拍房的局面！朋友圈中的中介和置业顾问也大都在发法拍房。

当时朋友圈文案也非常吸引人，”低于市场价50万“、”优质学区“、”曲江“、”不限购“、”不限户口“等等！

而如今虽然西安法拍房数量增加，但朋友圈却不见法拍房的身影。03法拍房是机会还是大坑？大部分的法拍房成交价通常在同小区二手房价格的70%-80%，价格诱人，如今纳入限购，购买的竞争人数少了，有资格的你会买吗？

要注意的是，法拍房是司法拍卖处置的房屋，房屋的类型及质量参差不齐！

有时候在法拍房市场除了能遇上价格低的“便宜房”，也能遇到如优质学区房等，这类房源鲜有业主主动出售，但在法拍房市场或许能碰上。

比如朋友圈出的“高新一中分校直上”的枫林绿洲房源，76.70平，起拍价135.6万。

所以价格优势、能遇上少见优质房源算是法拍房的一些所谓优势吧。

但隐藏在法拍房背后的劣势更是不允许忽视的，法拍房属于法院代拍的银行资产，购房者购买前很难了解到房屋的全部信息，有些甚至不能实地看房，房屋的产权、房屋占用、内部维护等情况都是未知数。

并且法院只管拍卖，不管后期过户和腾屋，遇上老赖就是一场持久战了！

愿意冒险试试购买法拍的通常有这么几类，对某类房源格外执着的购房者，还有一些专业的投资客，以及资金不足的刚需。

房博士平日接触的来咨询的买房人中有资金不足的刚需这类，这类型客户其实还是缺乏对法拍房的全面了解，只是单纯看到价格低而被吸引到！

然而，从法拍房的资金门槛，风险等角度看，法拍房纳入限购未必就一定能给纯购房自住的人带来好处！

根据阿里法拍网显示，西安市莲湖区西二环南段一套房屋室内情况还不错，且可以办理贷款的法拍房，参与竞拍的保证金就要30万元，加价幅度就是7000元。

未央区凤城九路白桦林间的一套法拍房，竞拍保证金是50万，加价幅度是每次10000元，如果是用中国邮储银行贷款，最高可贷成交价的50%，也就说假设这套房子最终以600万成交，首付就需要300万，加上前期的竞买保证金也就是要准备好至少350万元。这还是一套相对不错的房子，那么最后的成交价还可能更高！

在优质房源面前，就会吸引更多有实力的竞争者，最终都是价高者得！

对于投资客而言，多出钱不算什么，未来转手就可以进入二手市场卖高价可以等，但对于普通人而言，那可能是一笔不小的数目，而在新房摇号市场，价格都是一样，人人平等，比拼的是运气，消耗的是时间。

选择法拍房也许能捡到漏，也有可能会付出比市场价更高的价格，也需要有勇气承担背后的风险。

选择继续摇号，碰运气，则是以时间为代价，需要承担未上车之前房价上涨的风险。

不管选择谁，都要从自身实际情况权衡，而不是盲目选择！

对于执着想买法拍房的人则需要注意以下几点风险：

1、房产属性

房产的属性主要包括：房子的使用年限、土地出让性质、税费缴纳、房产证能否办理等。

也可以查询被执行人是否有其它案子。可以用被执行人名字做关键词，上裁判文书网搜索一下。

2、占用及腾房避免有人占着不走和物品腾空需要费时费力的情况。

3、房产税物业费、水电费、税费、欠费、拍卖佣金、契税等等问题，都要事前了解清楚，做好预算。

4、无售后

法拍房一概拍出是没有售后的，可能会有前房主各种恶意纠纷、或是欠债有人来讨债等情况发生，法院都是不管的。

5、全款还是贷款一般都是全款，贷款的话非常复杂。

最后，综合来看，购买法拍房既要了解房产知识也要具备法律常识，属于更高阶的玩法，咋们普通踏实老百姓就不瞎凑热闹了。